Propriétaire bailleur : votre locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Propriétaire bailleur : votre locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Vous êtes confrontés à un premier incident de paiement de votre locataire. Il ne faut pas sous-estimer ce genre d’évènement, et dans de tels cas, il est d’ailleurs préférable de réagir le plus rapidement possible afin de ne pas laisser la chose empirer. 

Vous l’aurez compris, agir vite et bien est le premier comportement à adopter. 

1. Adaptez votre réaction à la situation 

Dans un premier temps, il vous faudra comprendre l’origine du problème et donc contacter le locataire. Le mieux étant d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec le locataire pour résoudre le problème avant même d’engager des poursuites. En effet, il peut tout à fait s’agir d’un accident instantané n’ayant pas vocation à se répéter. 

Il peut cependant s’agir également d’un incident lié à des difficultés structurelles. Ce problème d’impayé peut donc se reproduire plusieurs fois.

Sachez que le comportement à adopter pour faire face à ce problème sera fortement lié aux aides reçues, et au(x) type(s) de garantie(s) souscrite(s) par votre locataire ou par vous-même.

2. Votre locataire bénéficie d’aides au logement 

Dès le premier incident de paiement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement directement versée au bailleur, celui-ci doit en informer l’organisme payeur de l’aide.

L’organisme payeur s’adressera soit directement au bailleur, soit saisira le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour déterminer un plan d’apurement, qui fixera le maintien de l’aide ou non.

Le bailleur devra signaler l’impayé de loyer à la Caf (ou la MSA) dans les 2 mois, sauf si une solution a été trouvée et que les loyers ont été régularisé en totalité. La notification de non-paiement doit être faite de préférence par courrier en recommandé avec avis de réception.

En cas de non reprise du paiement des loyers ou du non-respect du plan d’apurement, l’organisme peut suspendre l’aide. En revanche, si le locataire s’acquitte du paiement de la moitié 

3. Mobiliser le garant physique ou l’assurance

Deux cas se présentent, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il vous faudra vous retourner auprès de l’assurance dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives selon les délais et modalités prévues par le contrat. 

Si votre locataire a fait appel à une caution solidaire, il convient d’informer cette personne dès le premier impayé. Voir notre article sur l’intervention du garant.

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Investissement locatif : les étapes principales

Investissement locatif : les étapes principales

L’investissement locatif est une excellente façon de vous constituer un patrimoine et vous assurez un rendement intéressant ! 
Loin d’être réservée aux experts de la finance, cette catégorie d’investissement est accessible à presque tout le monde en France. L’investissement locatif permet de se construire un patrimoine qui a toutes les chances de voir sa valeur augmenter. En outre, les loyers perçus vous permettront d’acquérir un complément de revenu non négligeable, si vous n’avez pas ou plus de prêt sur ce bien.
Enfin, vous aurez toujours un logement supplémentaire pour votre retraite ou pour votre famille !
Afin de vous aider à investir judicieusement, cet article va vous guider dans le processus parfois mystérieux de l’investissement locatif !

 

Être en veille du marché de l’investissement immobilier 

 

Réaliser un investissement locatif vous transformera soudainement en propriétaire, et gérant de patrimoine. 
Ces titres peuvent paraître pompeux, mais ils ne demandent pas d’être un as de la finance ou de l’immobilier ! Toute personne bien informée peut remplir ses fonctions sans souci.

Pour rencontrer le succès, il convient de connaître certaines particularités du marché locatif : Quels biens y sont présents ? Quel est le montant des loyers, en fonction de divers paramètres ? À quel régime de fiscalité les différents biens sont-ils soumis ? Où investir  ? Etc…

Il s’agit également d’envisager plusieurs options pour financer votre future acquisition. Puis les différentes assurances qui seront nécessaires ensuite pour optimiser un maximum votre investissement locatif. 
Un investisseur compétent doit être capable de se renseigner très régulièrement sur les évolutions du marché immobilier et de l’économie en général.

 

Comment repérer la perle rare ?

 

Fixez vos objectifs

 

Le but est de choisir soigneusement votre logement en fonction de l’utilisation prévue :

  • Si votre but est de percevoir des revenus récurrents, choisissez un bien qui se situe dans une zone populaire auprès des locataires, situé à proximité d’infrastructures, telles qu’une université ou des entreprises.
  • Si votre objectif est plutôt de faire une opération immobilière à forte plus values sur une durée courte à moyen terme, choisissez votre bien dans une région où les prix sont en constante augmentation (par exemple une grande ville).
  • Si votre but est plutôt de louer le bien pour quelques années, puis d’y emménager pour y passer votre retraite, choisissez le bien comme vous choisiriez votre résidence principale.
  • Si votre objectif est une défiscalisation, choisissez un bien immobilier qui répond à vos critères en la matière et, si possible situé dans une ville, où il est sûr d’être loué sans périodes de vacances locatives longues.

Dénichez l’emplacement idéal

 

La localisation de votre bien immobilier déterminera en grande partie sa valeur et son attractivité. Le fait qu’il se situe en centre-ville, proche d’écoles, parcs, magasins et autres services clé est un réel avantage.

Les régions les plus populaires pour les investissements sont celles où les prix sont élevés et ont tendance à monter : regardez du côté des grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes !

Pour choisir judicieusement une ville, observez attentivement le solde migratoire, qui correspond à la différence entre les arrivées et les départs d’habitants dans une ville. Si le solde migratoire est positif, alors il est fort possible que les prix immobiliers continuent d’augmenter !

 

Concentrez-vous sur la surface

 

Certains hésitent beaucoup entre un appartement et une maison, mais la vraie question à se poser est celle de la surface du logement. 

Les petites surfaces sont souvent très rentables, mais subissent souvent une rotation locative plus importante (les locataires restent en moyenne moins longtemps dans le logement). 

Au contraire, les grandes surfaces sont moins rentables mais offrent des revenus plus stables dans la durée. À vous de voir en fonction de vos objectifs d’investissement.

 

Techniques de financement 

 

Financer sans apport

 

Dans le cas d’un crédit immobilier ordinaire, les institutions bancaires exigent normalement un apport qui correspond à 10% environ du prix du logement. Pour les investissements locatifs, en revanche, il n’est pas rare de se faire financer à 110%, c’est-à-dire sans apport !

 

Profitez du levier

 

L’effet de levier consiste à une multiplication de la rentabilité obtenue grâce au financement d’un investissement par l’emprunt. Les bénéfices sont les suivants :

  • Le prêt est assuré, ce qui vous fournit une protection supplémentaire. En cas de décès, par exemple, c’est la banque qui paiera les mensualités et les héritiers jouiront du bien payé intégralement.
  • Le crédit vous fournira un avantage fiscal significatif car les intérêts seront soustraits aux loyers perçus.
  • C’est le bon moment pour investir, car les taux d’emprunt sont encore historiquement bas.

Cela veut dire que même si vous avez de l’épargne, vous profiterez d’un emprunt !

 

Le courtier vous fera gagner du temps

 

Ne perdez plus de temps à consulter de nombreuses banques et à négocier avec chacune d’entre elles. Faites une simulation en ligne pour savoir si vous y êtes éligible ! Certains courtiers en ligne peuvent vous donner une estimation en quelques minutes.

 

Profitez de la loi Pinel

 

L’investissement locatif est défiscalisé grâce à la loi Pinel. Cette dernière vous offre des déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix total de votre investissement. 

L’abattement est calculé sur la base :

  • Du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien (6 à 12 ans)
  • De l’emplacement de votre bien
  • Du montant de votre loyer

Maintenant que vous avez les étapes, c’est à vous de jouer !