Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle 🏡

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle 🏡

Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.

Au programme du podcast :

Découvrez le podcast en cliquant sur le replay ci-dessous. 👇

ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ?
Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos

Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏

💡 Informations utiles

Retrouvez la sélection Masteos des villes où investir pour vous aider à choisir le lieu de votre prochain investissement et tous nos conseils en cas de loyer impayé.

Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Est-ce qu’un étudiant est un bon locataire ?

Véritable serpent de mer, le sujet de la location aux étudiants s’invite régulièrement dans le débat. Et pour cause : la demande massive de logements étudiants, pour des durées variables donnant de la souplesse au propriétaire, attire les convoitises. Cependant, la mauvaise réputation des étudiants locataires a la vie dure : fêtards et mauvais payeurs, les dégradations seraient légion. Alors, bon plan ou fausse bonne idée ? Qu’en-est-il vraiment ? Découvrez quelques arguments pour décider si vous devriez louer votre logement à un étudiant.

Les étudiants, une clientèle pas plus risquée que la moyenne

Certains clichés ont la vie dure : les étudiants dégraderaient plus les appartements en raison de leur mode de vie, des fêtes, etc. Pourtant, rien n’indique que ce soit le cas et le risque de dégradation n’est pas plus élevé que pour des locataires salariés dits “classiques”.

Étudiant ou salarié, personne ne souhaite vivre dans un logement qu’il aurait détérioré ou voir sa caution partir en fumée pour payer les travaux de rénovation.

Les garanties “anti-impayés” pour étudiant sont sûres et multiples

En plus des dégradations, les loyers impayés sont une autre hantise des propriétaires bailleurs. Disposer de garanties solides est donc un élément primordial pour une location réussie et pour votre tranquillité d’esprit. Et contrairement aux idées reçues, les étudiants disposent souvent de plusieurs canaux pour réduire le risque d’impayés :

  • La caution parentale : en tant que bailleur, vous pouvez demander à votre étudiant locataire de fournir un ou plusieurs garants. Généralement, les parents jouent ce rôle. Ils deviennent alors redevables du loyer en cas d’impayés ;
  • Les APL/ALS (aides au logement) : si l’étudiant y est éligible, le montant alloué est directement versé par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) au propriétaire bailleur ;
  • La garantie locative VISALE assurée par l’État, soumise à conditions de ressources : elle couvre les impayés et les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

Pour bénéficier de l’ALS, le logement doit :

  • Ne pas être conventionné ;
  • Être occupé au minimum 8 mois par an ;
  • Être vide ou meublé ;
  • Disposer d’une superficie de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² par locataire supplémentaire ;
  • Disposer d’un évier, d’une arrivée d’eau potable, de toilettes et de chauffage.

Pour pouvoir percevoir l’APL, le logement doit satisfaire aux critères suivants :

  • Être conventionné ;
  • Faire office de résidence principale ;
  • Répondre à des conditions minimales d’occupation (caractéristiques de décence).

Pour être éligible à la garantie VISALE, il faut :

  • Que le locataire ait moins de 30 ans ;
  • Que le montant total du loyer et des charges soit :
    • Inférieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € en province si les ressources du locataire sont de 2 fois le loyer ;
    • Inférieur à 800 € à Paris et 600 € en province si la personne n’a pas de ressources propres.

Par ailleurs, vous pouvez également souscrire une Assurance Loyers Impayés. De cette façon, vous avez la garantie de toucher vos loyers et vous assurez la rentabilité de votre opération locative. De plus, la GLI (Garantie Loyers Impayés) peut aussi couvrir d’autres dépenses liées aux loyers impayés comme les frais de contentieux, les coûts de la procédure d’expulsion, les frais de réparation, etc.

Sélection du dossier locatif étudiant

Vérifier la solidité du dossier avec les documents adéquats

Pour éviter tout défaut de paiement, il faut choisir votre locataire avec soin. Il est indispensable d’obtenir des documents de location attestant de la solvabilité du futur locataire. C’est la loi ALUR de mars 2014 qui définit une liste des documents exigibles par le bailleur :

  • Pièces justificatives d’identité et de domicile du locataire ;
  • Ressources du locataire : bulletins de salaire, contrat de travail, extrait Kbis, etc. ;
  • Quand un garant est nécessaire : justificatif d’identité et de domicile, pièces attestant de sa situation professionnelle et de ses revenus (les mêmes que pour le locataire).

Dans le cas d’une location à un étudiant, le loueur peut demander :

  • La carte d’étudiant et le certificat de scolarité en cours afin de s’assurer de son statut ;
  • Des justificatifs d’emploi ou de stages (salaires, fiche d’imposition, justificatifs de versement d’allocation de stages ou de prestations sociales, un bilan d’activité pour un emploi non salarié, etc.) pour évaluer ses ressources.

Location de logements étudiants : une demande forte et constante

S’il existe des résidences étudiantes dans de nombreuses villes, l’offre n’arrive pas à combler une demande qui ne faiblit pas d’une année sur l’autre. Une forte proportion d’étudiants investit alors le marché de l’offre locative privée.

Votre logement a de forte chance d’être loué plusieurs années si l’étudiant s’engage dans de longues études. Dans ce cas, vous gardez l’esprit tranquille ! Plus besoin de chercher un locataire tous les ans, vous êtes parti pour des années de loyers assurés. Sans compter qu’à la sortie de leurs études, les jeunes diplômés conservent parfois encore leur logement, le temps de :

  • Trouver un emploi ;
  • Mettre de l’argent de côté pour envisager un logement plus grand.

Même si votre locataire reste seulement durant une année scolaire, la demande est telle que vous relouerez votre logement sans problèmes l’année suivante s’il est bien localisé.

Toutes les superficies de logement étudiant sont recherchées

Que vous soyez propriétaire d’une chambre, d’un studio ou d’une maison, votre bien va forcément intéresser un ou plusieurs étudiants :

  • D’une part, les petites superficies conviendront à ceux qui ont l’envie et les moyens de vivre seuls ;
  • D’autre part, la colocation a aujourd’hui le vent en poupe : les étudiants partagent des logements plus grands pour réduire leurs frais et disposer de plus de surface.

Cette demande variée de logements étudiants vous permet également d’envisager de :

  • Louer une chambre de votre maison au départ de vos enfants ou lors d’un réaménagement intérieur ;
  • Proposer une location meublée afin de profiter d’un dépôt de garantie doublé par rapport de celui d’un appartement vide : c’est un élément rassurant pour les propriétaires.

Des durées de location variables pour plus de souplesse

Les baux de location de logements non meublés sont de trois ans. Cette durée assez longue engage le propriétaire : il ne peut pas récupérer son logement pour une utilisation différente ou un autre projet.

Meubler le logement permet de réduire cette durée à un an. Mieux, en le louant à un étudiant, vous retrouvez certainement l’usage de votre logement à la fin de l’année scolaire, c’est-à-dire au bout de neuf mois. Cette solution est particulièrement pratique si vous ne souhaitez pas bloquer votre bien pendant une longue période. Au départ de votre locataire étudiant, vous aurez la liberté de vendre votre logement, de loger un membre de votre famille ou un ami, etc.

Par ailleurs, vous avez aussi l’occasion de booster vos revenus. L’idée est de combiner une location de logement étudiant pendant neuf mois à une location saisonnière les trois mois restants. Vous pouvez ainsi maximiser votre rendement. Cette solution est plébiscitée dans les zones touristiques où la location estivale est plus rémunératrice que sa version classique à l’année.

En bref…

Louer à un étudiant n’est pas plus risqué :

  • les dégradations ne sont pas plus nombreuses qu’avec un locataire lambda ;
  • les risques de loyers impayés est réduit car des garanties sont offertes par les parents ou l’État (VISALE) ;
  • Les aides de la CAF (APL/ALS) sont directement versées au bailleur.

Les avantages de louer à un étudiant pour les propriétaires sont nombreux :

  • La demande locative est importante et constante ;
  • Tous les types de surfaces sont recherchés, des petites aux plus grandes en colocation ;
  • La durée du bail peut être de 9 mois et se combiner avec une location saisonnière pour augmenter la rentabilité.
Locataire ou propriétaire : qui doit ouvrir le compteur gaz ?

Locataire ou propriétaire : qui doit ouvrir le compteur gaz ?

Vous êtes sur le point de louer un logement équipé d’un compteur gaz ? Nous vous expliquons ici qui doit prendre en charge l’ouverture du compteur entre le locataire et le propriétaire. Nous verrons également comment se déroule cette démarche et quels sont les tarifs pratiqués. 

Comment ouvrir un compteur gaz en tant que locataire ? 

La souscription à un contrat de gaz

Lorsque l’on souhaite ouvrir un compteur pour le gaz, il faut obligatoirement passer par la souscription d’un contrat chez un fournisseur d’énergie. En effet, c’est une fois que le contrat est souscrit que le titulaire de ce dernier peut mettre en service son compteur. Cette démarche doit être effectuée par le locataire, et non par le propriétaire. La raison est simple : c’est le locataire qui consomme le gaz, c’est donc à lui de prendre en charge les démarches liées à son contrat. Cela dit, la souscription à une offre peut se faire très facilement par téléphone ou en ligne. Le locataire devra juste fournir les informations suivantes :un

  • L’adresse exacte du logement loué 
  • Le numéro PCE (Point de Comptage Estimé), qu’il est possible de demander au propriétaire si besoin
  • Un relevé de compteur récent
  • Des coordonnées bancaires pour le paiement des factures 
  • Le nom de l’ancien locataire si possible (pas obligatoire)

Mise en service du compteur gaz : qui est responsable des démarches ? 

Comme expliqué plus haut, la mise en service du compteur est intimement liée à la souscription du contrat de gaz, qui est à la charge du locataire. Toutefois, la démarche sera en réalité traitée par le fournisseur d’énergie. Ce dernier se chargera de contacter le gestionnaire du réseau national de gaz, GRDF, afin d’établir un rendez-vous pour la mise en service du compteur. Ce n’est donc pas directement le locataire qui doit prendre contact avec GRDF. De son côté, ce dernier devra simplement être présent le jour du rendez-vous si le compteur est situé dans le logement. Dans le cas où il est accessible depuis l’extérieur ou dans un espace public, le locataire n’aura même pas besoin d’être présent. 

Quels sont les tarifs d’une ouverture de compteur gaz ? 

Les tarifs de mise en service d’un compteur gaz sont fixés par GRDF. Bien que ce soit votre fournisseur d’énergie qui se chargera de la démarche, vous pourrez choisir entre plusieurs formules selon votre situation et les délais souhaités. On distingue alors :

  • La mise en service standard, qui est effectuée dans un délai de 5 jours ouvrés pour un prix de 19,39€ TTC. 
  • La mise en service express, dans les 48h pour un prix de 62,24€ TTC.
  • La mise en service d’urgence, dans un délai de 24h pour un prix de 149,35€ TTC.

Les frais vous seront facturés par votre fournisseur sur votre première facture de gaz. Si vous souhaitez souscrire à une offre moins chère et faire des économies sur vos factures, n’hésitez pas à jeter un œil aux différents fournisseurs d’énergie que vous pouvez comparer facilement.

Compteur gaz : quelles responsabilités pour le propriétaire ? 

Le raccordement au réseau dans le cas d’un logement neuf

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location un logement neuf qui intègre un compteur gaz, c’est à lui de se charger du raccordement au réseau. Ici encore, ce sera à GRDF qu’il faudra s’adresser. Les tarifs pratiqués pour le raccordement sont actuellement de 843,66€ HT pour l’eau chaude et la cuisine, ainsi que de 374,96€ HT pour le chauffage. Une fois le compteur raccordé au réseau de gaz, ce sera au locataire de souscrire un contrat d’énergie pour le mettre en service. 

Le remplacement d’un compteur gaz défectueux

Le propriétaire d’un logement en location a pour responsabilité le remplacement du compteur gaz si ce dernier tombe en panne ou qu’il rencontre un problème technique le rendant inutilisable. S’il y a des grosses réparations à faire, ce sera également le propriétaire qui devra s’en occuper. D’ailleurs, il en va de même pour les chaudières à gaz. Le locataire quant à lui, devra prendre en charge l’entretien annuel du compteur et de ses équipements de chauffage par un chauffagiste certifié. L’entretien de la chaudière par exemple, doit obligatoirement être effectué au moins une fois par an. 

Réalisez des économies importantes grâce à la délégation de l’assurance emprunteur

Réalisez des économies importantes grâce à la délégation de l’assurance emprunteur

Avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, le marché de l’assurance emprunteur s’est libéralisé. Par conséquent, il y a de nombreux acteurs qui proposent des assurances de prêt alternatives. L’assuré peut donc désormais choisir un contrat différent de celui proposé par sa banque. Dans cet article, nous allons voir ensemble les différentes possibilités de résiliation et les avantages de la délégation de l’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur : qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un contrat d’assurance qui permet de protéger d’une part l’emprunteur et d’autre part l’organisme prêteur face aux différents aléas de la vie. Ce type d’assurance peut être souscrit pour un prêt à la consommation ou pour un crédit immobilier. Souscrire une assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Cependant pour un prêt immobilier, aucune banque ne va accepter de prêter une somme d’argent sur le long terme sans avoir de garantie que l’emprunteur va rembourser le capital emprunté.

En effet, l’établissement de crédit prend des risques lorsqu’il octroie un capital sur une longue période. Un accident de travail, une incapacité, un décès, une perte d’emploi, etc… sont  des évènements qui peuvent mettre l’emprunteur et son entourage dans une situation délicate.

C’est pour cela que les contrats d’assurance de prêt proposent au minimum la garantie décès et invalidité (PTIA). En ce qui concerne l’achat d’une résidence principale, la banque peut exiger des garanties supplémentaires pour se couvrir telles que ITP (incapacité temporaire partielle), ITT (incapacité temporaire totale), IPT (invalidité permanente totale), etc… 

Grâce à ces garanties, l’assurance de prêt rembourse donc une partie ou la totalité des mensualités d’emprunt si l’assuré ne peut plus s’acquitter de ses dettes. Il est donc important de bien vérifier les différentes garanties qui sont incluses dans le contrat avant de souscrire.

Comment résilier son assurance de prêt ?

Avec la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur depuis 2010, il est désormais possible de choisir une assurance de prêt différente de celle proposée par sa banque. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Les assurances alternatives sont généralement plus avantageuses en termes de tarif et proposent une couverture qui est plus adaptée au profil de l’assuré.

Afin d’inciter les Français à changer d’assurance de crédit, le gouvernement français a mis en place plusieurs lois : loi Lagarde, loi Hamon et l’amendement Bourquin.

Choisissez une assurance de prêt plus avantageuse grâce à la loi Lagarde

La loi Lagarde (2010) permet aux emprunteurs de choisir l’assurance de crédit qui leur correspond avant la signature de leur contrat de prêt immobilier. Ils doivent sélectionner une assurance qui présente au minimum une couverture équivalente à celle proposée par leur banque. Cette dernière a le droit de refuser et dispose de 10 jours pour se justifier.

Résiliez votre contrat avec la loi Hamon

En 2014, la loi Hamon est entrée en vigueur. Son objectif est d’améliorer le pouvoir d’achat des Français et une partie concerne l’assurance emprunteur. En effet, les assurés ont désormais la possibilité de changer leur assurance de prêt à tout moment avant la première date d’anniversaire. La seule condition à respecter est d’envoyer une lettre recommandée à la compagnie d’assurance en respectant un préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire.

La résiliation et l’amendement Bourquin

L’amendement Bourquin, apparu en 2018, vient renforcer le dispositif de résiliation déjà en place avec la loi Lagarde et la loi Hamon. Les emprunteurs peuvent désormais mettre un terme à leur contrat à chaque date d’anniversaire en respectant un délai de préavis de 2 mois avant la date d’échéance.

Voici une infographie qui résume en une image les 3 possibilités de résiliation de l’assurance emprunteur (cf : https://bonne-assurance.com/credit/actualites/2017/03/17/infographie-comment-economiser-sur-son-assurance-de-pret/)

La résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur

Ce projet de loi a fait couler beaucoup d’encre dernièrement dans le domaine des assurances. Certains députés de l’Assemblée nationale ont voté en faveur de la résiliation à tout moment de l’assurance de prêt. Autrement dit, la possibilité pour les emprunteurs de résilier leur assurance de crédit sans avoir à respecter la date d’anniversaire.

Cependant, le 22 octobre 2020, la commission mixte paritaire a donné son avis et elle s’est opposée à la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur. (cf : https://www.leparisien.fr/economie/credit-immobilier-finalement-on-ne-pourra-pas-resilier-son-assurance-emprunteur-a-tout-moment-22-10-2020-8404460.php)

Malgré les différents dispositifs mis en place, les banques détiennent toujours le monopole sur ce marché (88 % de parts de marché en 2019). La résiliation à tout moment aurait permis d’améliorer le pouvoir d’achat des Français en facilitant la résiliation de cette assurance.

Certains partisans de ce projet de loi, comme la députée Patricia Lemoine, comptent revenir à la charge pour que les deux chambres puissent trouver un accord commun pour la mise en place de la résiliation à tout moment.

Affaire à suivre….

Les avantages de la délégation de l’assurance emprunteur

La délégation de l’assurance emprunteur apporte de nombreux avantages aux assurés. En effet, les assurances alternatives sont généralement moins chères et s’adaptent mieux à leurs besoins.

Réaliser des économies importantes avec la délégation de l’assurance emprunteur

Dans certains cas, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à plus d’un tiers du montant total du crédit. Il peut donc être intéressant de réaliser des économies en choisissant une assurance de crédit alternative qui propose des taux beaucoup plus intéressants.

Les profils qui sont le plus concernés par cet avantage sont généralement les personnes jeunes qui n’ont pas de problème de santé (profil non risqué).  

Par exemple, un couple de 40 ans qui emprunte 250 000 € sur 20 ans peut espérer une économie de 19 000 €. (cf : https://www.challenges.fr/immobilier/videos-immobilier/assurance-emprunteur-combien-pouvez-vous-economiser-grace-a-la-loi-sapin-ii_567452).

Les assurances alternatives s’adaptent mieux au profil de l’assuré

Un autre avantage de la délégation de l’assurance est la possibilité de personnaliser son contrat selon ses besoins. En effet, les assurances alternatives tiennent compte de plusieurs paramètres tels que l’âge, la profession, les activités sportives, l’état de santé, etc…

À l’inverse, les contrats groupe des banques proposent généralement des contrats uniformes qui sont moins flexibles. Ces contrats reposent sur le principe de la mutualisation des risques (répartir le coût de réalisation d’un sinistre entre les différents assurés).

La personnalisation du contrat est avantageuse pour les plus jeunes qui peuvent obtenir des réductions importantes. Par contre, une personne de plus de 65 ans avec tes antécédents de santé risque de payer des cotisations élevées si elle choisit une assurance externe à sa banque.

Les assurances de crédit alternatives sont donc compétitives pour les profils qui ne sont pas risqués.

Une couverture plus efficace

La délégation d’assurance se montre plus flexible puisque les assurés ont la possibilité de mettre à jour leurs garanties ou d’en rajouter pour faire face à de nouveaux besoins ou pour améliorer leur couverture. De manière générale, les assurances de prêt alternatives proposent une protection plus efficace avec notamment l’accès à des garanties supplémentaires, par exemple l’IPP (Invalidité Permanente Partielle).

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ?

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ?

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ? 

L’investissement locatif est un placement très populaire mais qui nécessite de prendre en compte de nombreux points pour être un placement rentable. Il y a un point important mais peu connu : celui des assurances. Certaines sont indispensables, d’autres pas. 

Nous allons vous éclairer ici sur les différentes assurances qu’il va falloir choisir pour sécuriser votre investissement et comment faire des économies. 

Voici un récapitulatif : 


ObligatoireCoût moyenComment économiser ? 
Assurance EmprunteurOui (garanties DC, PTIA)0,20% du financementFaire une délégation d’assurance
Assurance Loyer impayéNon2 à 4% du loyerChoisir une offre en ligne (30% moins cher)
Assurance PNO Non 200€ / anUnkle sortira une assurance PNO à prix réduit en 2021

Quelle assurance emprunteur choisir pour son investissement locatif ? 

La première assurance dans un investissement locatif est celle liée au crédit immobilier : l’assurance emprunteur. Exigée par les banques pour l’emprunt, une telle assurance est dans la majorité des cas souscrite auprès de la banque chez qui vous réalisez votre emprunt. Sachez qu’il est possible de souscrire auprès d’un autre organisme et même de changer d’assurance durant la durée de l’emprunt. C’est ce qu’on appelle “la délégation d’assurance”. Dans un marché encore dominé par les banques à plus de 87%, faire appel à des comparateurs ou des courtiers tels que Réassurez-moi est l’occasion de réaliser de belles économies de plusieurs milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. En effet, les tarifs sont souvent deux fois plus bas chez un assureur alternatif. 

Cette assurance vous couvre en cas d’accident, de maladie et de décès. Dans ce cas, c’est l’assureur qui remboursera l’emprunt. Important à savoir, pour un investissement locatif, seul les garanties DC et PTIA sont exigées par votre banque. Nous vous conseillons d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt, surtout si vous êtes jeunes et non fumeurs. 

Quelle assurance garantie des loyers impayés choisir ? 

Aujourd’hui les cas de locataires ne payant pas leur loyer représentent environ 3% des biens en location. Ce pourcentage non négligeable peut rapidement représenter des pertes considérables pour le propriétaire. Dans ce cas, il existe une réponse simple, la garantie loyers impayés (ou GLI). Une GLI est une couverture optionnelle destinée aux propriétaires afin de les protéger principalement contre des loyers impayés. La GLI permet ainsi de sécuriser les revenus perçus par le bailleur, qui peuvent-être déterminants dans le remboursement d’un emprunt. 

Une garantie de loyers impayés est souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un organisme d’assurance. Le montant de la GLI est déterminé en fonction du loyer appliqué et deux conditions sont à prendre en compte afin de vérifier l’éligibilité du propriétaire : 

  • Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire
  • L’assureur doit juger le locataire solvable

Unkle offre la meilleure protection actuelle du marché :

  • Des loyers impayés remboursés jusqu’à 96.000 euros
  • Des dégradations locatives remboursées jusqu’à 7.000 euros
  • Une protection juridique pour couvrir les frais du contentieux jusqu’à 5.000 euros
  • Pas de franchise
  • Pas de délai de carence
  • Des remboursements très rapides : sous 15 jours maximum contre 3 mois minimum chez les assureurs traditionnels
  • Tout ça pour un des prix les moins chers du marché !

Si on regarde les nombreuses études sur le sujet, il existe une corrélation entre les locataires ne payant pas leur loyer et les locataires ayant causé des dégradations. C’est la raison pour laquelle nous recommandons fortement la garantie loyers impayés, dont le prix compris entre 2 et 4% du loyer vous épargnera des mauvaises surprises à coup sûr. 

Faut-il choisir une assurance propriétaire non occupant ? 

Comme son nom l’indique, cette assurance concerne les propriétaires qui n’occupent pas le bien qu’ils possèdent. Elle sert principalement à couvrir un sinistre pouvant survenir lorsque le bien est vide, entre deux baux par exemple. Nécessaire pour les copropriétés, la PNO n’est pas obligatoire. 

Cependant, lorsque votre bien est vide il reste vulnérable, d’autant plus que personne ne réagira rapidement en cas de problème. Les dégâts occasionnés seront alors entièrement à votre charge et peuvent rapidement atteindre des sommes astronomiques en cas de dégâts des eaux ou d’incendies.
De manière générale, la grande majorité des propriétaires souscrivent à une assurance PNO. Il s’avère qu’il existe des contrats peu chers. 

Vous l’aurez compris, même si l’investissement locatif est une solution très prisée, il est nécessaire pour les propriétaires de se renseigner sur les assurances à prendre ou non et les tarifs existants. 

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.

Les risques augmentent avec le temps

Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc. Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée. À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.

Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.

Différentes situations pour expliquer les impayés

Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.

Cas n°1 : un changement de situation professionnelle

Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges.  La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.

Cas n°2 : un litige avec le propriétaire

Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.

Cas n°3 : un éclatement familial

Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.

Cas n°4 : un surendettement

Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.

Le bon plan pour les locataires et les propriétaires

Unkle sécurise les loyers et rassure tout le monde mais encore faut-il trouver le logement idéal ou le locataire parfait… Et dans le contexte actuel, effectuer toutes les démarches à distance est la solution la plus sûre pour tous ! Click&Rent, agence immobilière 2.0, permet aux locataires de dénicher la perle rare en quelques clics. Du côté propriétaire, les avantages sont aussi nombreux : l’agence digitale prend en charge toutes les étapes, de la mise en location jusqu’à la gestion quotidienne du logement en passant par la signature du bail et l’état des lieux.

Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Par la signature du contrat de bail d’habitation le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations. Parmi celles-ci, une obligation essentielle : le versement des loyers à date fixe sur le compte du bailleur ou de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur. Pourtant, un imprévu peut parfois survenir, rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

1.     En cas de loyer impayé ou de retards de paiement de la part du locataire quels sont les droits des propriétaires ?

Prenons l’exemple d’un contrat de location soumis à la loi de 1989 relative aux rapports locatifs et contenant une clause résolutoire (c’est-à-dire une clause permettant au bailleur de résilier le bail en cas de défaut de paiement du locataire).

1/ La solution à l’amiable

Dans un premier temps les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement. 

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon des créances …. Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

2/ Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

Si cette solution ne fonctionne pas et si la défaillance persiste, le propriétaire doit adresser un commandement de payer au locataire, par voie d’huissier, pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et mettre fin au bail.

  • Ce commandement de payer peut concerner, selon la rédaction du bail :  Le non-versement du loyer ;
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le bail ;
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer contient obligatoirement, à peine de nullité :

  • Une mention indiquant que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative ;
  • Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • Le décompte de la dette ;
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque le paiement des sommes dues au titre du bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit en outre signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours de la signification au locataire.

Procédure d’expulsion et résiliation du contrat de bail

3/ La procédure judiciaire

Si le locataire n’a pas procédé au remboursement de ses dettes locatives et des frais d’huissier dans les deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est alors en droit de se retourner vers le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Attention : dans le cas d’un bailleur « personne morale », l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins deux mois après la saisine, par le bailleur, de la Commission de Coordination des Action de prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). L’assignation est signifiée au locataire par voie d’huissier. Elle mentionne la date de comparution devant le tribunal d’instance compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble).

L’audience est fixée dans un délai minimum de deux mois pour que la défense ait le temps de s’organiser (mais ce délai peut varier selon les tribunaux). 

À l’issue de l’audience, le juge peut : 

  • Soit constater la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette (loyers et charges impayés, frais de procédure…) et de départ du locataire ;
  • Soit accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À noter : si le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, cette procédure sera prise en compte par le juge saisi.

Le jugement est signifié au locataire par voie d’huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel d’1 mois. Un commandement de quitter les lieux sera également délivré par l’huissier, soit dans l’acte de signification du jugement, soit ultérieurement. Pour être valable, ce commandement doit respecter un formalisme précis. (Article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

4/ Le commandement de quitter les lieux

L’huissier adresse une copie du commandement au préfet qui informe à son tour la CCAPEX. [Article R412-2 et Article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution]

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification au préfet pour trouver une solution de relogement (ou d’un délai supérieur si le jugement du tribunal d’instance a accordé un délai plus long). 

Divers organismes peuvent assister le locataire dans cette démarche, telles les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou la commission de médiation si le locataire fait valoir son droit au logement équitable (DALO).

Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai imparti, l’expulsion peut intervenir.

5/ L’expulsion du locataire

Les opérations d’expulsion sont impérativement conduites par un huissier de justice. Le propriétaire / bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion.

Le jour de l’expulsion, l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.

En cas d’absence du locataire ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et/ou recourir à la force publique.

Les opérations d’expulsions ne peuvent intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars).

Si elle est fastidieuse et longue, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires car elle doit être déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

Pour vous protéger contre les impayés et éviter des démarches fastidieuses, optez pour un locataire garanti par Unkle.

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Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.

1.   Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.

Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet. 

Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.

 Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.

Prenons un exemple : 

Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.

À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.

2.   Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.

Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.

Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.

3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?

La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.

En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.

Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.

Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.

Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.

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Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.

1.    Le commandement de payer émis par le bailleur

La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.

La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.

2.    Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis

Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.

Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.

3.    La possibilité de réclamer des délais de paiement

Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.

Qui gère les démarches d’un appartement en location ?

Qui gère les démarches d’un appartement en location ?

Les démarches administratives au moment d’un déménagement peuvent paraître insurmontables et les démarches semblent davantage compliquées quand il s’agit d’un bien immobilier en location : est-ce au propriétaire et/ou au locataire d’effectuer toutes les démarches liées au contrat d’énergie ? Il est important de réaliser ces démarches importantes plusieurs semaines avant son emménagement pour éviter la coupure de courant et les éventuelles déconvenues financières.

1.     Comment souscrire à EDF et/ou un fournisseur alternatif d’énergie au moment du déménagement ?

La première étape avant un déménagement est la souscription aux différents contrats relatifs à l’énergie : l’électricité et le gaz. Les deux démarches peuvent paraître compliquées mais un coup de fil au fournisseur suffit pour souscrire à un contrat d’énergie, que ce soit l’électricité et/ou le gaz.

En effet, souscrire à un contrat EDF et/ou un fournisseur alternatif est relativement simple :

  • Faire une estimation de la consommation d’énergie sur le site Internet du fournisseur et/ou auprès du service-client par téléphone
  • Remplir le formulaire (en ligne) et/ou accepter la proposition (téléphone) du fournisseur
  • Votre fournisseur contacte Enedis (ex-ERDF) pour effectuer l’ouverture du compteur électrique
  • Vous recevrez un échéancier et les frais de la mise en service du compteur électrique seront facturés sur la première facture d’électricité

Dans le cas d’une location, ces démarches doivent être prises en charge par le locataire puisque le compteur électrique et le compteur de gaz doivent apparaître au nom de l’occupant/les occupants du logement.

Vous devez impérativement effectuer ces démarches même s’il y a de l’électricité dans le logement : l’ancien locataire n’a (peut-être) pas encore résilié son ancien contrat d’énergie mais au moment venu, celui-ci va être résilié, vous n’aurez plus d’électricité si vous n’avez pas souscrit à un nouveau contrat d’électricité et vous risquez de payer une mise en service en urgence, plus onéreuse qu’une mise en service standard.

2.    À quel moment un changement du nom sur le contrat EDF est-il nécessaire ?

Parfois, le locataire d’un logement sera obligé d’effectuer un changement de nom sur le contrat EDF et/ou un fournisseur alternatif :

  • Modifier le nom figurant sur le contrat d’énergie suite à un mariage et/ou un divorce
  • Ajouter un nom au contrat d’énergie après un mariage (nouvel occupant)
  • Changer le nom figurant sur le contrat d’énergie après un décès pour “récupérer” le contrat et le conserver et/ou le résilier si le logement du défunt est vendu et/ou vacant
  • Changer le nom figurant sur le contrat d’énergie pour la location d’un local commercial : le compteur électrique d’un local commercial doit correspondre à l’occupant des locaux (comme un appartement)

Ces démarches incombent également la responsabilité du locataire : cliquez ici pour obtenir des informations complémentaires concernant le changement de nom sur un contrat EDF.

Les démarches administratives concernant les différents contrats d’énergie (électricité, gaz et eau) et les contrats auprès d’un fournisseur d’accès à Internet doivent être gérés exclusivement par le locataire puisque chaque contrat est nominatif avec l’identité de l’occupant. Au-delà des démarches administratives citées au-dessus, le locataire est tenu d’effectuer plusieurs démarches (cliquez ici) relatives à son changement d’adresse.

Le propriétaire d’un logement loué n’a aucune démarche à effectuer au moment de l’emménagement d’un locataire. Néanmoins, le propriétaire d’un logement est responsable de la salubrité du logement et des installations mises à sa disposition.