Propriétaires : les charges récupérables auprès du locataire

Propriétaires : les charges récupérables auprès du locataire

Lors de la conclusion d’un bail à usage d’habitation, d’autres montants que le loyer doivent être payés par le locataire. Il s’agit des charges locatives dont le locataire est redevable, qu’importe la nature du bail (logement vide ou meublé). Plus précisément, il s’agit des services liés à l’utilisation du logement ou au fonctionnement de l’immeuble où se situe le bien, dont bénéficie le locataire. On parle alors de charges « récupérables » par le bailleur.

  1. Définition

Les charges récupérables sont des dépenses initialement acquittées par le bailleur pour le compte du locataire et pour lesquelles le bailleur peut, en toute légitimité, réclamer au locataire le remboursement des paiements effectués.

2. Qu’appelle-t-on “charges récupérables” ?

Selon la loi, il existe 3 catégories de charges dites récupérables  :

1. Les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

Parmi ces services on peut retenir : l’usage des éléments communs et privatifs (ascenseur, eau, chauffage collectif…)

2. Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Dans cette catégorie il s’agira notamment des dépenses liées à l’entretien de l’ascenseur par exemple.

3. Des impositions correspondant à des services dont le locataire bénéficie directement.

Rentrent dans cette catégorie les taxes de balayage et d’ordures ménagères.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, la liste des charges récupérables est fixée, de manière exhaustive et figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Une charge ne figurant pas sur cette liste ne peut donc pas être «récupérée» auprès du locataire.

C’est pourquoi, par exemple, des charges comme les frais de dératisation, les frais de télésurveillance, ou les frais liés au stockage et à l’enlèvement des encombrants… ne sont pas des charges récupérables, faute de figurer sur la liste du décret de 1987.

3. La régularisation des charges : les provisions pour charges

C’est le bail qui, en règle générale, prévoit la façon dont sont réglées les charges.

Dans la majorité des cas, le locataire paie des provisions pour charges chaque mois en plus de son loyer au bailleur.

Une « provision » pour charge correspond à une fraction mensuelle du montant, probable et future, qui sera à la charge du locataire.

Plus concrètement, le montant des provisions pour charges est fixé, en fonction des résultats de régularisation annuelle précédents et, lorsqu’il s’agit d’une copropriété ou que le bailleur est une personne morale, en fonction du budget prévisionnel de l’immeuble.

Une fois par an, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation.

La procédure est simple : un mois avant la régularisation, le bailleur envoie au locataire un décompte par nature de charges. Dans les immeubles collectifs, ce décompte doit préciser les modalités de répartition entre les locataires et, lorsque certaines charges sont assumées de manière collective (chauffage, eau chaude sanitaire…), le décompte doit en outre être accompagné d’une note d’information sur les modalités de calcul de ces charges . 

Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte de charges.

À défaut de communication de ces différents éléments, la demande de régularisation peut être rejetée pour défaut de justification.

Comment optimiser son annonce immobilière ?

Comment optimiser son annonce immobilière ?

 Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location, sans passer par l’intermédiaire d’un expert de l’immobilier ? Unkle vous donne quelques conseils pour optimiser votre annonce.

1- Que cherche un locataire ? 

Avant de vous lancer dans la rédaction de votre annonce, nous vous proposons de vous mettre dans un rôle d’un locataire et de vous poser certaines questions comme : 

  • quelles sont les photos qui attirent l’attention ? 
  • quelles sont les informations utiles pour faire le choix ? 
  • quels sont les éléments qui feraient la différence entre deux logements similaires ? 

Vous l’aurez compris, cette réflexion vous permettra d’identifier les informations qui valorisent au mieux votre logement lors de la création de votre annonce.

  1. De belles photos qui font la différence 

Avant même de rédiger votre annonce, prenez le temps de prendre plusieurs photos de votre appartement et même plusieurs photos de chaque pièce, dans des angles différents pour vous permettre de choisir les plus belles.

Il est important que vos photos soient lumineuses et qu’elles valorisent les volumes de chaque pièce de votre logement. 

  • Avant toute chose, rangez au maximum ! En effet, on a souvent tendance à laisser nos manteaux sur les chaises, nos sacs, chaussures, des choses sur notre bureau… Une décoration minimaliste allège vos pièces et laisse apparaître leur volume. 
  • Prenez vos photos le jour et si possible par temps ensoleillé afin de laisser entrer un maximum de lumière. La lumière est énergisante et vos futurs locataires seront très certainement sensibles à ce détail. 
  • Jouez sur les perspectives. L’idéal serait l’utilisation d’une optique grand angle ! Les smartphones actuels proposent généralement cette option. Positionnez-vous dans un angle qui vous permet de photographier, si possible, la totalité de la pièce. Baissez-vous (accroupissez-vous) un peu pour prendre votre photo, à mi-hauteur, l’effet de perspective donnera plus de profondeur à votre pièce. 

Enfin, il existe différents logiciels ou applications gratuites pour retoucher et ajouter du peps à vos clichés. 

2. Une annonce avec un maximum d’informations

Votre annonce doit intéresser un maximum de monde et puisque les besoins de chacun sont différents, en rédigeant une annonce détaillée, vous optimiserez vos chances de trouver un locataire. 

Mettez en avant les aspects positifs de votre logement. 

Voici les points indispensables à indiquer dans votre annonce : 

  • la situation géographique de votre logement 
  • le prix des charges 
  • le nombre de pièces (F1, F2, F3,…)
  • le nombre de chambre, de salles de bains et de WC séparés
  • la superficie totale de votre logement
  • le système de chauffage collectif ou individuel
  • listez les annexes (cave, garage, parking,…) et si  possible leur superficie
  • le nom du quartier si celui-ci est recherché (et connu ?)
  • la distance à pieds des commerces de proximité, écoles, gares et métros (utilisez Google maps pour cela)
  • l’accès internet par fibre optique si c’est le cas 

Pensez bien également à indiquer :

  • le montant du dépôt de garantie (1 à 2 mois de loyers hors charge maximum selon que le bail soit meublé ou non meublé)
  • la nécessité d’avoir un garant. Sachez que des organismes comme Unkle peuvent se porter garant des locataires (grâce à des partenaires assurantiels) : vous êtes alors assuré de toucher chaque mois vos loyers sans avoir de démarches lourdes à effectuer en cas d’impayés.

La garantie Unkle pour les locataires est payée par les locataires et ne coûte rien aux propriétaires.

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