Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.

1.    Le commandement de payer émis par le bailleur

La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.

La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.

2.    Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis

Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.

Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.

3.    La possibilité de réclamer des délais de paiement

Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.

Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Déterminé à sécuriser votre investissement locatif, vous souhaitez opter pour un locataire garanti par Unkle. Vous faites le bon choix. Pour éviter que le coût de la garantie ne pèse trop sur votre locataire, il existe des solutions. Nous vous les donnons dans cet article.

1.    Pourquoi la garantie Unkle est payée par le locataire ?

Le service de garantie locative Unkle est payé par le locataire.  Il lui coûte 2,8% du loyer charges comprises si le locataire paye sa garantie annuellement et 3,5% par mois s’il paye sa garantie mensuellement.  Pour le locataire, il s’agit d’une garantie solide qui vient renforcer son dossier de location. Garantie, qui lui permet de convaincre plus facilement un propriétaire en apportant 3 éléments sécurisants clés : la sélection – l’assurance du paiement de loyer en cas de retard ou d’impayé – le remboursement des impayés sous 15 jours.

Pour le propriétaire, ce service est totalement gratuit. Concrètement, en choisissant un locataire garanti par Unkle, le propriétaire bénéficie gratuitement d’une garantie contre les impayés de loyer.

2.    Comment faire pour réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire ?

Revenons-en au cœur du sujet, si vous lisez cet article, c’est que vous faites partie de ces propriétaires soucieux et bienveillants qui souhaitent aider leurs locataires, en prenant à leur charge une partie de la cotisation Unkle.

  1) Prendre à sa charge une partie du coût de la garantie est ce que Unkle fait ça ?

Vous souhaitez tout simplement pouvoir répartir le prix du coût de la garantie entre vous et votre locataire. Pas de problème ! Il vous suffit simplement de réduire le montant du loyer du montant correspondant à la moitié de la cotisation. Concrètement, si vous avez un bien dont le loyer s’élève à 500€ charges comprises. Le coût de la garantie s’élèvera lui à 17,5€, vous décidez de partager équitablement le montant de la cotisation de votre locataire, en prenant à votre charge 50% de ce montant soit 9€ environ. Comment ? Tout simplement en abaissant le montant global du loyer : au lieu d’afficher un loyer de 500€ dans votre annonce, affichez un loyer de 491€, en indiquant qu’il s’agit du loyer proposé aux locataires bénéficiant de la garantie Unkle. Dans tous les cas c’est le locataire qui paiera l’ensemble de la cotisation, mais il bénéficiera d’une réduction de 9€ sur le montant total du loyer, équivalent à la moitié de la cotisation Unkle.

        2) Prendre à sa charge la totalité du coût de la garantie Unkle

À vous de voir, mais il est également possible de dédouaner complètement le locataire du paiement de la garantie en prenant une assurance loyers impayés. Vous n’avez alors pas besoin de demander un garant au locataire. Il vous en coûtera à partir de 2% de votre loyer charges comprises !

Est il obligé d’avoir un garant ?

Un garant est-il obligatoire ? Ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé La majorité des propriétaires réclament systématiquement un garant pour se protéger des loyers…
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Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de garant pour location, comment fonctionnent-ils, qui est éligible, combien cela coûte ? Ces entreprises sont des « garants moraux » qui se portent caution…
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Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Constituer votre dossier de location : quels documents peut vous demander le propriétaire ou l’agence immobilière ?

Constituer votre dossier de location : quels documents peut vous demander le propriétaire ou l’agence immobilière ?

Devenir locataire et décrocher son appartement est devenu un vrai parcours du combattant : la concurrence est rude et les propriétaires ont l’embarras du choix. Vous ne serez pas surpris que certains cèdent à la tentation de demander beaucoup de documents… parfois trop ! Alors : quelles pièces peut vous demander un propriétaire ou une agence immobilière pour votre dossier de location ?

1.     Un dossier de location doit être complet mais attention aux abus !

Après quelques semaines de recherches, vous avez craqué sur l’appart’ idéal mais le propriétaire vous demande de fournir une longue liste de documents. Qu’a-t-il exactement le droit d’exiger ?

2.       Pour votre dossier de location, un propriétaire ou une agence immobilière ne peuvent pas vous réclamer n’importe quel justificatif !

Jusqu’au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, la loi ne détaillait que les documents que le propriétaire n’avait pas le droit de demander au candidat locataire. Cela laissait au bailleur une liberté d’interprétation qui pouvait se révéler pénible, voire discriminante.

3.  Depuis 2015, un bailleur n’a le droit de demander au candidat à la location que quatre types de documents :

Une seule pièce d’identité et une seule parmi cette liste

·       Carte nationale d’identité française ou étrangère.

·       Passeport français ou étranger. 

·       Permis de conduire français ou étranger. 

·       Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Au choix :

·       les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges,

·       le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale, une attestation sur l’honneur de l’hébergeant, ou encore une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L.264-2 du code de l’action sociale et des familles .

Un justificatif d’activité professionnelle (ou plusieurs)

En fonction de sa situation professionnelle, il sera demandé au futur locataire de fournir la copie de :

·       son contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de son employeur avec les mentions requises (s’il est un futur embauché) – les mentions doivent préciser l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée, et, le cas échéant, la durée de la période d’essai –

·       L’extrait K, Kbis de moins de 3 mois ou D1 original de moins de 3 mois (s’il est artisan),

·       sa carte professionnelle (s’il est libéral),

·       son certificat d’identification Insee pour les indépendants,

·       sa carte d’étudiant pour l’année en cours pour les étudiants évidemment .

·       toute pièce récente attestant de son activité s’il appartient à une autre catégorie de professionnels.

Un justificatif de ressources (ou plusieurs)

En fonction de la nature de ses revenus, le propriétaire ou l’agence immobilière peuvent exiger du futur locataire :

·       son dernier ou avant-dernier avis d’imposition

·       ses trois derniers bulletins de salaires

·       ses deux derniers bilans comptables pour les professions non salariées

·       le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière

·       un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs ou capitaux mobiliers

·       un avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers

·       une attestation de simulation d’aide au logement

·       un justificatif de versement d’indemnités de stage

·       un justificatif de versement des indemnités pensions, retraites, prestations sociales et familiales et d’allocations perçues lors des trois derniers mois.

4.  Et quand on ne respecte pas la loi ?

En cas de demande de pièces non autorisées, le bailleur risque une amende administrative dont le montant peut aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société comme une agence immobilière.

Chez Unkle, nous pensons qu’il est temps d’apprendre à se faire confiance. C’est pour cela que l’on vous demande trois types de documents pour constituer votre dossier de location, et c’est tout :

·       une pièce d’identité en cours de validité

·       trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires

·       justificatifs de vos revenus

Qu’est ce qu’un cautionnement solidaire ?

Qu’est ce qu’un cautionnement solidaire ?

Vous venez de rencontrer votre futur propriétaire et il vous demande un garant ? Vous allez devoir revenir vers lui avec une nouvelle pièce dans votre dossier de location : un acte de cautionnement solidaire signé par votre garant et vous-même !

1.     Le cautionnement solidaire d’un bail d’habitation, c’est quoi ?

C’est une garantie que les propriétaires réclament souvent pour se protéger contre le non-paiement des loyers par leur locataire et qu’il ne faut pas confondre avec le dépôt de garantie.

Le cautionnement est un engagement pris par une personne extérieure au contrat de location auprès du propriétaire qui l’oblige à payer les loyers et les autres sommes dues par le locataire s’il n’y arrive plus. C’est un engagement qui ne doit pas être pris à la légère.

Obligatoirement écrit, l’engagement de caution est le plus souvent établi «sous seing privé», c’est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution. Il peut figurer sur le contrat de bail ou dans un acte séparé.

2.     Qui peut se porter caution ?

Le premier réflexe est souvent de demander à un parent ou à un ami de se porter caution, mais il faut savoir que certains organismes peuvent aussi le faire. Le propriétaire est en droit de demander qu’une ou plusieurs personnes se portent garants de son locataire. Il peut aussi refuser le cautionnement d’une personne s’il estime qu’elle n’est pas suffisamment solvable.

3.     Le bailleur ne peut pas toujours exiger un cautionnement solidaire

Sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur, personne physique, ne peut pas demander un cautionnement solidaire à son locataire s’il bénéficie déjà, ou s’il veut souscrire, une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire (GRL, assurance loyers impayés, etc..).

4.  Comment fonctionne le cautionnement solidaire ?

Le propriétaire peut faire appel à la caution, dès le 1er impayé, sans être obligé de rechercher si le locataire ne peut ou ne veut pas payer son loyer. Si la personne qui s’est portée caution a des difficultés pour payer ce qui est dû par le locataire, le propriétaire a le droit de lui saisir ses biens.

5.   Et quand on est en colocation sur le même bail ?

Une caution solidaire est engagée pour tous les colocataires, sauf s’il est stipulé que le cautionnement prendra fin « en cas de séparation ».

Une pluralité de cautions solidaires ne résout pas le problème : le propriétaire peut choisir de s’adresser à une seule d’entre elles pour le remboursement de l’intégralité de la dette !

Se porter garant ou demander à un proche de se porter garant n’est pas un engagement à prendre à la légère. Unkle peut vous apporter le garant dont vous avez besoin pour obtenir l’appartement que vous voulez sans avoir à solliciter un parent ou un ami et en gardant votre indépendance….

Pour faire votre demande, c’est ici www.unkle.fr