Réalisez des économies importantes grâce à la délégation de l’assurance emprunteur

Réalisez des économies importantes grâce à la délégation de l’assurance emprunteur

Avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, le marché de l’assurance emprunteur s’est libéralisé. Par conséquent, il y a de nombreux acteurs qui proposent des assurances de prêt alternatives. L’assuré peut donc désormais choisir un contrat différent de celui proposé par sa banque. Dans cet article, nous allons voir ensemble les différentes possibilités de résiliation et les avantages de la délégation de l’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur : qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un contrat d’assurance qui permet de protéger d’une part l’emprunteur et d’autre part l’organisme prêteur face aux différents aléas de la vie. Ce type d’assurance peut être souscrit pour un prêt à la consommation ou pour un crédit immobilier. Souscrire une assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Cependant pour un prêt immobilier, aucune banque ne va accepter de prêter une somme d’argent sur le long terme sans avoir de garantie que l’emprunteur va rembourser le capital emprunté.

En effet, l’établissement de crédit prend des risques lorsqu’il octroie un capital sur une longue période. Un accident de travail, une incapacité, un décès, une perte d’emploi, etc… sont  des évènements qui peuvent mettre l’emprunteur et son entourage dans une situation délicate.

C’est pour cela que les contrats d’assurance de prêt proposent au minimum la garantie décès et invalidité (PTIA). En ce qui concerne l’achat d’une résidence principale, la banque peut exiger des garanties supplémentaires pour se couvrir telles que ITP (incapacité temporaire partielle), ITT (incapacité temporaire totale), IPT (invalidité permanente totale), etc… 

Grâce à ces garanties, l’assurance de prêt rembourse donc une partie ou la totalité des mensualités d’emprunt si l’assuré ne peut plus s’acquitter de ses dettes. Il est donc important de bien vérifier les différentes garanties qui sont incluses dans le contrat avant de souscrire.

Comment résilier son assurance de prêt ?

Avec la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur depuis 2010, il est désormais possible de choisir une assurance de prêt différente de celle proposée par sa banque. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Les assurances alternatives sont généralement plus avantageuses en termes de tarif et proposent une couverture qui est plus adaptée au profil de l’assuré.

Afin d’inciter les Français à changer d’assurance de crédit, le gouvernement français a mis en place plusieurs lois : loi Lagarde, loi Hamon et l’amendement Bourquin.

Choisissez une assurance de prêt plus avantageuse grâce à la loi Lagarde

La loi Lagarde (2010) permet aux emprunteurs de choisir l’assurance de crédit qui leur correspond avant la signature de leur contrat de prêt immobilier. Ils doivent sélectionner une assurance qui présente au minimum une couverture équivalente à celle proposée par leur banque. Cette dernière a le droit de refuser et dispose de 10 jours pour se justifier.

Résiliez votre contrat avec la loi Hamon

En 2014, la loi Hamon est entrée en vigueur. Son objectif est d’améliorer le pouvoir d’achat des Français et une partie concerne l’assurance emprunteur. En effet, les assurés ont désormais la possibilité de changer leur assurance de prêt à tout moment avant la première date d’anniversaire. La seule condition à respecter est d’envoyer une lettre recommandée à la compagnie d’assurance en respectant un préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire.

La résiliation et l’amendement Bourquin

L’amendement Bourquin, apparu en 2018, vient renforcer le dispositif de résiliation déjà en place avec la loi Lagarde et la loi Hamon. Les emprunteurs peuvent désormais mettre un terme à leur contrat à chaque date d’anniversaire en respectant un délai de préavis de 2 mois avant la date d’échéance.

Voici une infographie qui résume en une image les 3 possibilités de résiliation de l’assurance emprunteur (cf : https://bonne-assurance.com/credit/actualites/2017/03/17/infographie-comment-economiser-sur-son-assurance-de-pret/)

La résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur

Ce projet de loi a fait couler beaucoup d’encre dernièrement dans le domaine des assurances. Certains députés de l’Assemblée nationale ont voté en faveur de la résiliation à tout moment de l’assurance de prêt. Autrement dit, la possibilité pour les emprunteurs de résilier leur assurance de crédit sans avoir à respecter la date d’anniversaire.

Cependant, le 22 octobre 2020, la commission mixte paritaire a donné son avis et elle s’est opposée à la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur. (cf : https://www.leparisien.fr/economie/credit-immobilier-finalement-on-ne-pourra-pas-resilier-son-assurance-emprunteur-a-tout-moment-22-10-2020-8404460.php)

Malgré les différents dispositifs mis en place, les banques détiennent toujours le monopole sur ce marché (88 % de parts de marché en 2019). La résiliation à tout moment aurait permis d’améliorer le pouvoir d’achat des Français en facilitant la résiliation de cette assurance.

Certains partisans de ce projet de loi, comme la députée Patricia Lemoine, comptent revenir à la charge pour que les deux chambres puissent trouver un accord commun pour la mise en place de la résiliation à tout moment.

Affaire à suivre….

Les avantages de la délégation de l’assurance emprunteur

La délégation de l’assurance emprunteur apporte de nombreux avantages aux assurés. En effet, les assurances alternatives sont généralement moins chères et s’adaptent mieux à leurs besoins.

Réaliser des économies importantes avec la délégation de l’assurance emprunteur

Dans certains cas, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à plus d’un tiers du montant total du crédit. Il peut donc être intéressant de réaliser des économies en choisissant une assurance de crédit alternative qui propose des taux beaucoup plus intéressants.

Les profils qui sont le plus concernés par cet avantage sont généralement les personnes jeunes qui n’ont pas de problème de santé (profil non risqué).  

Par exemple, un couple de 40 ans qui emprunte 250 000 € sur 20 ans peut espérer une économie de 19 000 €. (cf : https://www.challenges.fr/immobilier/videos-immobilier/assurance-emprunteur-combien-pouvez-vous-economiser-grace-a-la-loi-sapin-ii_567452).

Les assurances alternatives s’adaptent mieux au profil de l’assuré

Un autre avantage de la délégation de l’assurance est la possibilité de personnaliser son contrat selon ses besoins. En effet, les assurances alternatives tiennent compte de plusieurs paramètres tels que l’âge, la profession, les activités sportives, l’état de santé, etc…

À l’inverse, les contrats groupe des banques proposent généralement des contrats uniformes qui sont moins flexibles. Ces contrats reposent sur le principe de la mutualisation des risques (répartir le coût de réalisation d’un sinistre entre les différents assurés).

La personnalisation du contrat est avantageuse pour les plus jeunes qui peuvent obtenir des réductions importantes. Par contre, une personne de plus de 65 ans avec tes antécédents de santé risque de payer des cotisations élevées si elle choisit une assurance externe à sa banque.

Les assurances de crédit alternatives sont donc compétitives pour les profils qui ne sont pas risqués.

Une couverture plus efficace

La délégation d’assurance se montre plus flexible puisque les assurés ont la possibilité de mettre à jour leurs garanties ou d’en rajouter pour faire face à de nouveaux besoins ou pour améliorer leur couverture. De manière générale, les assurances de prêt alternatives proposent une protection plus efficace avec notamment l’accès à des garanties supplémentaires, par exemple l’IPP (Invalidité Permanente Partielle).

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L’investissement locatif est un placement très populaire mais qui nécessite de prendre en compte de nombreux points pour être un placement rentable. Il y a un point important mais peu connu : celui des assurances. Certaines sont indispensables, d’autres pas. 

Nous allons vous éclairer ici sur les différentes assurances qu’il va falloir choisir pour sécuriser votre investissement et comment faire des économies. 

Voici un récapitulatif : 


ObligatoireCoût moyenComment économiser ? 
Assurance EmprunteurOui (garanties DC, PTIA)0,20% du financementFaire une délégation d’assurance
Assurance Loyer impayéNon2 à 4% du loyerChoisir une offre en ligne (30% moins cher)
Assurance PNO Non 200€ / anUnkle sortira une assurance PNO à prix réduit en 2021

Quelle assurance emprunteur choisir pour son investissement locatif ? 

La première assurance dans un investissement locatif est celle liée au crédit immobilier : l’assurance emprunteur. Exigée par les banques pour l’emprunt, une telle assurance est dans la majorité des cas souscrite auprès de la banque chez qui vous réalisez votre emprunt. Sachez qu’il est possible de souscrire auprès d’un autre organisme et même de changer d’assurance durant la durée de l’emprunt. C’est ce qu’on appelle “la délégation d’assurance”. Dans un marché encore dominé par les banques à plus de 87%, faire appel à des comparateurs ou des courtiers tels que Réassurez-moi est l’occasion de réaliser de belles économies de plusieurs milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. En effet, les tarifs sont souvent deux fois plus bas chez un assureur alternatif. 

Cette assurance vous couvre en cas d’accident, de maladie et de décès. Dans ce cas, c’est l’assureur qui remboursera l’emprunt. Important à savoir, pour un investissement locatif, seul les garanties DC et PTIA sont exigées par votre banque. Nous vous conseillons d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt, surtout si vous êtes jeunes et non fumeurs. 

Quelle assurance garantie des loyers impayés choisir ? 

Aujourd’hui les cas de locataires ne payant pas leur loyer représentent environ 3% des biens en location. Ce pourcentage non négligeable peut rapidement représenter des pertes considérables pour le propriétaire. Dans ce cas, il existe une réponse simple, la garantie loyers impayés (ou GLI). Une GLI est une couverture optionnelle destinée aux propriétaires afin de les protéger principalement contre des loyers impayés. La GLI permet ainsi de sécuriser les revenus perçus par le bailleur, qui peuvent-être déterminants dans le remboursement d’un emprunt. 

Une garantie de loyers impayés est souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un organisme d’assurance. Le montant de la GLI est déterminé en fonction du loyer appliqué et deux conditions sont à prendre en compte afin de vérifier l’éligibilité du propriétaire : 

  • Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire
  • L’assureur doit juger le locataire solvable

Unkle offre la meilleure protection actuelle du marché :

  • Des loyers impayés remboursés jusqu’à 96.000 euros
  • Des dégradations locatives remboursées jusqu’à 7.000 euros
  • Une protection juridique pour couvrir les frais du contentieux jusqu’à 5.000 euros
  • Pas de franchise
  • Pas de délai de carence
  • Des remboursements très rapides : sous 15 jours maximum contre 3 mois minimum chez les assureurs traditionnels
  • Tout ça pour un des prix les moins chers du marché !

Si on regarde les nombreuses études sur le sujet, il existe une corrélation entre les locataires ne payant pas leur loyer et les locataires ayant causé des dégradations. C’est la raison pour laquelle nous recommandons fortement la garantie loyers impayés, dont le prix compris entre 2 et 4% du loyer vous épargnera des mauvaises surprises à coup sûr. 

Faut-il choisir une assurance propriétaire non occupant ? 

Comme son nom l’indique, cette assurance concerne les propriétaires qui n’occupent pas le bien qu’ils possèdent. Elle sert principalement à couvrir un sinistre pouvant survenir lorsque le bien est vide, entre deux baux par exemple. Nécessaire pour les copropriétés, la PNO n’est pas obligatoire. 

Cependant, lorsque votre bien est vide il reste vulnérable, d’autant plus que personne ne réagira rapidement en cas de problème. Les dégâts occasionnés seront alors entièrement à votre charge et peuvent rapidement atteindre des sommes astronomiques en cas de dégâts des eaux ou d’incendies.
De manière générale, la grande majorité des propriétaires souscrivent à une assurance PNO. Il s’avère qu’il existe des contrats peu chers. 

Vous l’aurez compris, même si l’investissement locatif est une solution très prisée, il est nécessaire pour les propriétaires de se renseigner sur les assurances à prendre ou non et les tarifs existants. 

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Propriétaires : les charges récupérables auprès du locataire

Propriétaires : les charges récupérables auprès du locataire

Lors de la conclusion d’un bail à usage d’habitation, d’autres montants que le loyer doivent être payés par le locataire. Il s’agit des charges locatives dont le locataire est redevable, qu’importe la nature du bail (logement vide ou meublé). Plus précisément, il s’agit des services liés à l’utilisation du logement ou au fonctionnement de l’immeuble où se situe le bien, dont bénéficie le locataire. On parle alors de charges « récupérables » par le bailleur.

  1. Définition

Les charges récupérables sont des dépenses initialement acquittées par le bailleur pour le compte du locataire et pour lesquelles le bailleur peut, en toute légitimité, réclamer au locataire le remboursement des paiements effectués.

2. Qu’appelle-t-on “charges récupérables” ?

Selon la loi, il existe 3 catégories de charges dites récupérables  :

1. Les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

Parmi ces services on peut retenir : l’usage des éléments communs et privatifs (ascenseur, eau, chauffage collectif…)

2. Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Dans cette catégorie il s’agira notamment des dépenses liées à l’entretien de l’ascenseur par exemple.

3. Des impositions correspondant à des services dont le locataire bénéficie directement.

Rentrent dans cette catégorie les taxes de balayage et d’ordures ménagères.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, la liste des charges récupérables est fixée, de manière exhaustive et figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Une charge ne figurant pas sur cette liste ne peut donc pas être «récupérée» auprès du locataire.

C’est pourquoi, par exemple, des charges comme les frais de dératisation, les frais de télésurveillance, ou les frais liés au stockage et à l’enlèvement des encombrants… ne sont pas des charges récupérables, faute de figurer sur la liste du décret de 1987.

3. La régularisation des charges : les provisions pour charges

C’est le bail qui, en règle générale, prévoit la façon dont sont réglées les charges.

Dans la majorité des cas, le locataire paie des provisions pour charges chaque mois en plus de son loyer au bailleur.

Une « provision » pour charge correspond à une fraction mensuelle du montant, probable et future, qui sera à la charge du locataire.

Plus concrètement, le montant des provisions pour charges est fixé, en fonction des résultats de régularisation annuelle précédents et, lorsqu’il s’agit d’une copropriété ou que le bailleur est une personne morale, en fonction du budget prévisionnel de l’immeuble.

Une fois par an, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation.

La procédure est simple : un mois avant la régularisation, le bailleur envoie au locataire un décompte par nature de charges. Dans les immeubles collectifs, ce décompte doit préciser les modalités de répartition entre les locataires et, lorsque certaines charges sont assumées de manière collective (chauffage, eau chaude sanitaire…), le décompte doit en outre être accompagné d’une note d’information sur les modalités de calcul de ces charges . 

Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte de charges.

À défaut de communication de ces différents éléments, la demande de régularisation peut être rejetée pour défaut de justification.

Comment optimiser son annonce immobilière ?

Comment optimiser son annonce immobilière ?

 Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location, sans passer par l’intermédiaire d’un expert de l’immobilier ? Unkle vous donne quelques conseils pour optimiser votre annonce.

1- Que cherche un locataire ? 

Avant de vous lancer dans la rédaction de votre annonce, nous vous proposons de vous mettre dans un rôle d’un locataire et de vous poser certaines questions comme : 

  • quelles sont les photos qui attirent l’attention ? 
  • quelles sont les informations utiles pour faire le choix ? 
  • quels sont les éléments qui feraient la différence entre deux logements similaires ? 

Vous l’aurez compris, cette réflexion vous permettra d’identifier les informations qui valorisent au mieux votre logement lors de la création de votre annonce.

  1. De belles photos qui font la différence 

Avant même de rédiger votre annonce, prenez le temps de prendre plusieurs photos de votre appartement et même plusieurs photos de chaque pièce, dans des angles différents pour vous permettre de choisir les plus belles.

Il est important que vos photos soient lumineuses et qu’elles valorisent les volumes de chaque pièce de votre logement. 

  • Avant toute chose, rangez au maximum ! En effet, on a souvent tendance à laisser nos manteaux sur les chaises, nos sacs, chaussures, des choses sur notre bureau… Une décoration minimaliste allège vos pièces et laisse apparaître leur volume. 
  • Prenez vos photos le jour et si possible par temps ensoleillé afin de laisser entrer un maximum de lumière. La lumière est énergisante et vos futurs locataires seront très certainement sensibles à ce détail. 
  • Jouez sur les perspectives. L’idéal serait l’utilisation d’une optique grand angle ! Les smartphones actuels proposent généralement cette option. Positionnez-vous dans un angle qui vous permet de photographier, si possible, la totalité de la pièce. Baissez-vous (accroupissez-vous) un peu pour prendre votre photo, à mi-hauteur, l’effet de perspective donnera plus de profondeur à votre pièce. 

Enfin, il existe différents logiciels ou applications gratuites pour retoucher et ajouter du peps à vos clichés. 

2. Une annonce avec un maximum d’informations

Votre annonce doit intéresser un maximum de monde et puisque les besoins de chacun sont différents, en rédigeant une annonce détaillée, vous optimiserez vos chances de trouver un locataire. 

Mettez en avant les aspects positifs de votre logement. 

Voici les points indispensables à indiquer dans votre annonce : 

  • la situation géographique de votre logement 
  • le prix des charges 
  • le nombre de pièces (F1, F2, F3,…)
  • le nombre de chambre, de salles de bains et de WC séparés
  • la superficie totale de votre logement
  • le système de chauffage collectif ou individuel
  • listez les annexes (cave, garage, parking,…) et si  possible leur superficie
  • le nom du quartier si celui-ci est recherché (et connu ?)
  • la distance à pieds des commerces de proximité, écoles, gares et métros (utilisez Google maps pour cela)
  • l’accès internet par fibre optique si c’est le cas 

Pensez bien également à indiquer :

  • le montant du dépôt de garantie (1 à 2 mois de loyers hors charge maximum selon que le bail soit meublé ou non meublé)
  • la nécessité d’avoir un garant. Sachez que des organismes comme Unkle peuvent se porter garant des locataires (grâce à des partenaires assurantiels) : vous êtes alors assuré de toucher chaque mois vos loyers sans avoir de démarches lourdes à effectuer en cas d’impayés.

La garantie Unkle pour les locataires est payée par les locataires et ne coûte rien aux propriétaires.

Article Unkle - Le FSL

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