Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.

Les risques augmentent avec le temps

Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc. Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée. À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.

Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.

Différentes situations pour expliquer les impayés

Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.

Cas n°1 : un changement de situation professionnelle

Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges.  La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.

Cas n°2 : un litige avec le propriétaire

Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.

Cas n°3 : un éclatement familial

Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.

Cas n°4 : un surendettement

Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.

Le bon plan pour les locataires et les propriétaires

Unkle sécurise les loyers et rassure tout le monde mais encore faut-il trouver le logement idéal ou le locataire parfait… Et dans le contexte actuel, effectuer toutes les démarches à distance est la solution la plus sûre pour tous ! Click&Rent, agence immobilière 2.0, permet aux locataires de dénicher la perle rare en quelques clics. Du côté propriétaire, les avantages sont aussi nombreux : l’agence digitale prend en charge toutes les étapes, de la mise en location jusqu’à la gestion quotidienne du logement en passant par la signature du bail et l’état des lieux.

Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de garant pour location, comment fonctionnent-ils, qui est éligible, combien cela coûte ? Ces entreprises sont des « garants moraux » qui se portent caution…
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Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

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Par la signature du contrat de bail d’habitation le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations. Parmi celles-ci, une obligation essentielle : le versement des loyers à date fixe sur le compte du bailleur ou de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur. Pourtant, un imprévu peut parfois survenir, rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

1.     En cas de loyer impayé ou de retards de paiement de la part du locataire quels sont les droits des propriétaires ?

Prenons l’exemple d’un contrat de location soumis à la loi de 1989 relative aux rapports locatifs et contenant une clause résolutoire (c’est-à-dire une clause permettant au bailleur de résilier le bail en cas de défaut de paiement du locataire).

1/ La solution à l’amiable

Dans un premier temps les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement. 

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon des créances …. Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

2/ Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

Si cette solution ne fonctionne pas et si la défaillance persiste, le propriétaire doit adresser un commandement de payer au locataire, par voie d’huissier, pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et mettre fin au bail.

  • Ce commandement de payer peut concerner, selon la rédaction du bail :  Le non-versement du loyer ;
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le bail ;
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer contient obligatoirement, à peine de nullité :

  • Une mention indiquant que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative ;
  • Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • Le décompte de la dette ;
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque le paiement des sommes dues au titre du bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit en outre signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours de la signification au locataire.

Procédure d’expulsion et résiliation du contrat de bail

3/ La procédure judiciaire

Si le locataire n’a pas procédé au remboursement de ses dettes locatives et des frais d’huissier dans les deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est alors en droit de se retourner vers le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Attention : dans le cas d’un bailleur « personne morale », l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins deux mois après la saisine, par le bailleur, de la Commission de Coordination des Action de prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). L’assignation est signifiée au locataire par voie d’huissier. Elle mentionne la date de comparution devant le tribunal d’instance compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble).

L’audience est fixée dans un délai minimum de deux mois pour que la défense ait le temps de s’organiser (mais ce délai peut varier selon les tribunaux). 

À l’issue de l’audience, le juge peut : 

  • Soit constater la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette (loyers et charges impayés, frais de procédure…) et de départ du locataire ;
  • Soit accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À noter : si le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, cette procédure sera prise en compte par le juge saisi.

Le jugement est signifié au locataire par voie d’huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel d’1 mois. Un commandement de quitter les lieux sera également délivré par l’huissier, soit dans l’acte de signification du jugement, soit ultérieurement. Pour être valable, ce commandement doit respecter un formalisme précis. (Article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

4/ Le commandement de quitter les lieux

L’huissier adresse une copie du commandement au préfet qui informe à son tour la CCAPEX. [Article R412-2 et Article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution]

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification au préfet pour trouver une solution de relogement (ou d’un délai supérieur si le jugement du tribunal d’instance a accordé un délai plus long). 

Divers organismes peuvent assister le locataire dans cette démarche, telles les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou la commission de médiation si le locataire fait valoir son droit au logement équitable (DALO).

Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai imparti, l’expulsion peut intervenir.

5/ L’expulsion du locataire

Les opérations d’expulsion sont impérativement conduites par un huissier de justice. Le propriétaire / bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion.

Le jour de l’expulsion, l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.

En cas d’absence du locataire ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et/ou recourir à la force publique.

Les opérations d’expulsions ne peuvent intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars).

Si elle est fastidieuse et longue, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires car elle doit être déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

Pour vous protéger contre les impayés et éviter des démarches fastidieuses, optez pour un locataire garanti par Unkle.

Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.

1.    Le commandement de payer émis par le bailleur

La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.

La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.

2.    Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis

Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.

Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.

3.    La possibilité de réclamer des délais de paiement

Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.

Article Unkle - Le FSL

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Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Déterminé à sécuriser votre investissement locatif, vous souhaitez opter pour un locataire garanti par Unkle. Vous faites le bon choix. Pour éviter que le coût de la garantie ne pèse trop sur votre locataire, il existe des solutions. Nous vous les donnons dans cet article.

1.    Pourquoi la garantie Unkle est payée par le locataire ?

Le service de garantie locative Unkle est payé par le locataire.  Il lui coûte 2,8% du loyer charges comprises si le locataire paye sa garantie annuellement et 3,5% par mois s’il paye sa garantie mensuellement.  Pour le locataire, il s’agit d’une garantie solide qui vient renforcer son dossier de location. Garantie, qui lui permet de convaincre plus facilement un propriétaire en apportant 3 éléments sécurisants clés : la sélection – l’assurance du paiement de loyer en cas de retard ou d’impayé – le remboursement des impayés sous 15 jours.

Pour le propriétaire, ce service est totalement gratuit. Concrètement, en choisissant un locataire garanti par Unkle, le propriétaire bénéficie gratuitement d’une garantie contre les impayés de loyer.

2.    Comment faire pour réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire ?

Revenons-en au cœur du sujet, si vous lisez cet article, c’est que vous faites partie de ces propriétaires soucieux et bienveillants qui souhaitent aider leurs locataires, en prenant à leur charge une partie de la cotisation Unkle.

  1) Prendre à sa charge une partie du coût de la garantie est ce que Unkle fait ça ?

Vous souhaitez tout simplement pouvoir répartir le prix du coût de la garantie entre vous et votre locataire. Pas de problème ! Il vous suffit simplement de réduire le montant du loyer du montant correspondant à la moitié de la cotisation. Concrètement, si vous avez un bien dont le loyer s’élève à 500€ charges comprises. Le coût de la garantie s’élèvera lui à 17,5€, vous décidez de partager équitablement le montant de la cotisation de votre locataire, en prenant à votre charge 50% de ce montant soit 9€ environ. Comment ? Tout simplement en abaissant le montant global du loyer : au lieu d’afficher un loyer de 500€ dans votre annonce, affichez un loyer de 491€, en indiquant qu’il s’agit du loyer proposé aux locataires bénéficiant de la garantie Unkle. Dans tous les cas c’est le locataire qui paiera l’ensemble de la cotisation, mais il bénéficiera d’une réduction de 9€ sur le montant total du loyer, équivalent à la moitié de la cotisation Unkle.

        2) Prendre à sa charge la totalité du coût de la garantie Unkle

À vous de voir, mais il est également possible de dédouaner complètement le locataire du paiement de la garantie en prenant une assurance loyers impayés. Vous n’avez alors pas besoin de demander un garant au locataire. Il vous en coûtera à partir de 2% de votre loyer charges comprises !

Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.