Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Où investir dans l’immobilier ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il est important d’analyser certains critères. Dans cet article, nous vous expliquons sur ce qu’il faut savoir sur l’investissement…
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Est il obligé d’avoir un garant ?

Un garant est-il obligatoire ? Ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé La majorité des propriétaires réclament systématiquement un garant pour se protéger des loyers…
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Je ne veux plus être garant, puis-je résilier ma caution locative ?

Je ne veux plus être garant, puis-je résilier ma caution locative ?

“C’est juste une signature sur un papier, sans caution solidaire, je ne trouverai pas d’appart. Et puis, je ne te demanderai jamais de payer le loyer à ma place”. vous vous êtes porté(e) caution locative d’un ami/proche/membre de la famille mais vous le regrettez ? Comment se désister du cautionnement d’un bail d’habitation ? Youse vous explique.

1.    Résilier sa caution locative : oui mais pour quel contrat de location ?

Prenons l’exemple du cautionnement d’un bail à usage d’habitation vide (hors colocation) :

·       Si vous vous êtes engagé(e) pour une durée ferme, Vous ne pourrez pas unilatéralement revenir sur votre engagement avant la date initialement fixée. Il est courant que le propriétaire demande que la caution s’engage pour la durée du contrat de bail initial qui est de trois ans dans le cas d’une location vide, plus deux renouvellements, soit, dans cet exemple, un total de neuf ans.

·      Si vous ne vous êtes pas engagé(e) pour une durée précise, vous pouvez résilier votre cautionnement mais vous ne serez libéré(e) de votre engagement qu’à la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. N’oubliez pas de vérifier également si votre acte de cautionnement vous oblige à respecter un préavis !

2.     Quelle est la démarche pour résilier sa caution locative ?

 Pour résilier votre cautionnement vous devez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Vous devez indiquer votre volonté de résilier votre engagement de caution à compter de :
  • selon votre situation 
  •  la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. 

Si le bail se poursuit après la cessation de votre cautionnement, vous ne serez plus tenu de  régler les éventuels loyers impayés après cette date. En revanche, vous continuerez de garantir les loyers impayés pendant la période où vous étiez caution.

Difficile de dire non à un proche qui a besoin de vous comme garant pour obtenir son logement ? Unkle peut lui apporter le garant dont il a besoin pour débloquer sa situation et convaincre le propriétaire.

Pour plus d’informations, rendez-vous ici www.unkle.fr

Louer à un étudiant : quelle(s) garantie(s) réclamer ?

Louer à un étudiant : quelle(s) garantie(s) réclamer ?

En louant son bien à un étudiant contrairement aux idées reçues le propriétaire pourra comme avec tout autre locataire sécuriser son investissement locatif. Cependant afin de s’assurer du bon versement des loyers et pour louer en toute sérénité mieux vaut alors opter pour un candidat locataire étudiant avec de bonnes garanties. Alors quelles sont les garanties que le propriétaire pourra réclamer au locataire étudiant ?

  1. Le garant, pour éviter les risques d’impayés

On distingue deux types d’étudiants : ceux qui ont une activité intégrée ou parallèle à leurs études et les autres.

Quel que soit son statut, l’étudiant aura généralement des revenus limités voire inexistants, capables ou non de couvrir ses frais (loyer + reste à vivre) totalement ou partiellement. 

Comme il est rare qu’un étudiant gagne trois fois le montant du loyer, les propriétaires pour se prémunir contre les impayés réclament souvent un garant. Il s’agit d’une personne physique ou personne morale qui assure le remboursement des dettes locatives du locataire en cas d’insolvabilité de ce dernier. 

Quoi qu’il soit en soit il s’agira d’opter pour un locataire ayant un garant solvable. 

Pour un maximum de sécurité, le choix du garant institutionnel tel que Unkle qui mutualise les risques bénéficie d’une grande solidité. Unkle est associé aux principaux assureurs référents sur le marché des garanties de loyers impayés notamment Sada Assurances ou encore Allianz. 

Un organisme comme Unkle vous remboursera sous 15 jours de tous vos loyers impayés en arrangeant le problème avec votre locataire.

2. Le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie peut être réclamé au locataire.

Il s’agit généralement d’un montant équivalent à 1 ou 2 mois de loyers hors charges en fonction de la nature du bien, servant de couverture aux éventuels manquements locatifs du locataire. 

A noter, si le bailleur réclame au locataire un dépôt de garantie, le montant de ce dernier devra être obligatoirement mentionné dans le bail.

Vous l’aurez compris, opter pour le locataire avec de bonnes garanties vous permettra de louer en toute tranquillité. 

Veillez donc à faire le bon choix.

Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de garant pour location, comment fonctionnent-ils, qui est éligible, combien cela coûte ? Ces entreprises sont des « garants moraux » qui se portent caution…
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Article Unkle - trouver un garant pour être caution

Obtenir un garant : les solutions

Obtenir un garant est aujourd’hui devenu essentiel pour accéder à une location. Se porter caution n’est pas sans risque. Le garant est sans cesse demandé…
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Location immobilière : la fin du garant physique

Location immobilière : la fin du garant physique

Dans le cadre d’une location, le garant physique constitue bien souvent l’une des exigences principales des bailleurs. Cette pratique d’un autre temps doit s’adapter aux nouveaux usages.

  1. La courses à la location : un parcours du combattant 

Afin de se prémunir contre les impayés les propriétaires réclament de plus en plus de garanties, à savoir : un salaire trois fois supérieur au montant du loyer, un CDI et un garant physique. 

Le garant lui-même, lorsqu’il est réclamé par un bailleur doit remplir des critères parfois plus exigeants (notamment gagner un salaire au moins quatre à cinq fois supérieur au loyer de la personne garantie).

Des exigences qui rassurent les propriétaires mais qui s’avèrent parfois en décalage avec l’évolution des modes de vie (familles monoparentales, familles recomposées)…et du travail (flexibilité, entrepreneurs…)

Pourtant, tout le monde n’a pas la possibilité d’avoir un garant répondant aux exigences des propriétaires. Certains se voient donc sans motif légitime injustement refuser l’accès au logement. Pour les étrangers en particulier, c’est encore plus compliqué de décrocher un logement sans garant français. Et pour ceux qui ont la possibilité de demander à leur proche d’être leur garant, cette démarche peut souvent s’avérer humiliante voire vexante. 

Vous l’aurez compris, pour le locataire, la recherche de logement peut s’avérer être un vrai parcours du combattant.

2. Mutualisation du risque d’impayés

Le garant physique est l’héritage d’un passé révolu et d’une société anciennement construite sur une stabilité pérenne de la vie professionnelle et personnelle. 

Désormais, la société est en pleine mutation, face à ces changements contextuels le garant physique, ne constitue plus une solution viable pour rassurer les propriétaires.

La mutualisation du risque s’inscrit alors comme une solution viable? Mais par qui faire porter ce risque ? Le bailleur, en lui imposant une assurance loyers impayés au risque de renforcer le rapport de force entre le bailleur et le locataire ? 

Et pourquoi finalement ne pas laisser le choix au propriétaire et au locataire du mode de mutualisation. En optant pour un garant institutionnel, le locataire bénéficie d’un regain d’autonomie au sein du marché de la location, pour une relation locataire-propriétaire apaisée. 

La garantie institutionnelle est souscrite par le locataire et permet d’uniformiser les conditions d’accès au logement. Elle sécurise en même temps l’investissement des propriétaires. Plus efficace que des fiches de paie pour détecter les mauvais payeurs, l’examen de la solvabilité repose sur l’étude d’un “reste à vivre fiable”, qui démontre la capacité du locataire à payer son loyer. 

Contrairement aux propriétaires, parce qu’il est mandaté par le locataire, l’assureur a le droit d’étudier des documents de solvabilité auxquels ni les bailleurs ni les agences gestionnaires n’ont légalement accès. Le tout dans le respect de la sécurité des données transmises qui ne sont en aucun cas diffusées. 

Il est urgent de simplifier les règles de la sélection locative pour s’adapter aux nouveaux usages. 

Être caution d’un locataire : risques et responsabilités

Être caution d’un locataire : risques et responsabilités

Se porter garant pour un locataire est un engagement lourd qui doit être mûrement réfléchi. Devenir garant, c’est s’engager à rembourser les dettes du locataire (loyers impayés, charges, réparations). Il faut donc y réfléchir à 2 fois avant d’accepter de se porter caution.

Se porter caution, ça veut dire quoi ?

La caution est une personne qui se chargera de rembourser les dettes du locataire en cas d’impayés. Toutes les modalités sont précisées dans l’acte de cautionnement.

La caution peut être simple ou solidaire :

Caution simple

Le propriétaire s’attaque dans un premier temps au locataire (relances, commandement de payer). Ce n’est qu’après avoir effectué toutes les démarches possibles qu’il peut faire intervenir le garant.

Garant solidaire

Le propriétaire peut directement demander le remboursement au garant sans passer obligatoirement par le locataire.

Garant pour location – modalité – définitions — conditions

Le garant est une personne désignée pour se porter caution d’un locataire. C’est lui qui remboursera les dettes du locataire (loyers + charges) au propriétaire.

Il sert à protéger le propriétaire si son locataire ne paye pas son loyer.

Devenir le garant d’un locataire est un acte lourd de conséquences, on peut se retrouver à payer plusieurs milliers d’euros pour un tiers.

Qui peut devenir garant ? : Il existe des garants-personne physique et personnes morales.

Il y a 3 conditions à remplir pour être garant : gagner 3 fois le montant du loyer, avoir une situation stable, loger en France

Combien doit-on gagner pour être garant ? : Cela varie d’un propriétaire à l’autre. Plus le loyer est élevé, plus le garant devra avoir des revenus conséquents.

Remboursement des dettes du locataire

Le garant est toujours demandé par les propriétaires, car c’est un bon rempart contre les impayés. Sans garant ou autres garanties, le propriétaire ne pourrait se retourner contre personne pour récupérer son loyer.

En cas d’impayé, le garant peut être amené à :

  • Rassurer le propriétaire : sans garant solide, aucun propriétaire ne louerait
  • Rembourser les loyers et/ou les chargesnon réglées
  • Remettre en l’état l’appartement en cas de dégradations
  • Payer des intérêts de retard

Attention aux abus ! Veillez à bien choisir une personne de confiance. Quelqu’un avec une situation stable qui sera en mesure de payer son loyer.

Avant de devenir garant, il faut s’assurer que sa situation est stable et que l’on sera toujours en mesure de payer.

Bailleur – assurance Gli, obligation d’une caution

Un garant est-il obligatoire ?

Le bailleur réclame systématiquement une caution pour se protéger. Pour choisir un garant, il regardera la solidité financière de celui-ci et devra être en mesure de couvrir l’équivalent de 3 fois le loyer.

Garant solidaire et assurance loyers impayés

Le bailleur ne peut pas à la fois cumuler une assurance loyers impayés et un garant. Cela est interdit par la loi Alur de 2014. Une exception est à prendre en compte dans le cas d’un étudiant.

Veillez donc à demander au propriétaire s’il n’a pas déjà souscrit une GLI.

L’acte de cautionnement

La caution désigne la personne qui devra rembourser les dettes du locataire.

Cet acte fixe par écrit les divers engagements du garant. Il peut ainsi limiter sa responsabilité à un certain montant.

L’acte de cautionnement doit inclure l’alinéa 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte est signé par 3 parties : le garant, le propriétaire et le locataire. Chacun des partis devra de préférence garder une copie de l’acte de cautionnement.

La caution peut être simple ou solidaire.

La caution simple est plus contraignante pour le propriétaire. En effet, c’est à lui de s’occuper des premières démarches (relance et commandement de payer). C’est seulement si cette procédure échoue qu’il peut faire intervenir le garant. La caution solidaire permet au bailleur de demander le remboursement

Nature et durée de l’engagement du garant

La caution peut être à durée déterminée ou indéterminée. Si l’acte ne précise pas la durée de validité, on considère qu’il s’agit d’une durée indéterminée.

Pour une durée limitée dans le temps : Cet acte de caution doit mentionner jusqu’à quand il est valide. Il n’est pas possible pour le garant de se désengager avant la date de fin de validité.

Pour une durée non limitée dans le temps : Ce cas est plus rare. Une fois la date de fin du bail, le garant doit envoyer un recommandé au bailleur.

Garant loi — Le cautionnement interdit

La loi Alur (2014) encadre le cautionnement. Elle interdit au bailleur de cumuler une assurance garantie loyers impayés avec un garant. Seul cas autorisé : Si le candidat locataire est un étudiant ou un apprenti.

Garants : Quels documents fournir pour une location ?

Afin de s’assurer de la solvabilité du garant, il est nécessaire de lui demander certains justificatifs. La loi Alur autorise le bailleur à demander au garant plusieurs documents :

  • Un justificatif d’identité : 1 seule pièce d’identité (passeport/carte d’identité…)
  • Un justificatif de domicile : 1 seule pièce : facture d’électricité, eau, gaz/quittance de loyer/taxe d’habitation
  • Un justificatif de la situation professionnel : contrat de travail, Kbis …
  • Un justificatif de solvabilité : 3 dernières fiches de paye, dernier avis d’imposition, titre de propriété, revenus fonciers, pension de retraite, allocations

Le propriétaire devra analyser ces documents avant de louer. Cette analyse est primordiale pour s’assurer de la solvabilité du garant.

Les documents qu’il est interdit de demander au garant

Attention, il y a certains justificatifs concernant le compte en banque, le mariage qu’il est interdit de demander au garant (sous peine d’amende de 3 000 €) :

  • Comptes bancaire
  • Carte de sécurité sociale
  • Informations relatives à sa santé

Problèmes et risques quand on est garant

Le locataire ne paie plus le loyer

En cas d’impayés, le type de caution choisi sera à prendre en compte. Si rien n’est mentionné dans le contrat, ce sera une caution simple.

Si la caution est simple : le garant devra d’abord se retourner contre le locataire avant de faire intervenir le garant.

Si la caution est solidaire : le propriétaire peut demander directement au garant de le rembourser.

Les risques quand on devient le garant d’un locataire

Le plus gros risque pour le garant est de devoir payer les dettes du locataire. Ce montant peut représenter plusieurs milliers d’euros (loyers, charges, retards, remise en état…).

Il s’est engagé contractuellement et est maintenant obligé de payer. L’acte de cautionnement précise le montant maximum qu’il doit rembourser ainsi que la durée de l’engagement.

Que faire quand le garant doit payer ?

  • Il doit étudier la conformité de l’acte de cautionnement
  • Il peut essayer de négocier avec le propriétaire pour avoir plus de temps pour payer
  • Le garant est dans son droit de demander au locataire de le rembourser

Unkle devient votre garant

Devenir garant pour un proche est un acte très engageant à ne pas prendre à la légère. Si vous voulez ne prendre aucun risque, vous pouvez faire appel à Unkle.

Nous nous portons garants pour les locataires et remboursons sous 24 h les propriétaires en cas d’impayés.

Obtenir un garant : les solutions

Obtenir un garant : les solutions

Obtenir un garant est aujourd’hui devenu essentiel pour accéder à une location. Se porter caution n’est pas sans risque. Le garant est sans cesse demandé par les propriétaires pour se protéger des loyers impayés. Tâchons donc de voir comment qui peut être son garant . Des solutions gratuites et payantes existent.

Obtenir un garant : les solutions gratuites

Demander à sa famille et ses proches d’être son garant

Pour sa recherche de garant, il est conseillé de demander à tout le monde dans son entourage.

En général, on demande dans un premier temps à ses parents. Ce sont eux qui sont le plus susceptibles d’accepter (surtout lorsqu’on est un étudiant ou un jeune actif).

Lorsque l’on est bien établi (passé la quarantaine), il devient plus difficile et délicat de demander à ses parents de devenir garant pour-soi.

En dehors de ses parents, il est également possible de passer pas sa famille proche : « oncle, cousin, beaux parents … ». Demander à un ami ou collègue est aussi une solution à envisager.

Les conditions à remplir pour être garant

Avoir un garant n’est pas toujours suffisant pour rassurer un propriétaire. Le garant doit avoir une situation financière solide :

  • Avoir une situation stable : Être en CDI (hors période d’essai), fonctionnaire, retraité
  • Gagner 3 à 4 fois le montant du loyer
  • Avoir un historique en France

Comment convaincre un proche d’être son garant ?

Une situation délicate

Demander à ses proches reste une solution gratuite et facile à mettre en place. Cependant, en cas de défaut de paiement du locataire, la situation peut vite se dégrader.

Demander à ses proches de payer ses dettes peut créer des conflits a sein d’une famille.

La garantie Visale

Qu’est-ce que la garantie Visale ?

La garantie Visale est un dispositif gratuit mis en place par Action Logement. Le dispositif vise à couvrir les loyers et charges impayés jusqu’à 1 500€ en IDF et 1 300 en province.

Cette garantie permet au bailleur de se protéger en cas impayés jusqu’à la fin du bail. Le dispositif couvre jusqu’à 36 mois d’impayés.

Le dispositif Visale ne dispense pas le locataire de payer son loyer. En cas de non-paiement Visale paye les loyers au propriétaire, puis se retourne vers le locataire pour récupérer la somme due.

Qui est éligible à Visale ?

La garantie Visale est limitée aux locataires de moins de 30 ans.

Il faut gagner 2 fois le montant du loyer (sauf pour les étudiants et les contrats d’apprentissage).

Les avantages et inconvénients de Visale

Les avantages

  • Dispositif gratuit pour le locataire et le propriétaire
  • Dispositif officiel d’État

Les inconvénients :

  • Limité aux moins de 30 ans (sauf dans certains cas)
  • Utilisation stricte et limitée à certains cas
  • Pas toujours accepté par les propriétaires et les agences
  • Le délai d’attente
  • Pas d’accompagnement pour convaincre le propriétaire

Trouver un garant : Les solutions payantes

La caution bancaire

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

La caution bancaire consiste à demander à sa banque de se porter garant pour-sois dans le cas où l’on n’est plus en mesure de payer son loyer. La banque vous demande de lui verser l’équivalent de plusieurs mois de loyer sur un compte bancaire bloqué.

En cas de défaut de paiement de votre part, cet argent sera utilisé pour régler le propriétaire.

Cela peut rassurer un propriétaire de savoir que si l’on ne paye plus son loyer, la banque comblera nos dettes. Il faut donc trouver une banque qui fasse des cautions bancaires et se renseigner sur ses tarifs.

Quel problème avec la caution bancaire ?

La caution bancaire reste une option assez lourde à mettre en place et peu utilisée. Il faut demander de l’aide à son conseiller bancaire.

Pour le locataire, il est difficile de mettre de côté plusieurs mois le loyer sur un compte bloqué. Des frais bancaires sont à prendre en compte pour cette option.

La caution bancaire reste donc une solution coûteuse, lente et difficile à mettre en place. D’autres organismes de location plus simples et moins coûteux existent.

Un garant pour location avec Unkle

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Unkle se charge de booster votre dossier de location pour convaincre le propriétaire.