Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.

1.   Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.

Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet. 

Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.

 Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.

Prenons un exemple : 

Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, 

Pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.

À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.

2.   Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.

Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.

Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.

3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?

La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.

En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.

Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.

Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.

Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.

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Vous êtes confrontés à un premier incident de paiement de votre locataire. Il ne faut pas sous-estimer ce genre d’évènement, et dans de tels cas, il est d’ailleurs préférable de réagir le plus rapidement possible afin de ne pas laisser la chose empirer. 

Vous l’aurez compris, agir vite et bien est le premier comportement à adopter. 

  1. Adaptez votre réaction à la situation 

Dans un premier temps, il vous faudra comprendre l’origine du problème et donc contacter le locataire. Le mieux étant d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec le locataire pour résoudre le problème avant même d’engager des poursuites. En effet, il peut tout à fait s’agir d’un accident instantané n’ayant pas vocation à se répéter. 

Il peut cependant s’agir également d’un incident lié à des difficultés structurelles. Ce problème d’impayé peut donc se reproduire plusieurs fois.

Sachez que le comportement à adopter pour faire face à ce problème sera fortement lié aux aides reçues, et au(x) type(s) de garantie(s) souscrite(s) par votre locataire ou par vous-même.

2. Votre locataire bénéficie d’aides au logement 

Dès le premier incident de paiement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement directement versée au bailleur, celui-ci doit en informer l’organisme payeur de l’aide.

L’organisme payeur s’adressera soit directement au bailleur, soit saisira le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour déterminer un plan d’apurement, qui fixera le maintien de l’aide ou non.

En cas de non reprise du paiement des loyers ou du non-respect du plan d’apurement, l’organisme peut suspendre l’aide. En revanche, si le locataire s’acquitte du paiement de la moitié 

3. Mobiliser le garant physique ou l’assurance

Deux cas se présentent, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il vous faudra vous retourner auprès de l’assurance dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives selon les délais et modalités prévues par le contrat. 

Si votre locataire a fait appel à une caution solidaire, il convient d’informer cette personne dès le premier impayé.

4. Simplifiez vous la vie en utilisant Unkle

Unkle propose des solutions de garanties pour les propriétaires. Avec Unkle, vous êtes assuré de toucher tous vos loyers chaque mois sans franchise, ni délai de carence.

Si vous avez un problème d’impayé avec votre locataire, Unkle vous rembourse votre loyer sous 15 jours maximum et règle le problème directement avec votre locataire. En cas de problème récurrent, une expulsion peut être envisagée et cette procédure est menée par Unkle, à ses frais.

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Révision du loyer pendant le bail

Une révision du loyer peut être effectuée à l’initiative du bailleur une fois par an, à la date fixée par le bail ou à défaut à la date d’anniversaire du contrat de bail si une clause le prévoit, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Attention, si aucune clause dans le bail ne prévoit la révision du loyer, celle-ci ne pourra être effectuée. Le loyer restera alors le même pendant toute la durée du bail. L’initiative de révision des loyers en cours de bail, est encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL).

  1. L’indexation du loyer sur le bail

Pour qu’il y ait révision du loyer en cours de bail, le contrat de location doit préciser le montant du loyer et l’indice de référence des loyers à partir duquel la révision sera faite.

C’est cet indice qui servira de référence en cas de révision du loyer.

La publication des loyers de référence est diffusée trimestriellement, il y a donc 4 publications par an.

A la date de révision du loyer prévue par le bail, le bailleur pourra éventuellement augmenter le loyer, sans jamais dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.

2. Comment procéder à une augmentation de loyer

La loi Alur impose au bailleur de prévenir son locataire en cas de modification du loyer sur le bail en cours. Pour ce, il est vivement conseillé d’adresser la demande de révision du loyer au locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce courrier veillez également à lui rappeler les conditions de révision du loyer prévues par le contrat de bail.

3. Calcul de l’indexation de loyer

Pour calculer l’augmentation de loyer légale, il vous suffit de multiplier le montant de l’ancien loyer (hors charges) par le nouvel indice IRL divisé par l’ancien indice IRL.

Par exemple : si vous avez signé un bail dans le cadre d’un logement meublé le 16/04/2018 et que vous souhaitez donc effectuer une révision du loyer au 16/04/2019, pour un loyer de départ de 1000 euros.

L’indexation de loyer

Ancien loyer x (nouvel indice / ancien indice)

donc 1000 x (129,38 / 127,22) = 1016

Le nouveau loyer sera donc de 1016 euros.

4. Renouvellement du bail

Lorsque le bail est renouvelé au bout d’un an pour une location meublée ou de trois ans pour une location vide, l’augmentation du loyer est toujours soumise à l’IRL.

Il est possible dans un cas seulement de déroger à la règle et d’excéder le plafonnement fixé par l’IRL : lorsque l’ancien loyer est manifestement inférieur aux loyers fixés aux alentours pour le même type de bien.

Attention toutefois le bailleur doit obtenir obligatoirement l’accord du locataire.

En cas de refus du locataire, le bailleur devra saisir la commission départementale de conciliation, qui rendra un avis dans les deux mois suivants la saisine.

Si le désaccord persiste le bailleur saisira alors le tribunal d’instance qui s’appuiera éventuellement sur l’avis de la commission. Attention, la saisine doit se faire avant la fin du bail.

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
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Qu’est ce qu’une quittance de loyer ?

Qu’est ce qu’une quittance de loyer ?

La quittance de loyer est un élément essentiel à connaître pour tout bailleur (propriétaire ou agence mandataire). Il s’agit d’un document officiel qui pourra éventuellement constituer une preuve en cas de litige entre locataire et bailleur. Qu’est ce que la quittance de loyer ? Comment doit-elle être réclamée et émise ? Quelles sont les mentions obligatoires ? Vous trouverez les réponses à vos questions dans cet article. 

  1. Quittance de loyer : justificatif du paiement du loyer 

La quittance de loyer est un document officiel qui atteste du bon versement des loyers

Elle est rédigée par le bailleur et transmise par ce dernier au locataire, gratuitement. En aucun cas elle et/ou ses frais de gestion ne peuvent être facturés au locataire. 

La délivrance d’une quittance de loyer n’est pas obligatoire tant que le locataire ne l’a pas réclamée. Elle doit être transmise par le bailleur au locataire, s’il le réclame, à condition que le règlement des loyers et des charges soit à jour. 

La quittance de loyer est donc une preuve de paiement, au même titre qu’un versement ou qu’un chèque. 

A noter : la quittance de loyer pourra éventuellement être utilisée par le locataire comme justificatif de domicile 

2. Et si le bailleur ne remplit pas ses obligations ? 

Si le propriétaire refuse ou omet de délivrer une quittance de loyer au locataire suite à sa demande, le propriétaire ou bailleur pourra être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire pour réparer le préjudice subi

3. Demande de quittance de loyer au locataire 

Pour faire une demande de quittance de loyer, le locataire doit adresser au propriétaire ou au bailleur une demande précisant le ou les mois pour lesquels il souhaite recevoir une quittance. Cette demande peut être faite par courrier simple, téléphone ou email. En cas d’absence de réponse du propriétaire, le locataire peut faire la demande via lettre recommandée Accusé de réception (LRAR).

Si le bailleur ne transmet toujours pas les quittances au locataires malgré ses relances, le locataire peut agir en justice pour obtenir une injonction de faire. 

4. La transmission de la quittance de loyer 

La quittance de loyer peut être transmise par le bailleur au locataire : 

  • par voie postale 
  • de manière dématérialisée, si seulement le locataire a donné au préalable son accord exprès

5. Quittance de loyer : les mentions obligatoires

La quittance de loyer est un reçu sur lequel figurent les sommes versées par le locataire. 

Simple à rédiger, elle ne nécessite par des connaissances juridiques particulières, à noter cependant : certaines mentions obligatoires doivent apparaître sur la quittance comme le précise la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

Ces mentions sont : 

  • l’identité du locataire à savoir son nom et son prénom
  • le montant total des sommes versées par le locataire : on distingue le montant du loyer de celui des provisions pour charges 
  • la date d’émission de la quittance
  • le mois du paiement 

Il faut distinguer quittance et reçu : la quittance est transmise au locataire si la totalité du loyer a été versé, si le loyer a été versé de manière partielle, le bailleur adressera un reçu au locataire.