Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.

Les risques augmentent avec le temps

Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc. Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée. À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.

Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.

Différentes situations pour expliquer les impayés

Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.

Cas n°1 : un changement de situation professionnelle

Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges.  La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.

Cas n°2 : un litige avec le propriétaire

Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.

Cas n°3 : un éclatement familial

Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.

Cas n°4 : un surendettement

Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.

Le bon plan pour les locataires et les propriétaires

Unkle sécurise les loyers et rassure tout le monde mais encore faut-il trouver le logement idéal ou le locataire parfait… Et dans le contexte actuel, effectuer toutes les démarches à distance est la solution la plus sûre pour tous ! Click&Rent, agence immobilière 2.0, permet aux locataires de dénicher la perle rare en quelques clics. Du côté propriétaire, les avantages sont aussi nombreux : l’agence digitale prend en charge toutes les étapes, de la mise en location jusqu’à la gestion quotidienne du logement en passant par la signature du bail et l’état des lieux.

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Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.

1.   Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.

Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet. 

Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.

 Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.

Prenons un exemple : 

Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.

À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.

2.   Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.

Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.

Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.

3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?

La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.

En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.

Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.

Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.

Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.

Garant ou assurance loyers impayés : que choisir ?

Garant ou assurance loyers impayés : que choisir ?

L’une des principales préoccupations des propriétaires réside dans le fait de pouvoir sécuriser et rentabiliser le plus rapidement possible leur investissement locatif. En effet, ce sont près de 8 propriétaires sur 10 qui affirment craindre les impayés comme le révèle une récente étude réalisée par Opinion Way. Une crainte légitime quand on connaît la difficulté des bailleurs à récupérer les loyers impayés.

Afin de se prémunir contre les impayés et d’éviter des démarches longues et coûteuses pour récupérer ses loyers, une grande majorité des propriétaires opte pour une garantie.

En cas de problème, les propriétaires pourront donc se retourner vers cette garantie pour réclamer le remboursement des dettes du locataires.

Dans la pratique deux garanties règnent sur le marché : le garant ou la GLI.

Incompatibles l’une avec l’autre, elles présentent toutes deux leurs spécificités.

Ensemble nous décryptons en détail ces deux types de garanties, pour vous aiguiller dans le meilleur des choix.

  1. Le garant : définition, avantages et inconvénients
    1. Qu’est-ce qu’un garant ?

Quand on pense garant, de nombreuses personnes ont tendance à penser au garant physique. Or comme le précise la loi : le garant peut être une personne physique ou morale.

Un garant également appelé caution est responsable du remboursement des dettes locatives du locataires en cas d’insolvabilité de ce dernier.

Il existe deux types de garant : le garant simple ou garant solidaire.

2. Les avantages du garant

Le garant institutionnel comme c’est le cas de Unkle, permet de sélectionner des locataires sérieux dans leur gestion bancaire.

En effet, la sélection des locataires se base sur l’analyse des relevés de comptes bancaires.

Les candidats certifiés Unkle, ont donc été choisis pour leur rigueur et leur fiabilité bancaire.

Le garant institutionnel sécurise le paiement des loyers. C’est notamment le cas de Unkle qui prélève chaque mois le loyer sur le compte du locataire et le reverse au propriétaire. En cas de défaillance du locataire c’est Unkle qui continue à assurer le versement des loyers au propriétaire à date fixe et sans délai de carence.

2. Les inconvénients du garant

La solvabilité d’un garant physique est souvent difficile à cerner : le propriétaire pourra seulement se baser sur les fiches de paie dudit garant mais n’a aucun moyen de connaître son sérieux bancaire, ni celui du locataire.

Malheureusement, si le garant en question est caution multiple ou s’il manque de sérieux dans la gestion de ses comptes, impossible de le détecter.

Mieux vaut donc se retourner vers un garant institutionnel !

Les démarches peuvent être longues pour récupérer les loyers impayés auprès d’un garant physique. Le garant institutionnel garantit lui le remboursement des loyers impayés sans délai de carence (toujours en s’appuyant sur l’exemple de Unkle). En effet en cas de problème c’est le garant moral qui continue à reverser le loyer au propriétaire à date fixe.

3. La Garantie des loyers impayés : définition, avantages et inconvénients

1. Qu’est-ce qu’une GLI ?

La garantie des loyers impayés couramment appelée GLI, est une assurance qui protège le propriétaire en cas de loyers impayés de la part du locataire.

La GLI est incompatible avec toute forme de garantie locative.

2. Quels sont les avantages d’une GLI ?

Certaines GLI incluent généralement d’autres services annexes utiles au propriétaires telles qu’une protection contre les détériorations immobilières ou encore une protection juridique.

Le propriétaire est couvert en cas d’impayé du locataire, la GLI assure le remboursement des dettes locatives du locataire.

3. Quels sont les inconvénients d’une GLI ?

En fonction des contrats, les critères d’acceptation de locataires de la GLI sont très restrictifs.

L’éligibilité des candidats locataires est donc restreinte.

Attention à bien vérifier si un délai de carence s’applique : en d’autres termes, la protection ne sera effective qu’après l’écoulement d’une telle période. Par exemple, si une carence de 3 mois s’applique dans votre contrat, s’il y a un sinistre dans les 3ers mois, vous ne serez remboursé qu’à partir du 4e mois.

Enfin, le coût de la GLI est à la charge du propriétaire (entre 2% et 5% du montant du loyer).

4. Quelle est la meilleure GLI du marché?

Plusieurs critères sont importants si vous choisissez de souscrire à une GLI :

  • La vérification du dossier : la plupart des GLI ne propose pas de service de certification du dossier. En d’autres termes, c’est le propriétaire qui est chargé de vérifier le dossier du locataire et d’estimer si celui-ci rentre dans le périmètre de protection du contrat. Dans le cas d’une agence immobilière, c’est généralement l’agence qui va faire ce travail de vérification et interroger éventuellement l’assurance. Vérifiez donc bien si votre locataire correspond bien aux conditions de l’assureur : si ce n’est pas le cas, il est possible que vous ne soyez pas remboursé en cas de sinistre.
  • le périmètre de solvabilité (taux de solvabilité) est-il assez large pour s’appliquer à mon locataire? : la plupart des contrats se situe sur des taux de solvabilité de 33% à 35%. En d’autres termes, les personnes présentes sur le bail devront gagner au moins 3 fois le loyer pour que vous puissiez être protégé par une GLI
  • la couverture : regardez bien quels sont les plafonds du contrat : tout contrat d’assurance fonctionne avec des plafonds et il faut bien vérifier que ce plafond s’applique à ce que vous souhaitez faire
  • Les éléments couverts : sur certains contrats de GLI, vous ne serez protégé que contre les loyers impayés. Vous pouvez néanmoins être également intéressé par une protection contre les détériorations immobilières (dégradations locatives commises par vos locataires) ou encore par une protection juridique (permet d’obtenir une aide juridique de votre assureur en cas de litige avec un tiers ou en cas de procédure de justice).
  • Les délais de remboursement : la plupart des assureurs remboursent les propriétaires sous 3 mois : généralement après l’envoi d’un commandement de payer par huissier resté infructueux pendant un délai de 2 mois. Ce délai est généralement long surtout si vous avez un crédit à rembourser.
  • le tarif : en fonction des couvertures choisies, des plafonds, des délais de remboursements, le tarif peut évoluer. Attention de ne pas être piégé par le tarif et de bien comparer ce qui est comparable sur tous les points d’avant.
Propriétaire – bailleur : mon locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Propriétaire – bailleur : mon locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Vous êtes confrontés à un premier incident de paiement de votre locataire. Il ne faut pas sous-estimer ce genre d’évènement, et dans de tels cas, il est d’ailleurs préférable de réagir le plus rapidement possible afin de ne pas laisser la chose empirer. 

Vous l’aurez compris, agir vite et bien est le premier comportement à adopter. 

  1. Adaptez votre réaction à la situation 

Dans un premier temps, il vous faudra comprendre l’origine du problème et donc contacter le locataire. Le mieux étant d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec le locataire pour résoudre le problème avant même d’engager des poursuites. En effet, il peut tout à fait s’agir d’un accident instantané n’ayant pas vocation à se répéter. 

Il peut cependant s’agir également d’un incident lié à des difficultés structurelles. Ce problème d’impayé peut donc se reproduire plusieurs fois.

Sachez que le comportement à adopter pour faire face à ce problème sera fortement lié aux aides reçues, et au(x) type(s) de garantie(s) souscrite(s) par votre locataire ou par vous-même.

2. Votre locataire bénéficie d’aides au logement 

Dès le premier incident de paiement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement directement versée au bailleur, celui-ci doit en informer l’organisme payeur de l’aide.

L’organisme payeur s’adressera soit directement au bailleur, soit saisira le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour déterminer un plan d’apurement, qui fixera le maintien de l’aide ou non.

En cas de non reprise du paiement des loyers ou du non-respect du plan d’apurement, l’organisme peut suspendre l’aide. En revanche, si le locataire s’acquitte du paiement de la moitié 

3. Mobiliser le garant physique ou l’assurance

Deux cas se présentent, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il vous faudra vous retourner auprès de l’assurance dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives selon les délais et modalités prévues par le contrat. 

Si votre locataire a fait appel à une caution solidaire, il convient d’informer cette personne dès le premier impayé.

4. Simplifiez vous la vie en utilisant Unkle

Unkle propose des solutions de garanties pour les propriétaires. Avec Unkle, vous êtes assuré de toucher tous vos loyers chaque mois sans franchise, ni délai de carence.

Si vous avez un problème d’impayé avec votre locataire, Unkle vous rembourse votre loyer sous 15 jours maximum et règle le problème directement avec votre locataire. En cas de problème récurrent, une expulsion peut être envisagée et cette procédure est menée par Unkle, à ses frais.

Révision du loyer pendant le bail

Révision du loyer pendant le bail

Une révision du loyer peut être effectuée à l’initiative du bailleur une fois par an, à la date fixée par le bail ou à défaut à la date d’anniversaire du contrat de bail si une clause le prévoit, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Attention, si aucune clause dans le bail ne prévoit la révision du loyer, celle-ci ne pourra être effectuée. Le loyer restera alors le même pendant toute la durée du bail. L’initiative de révision des loyers en cours de bail, est encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL).

  1. L’indexation du loyer sur le bail

Pour qu’il y ait révision du loyer en cours de bail, le contrat de location doit préciser le montant du loyer et l’indice de référence des loyers à partir duquel la révision sera faite.

C’est cet indice qui servira de référence en cas de révision du loyer.

La publication des loyers de référence est diffusée trimestriellement, il y a donc 4 publications par an.

A la date de révision du loyer prévue par le bail, le bailleur pourra éventuellement augmenter le loyer, sans jamais dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.

2. Comment procéder à une augmentation de loyer

La loi Alur impose au bailleur de prévenir son locataire en cas de modification du loyer sur le bail en cours. Pour ce, il est vivement conseillé d’adresser la demande de révision du loyer au locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce courrier veillez également à lui rappeler les conditions de révision du loyer prévues par le contrat de bail.

3. Calcul de l’indexation de loyer

Pour calculer l’augmentation de loyer légale, il vous suffit de multiplier le montant de l’ancien loyer (hors charges) par le nouvel indice IRL divisé par l’ancien indice IRL.

Par exemple : si vous avez signé un bail dans le cadre d’un logement meublé le 16/04/2018 et que vous souhaitez donc effectuer une révision du loyer au 16/04/2019, pour un loyer de départ de 1000 euros.

L’indexation de loyer

Ancien loyer x (nouvel indice / ancien indice)

donc 1000 x (129,38 / 127,22) = 1016

Le nouveau loyer sera donc de 1016 euros.

4. Renouvellement du bail

Lorsque le bail est renouvelé au bout d’un an pour une location meublée ou de trois ans pour une location vide, l’augmentation du loyer est toujours soumise à l’IRL.

Il est possible dans un cas seulement de déroger à la règle et d’excéder le plafonnement fixé par l’IRL : lorsque l’ancien loyer est manifestement inférieur aux loyers fixés aux alentours pour le même type de bien.

Attention toutefois le bailleur doit obtenir obligatoirement l’accord du locataire.

En cas de refus du locataire, le bailleur devra saisir la commission départementale de conciliation, qui rendra un avis dans les deux mois suivants la saisine.

Si le désaccord persiste le bailleur saisira alors le tribunal d’instance qui s’appuiera éventuellement sur l’avis de la commission. Attention, la saisine doit se faire avant la fin du bail.

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