Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Est-ce qu’un étudiant est un bon locataire ?

Véritable serpent de mer, le sujet de la location aux étudiants s’invite régulièrement dans le débat. Et pour cause : la demande massive de logements étudiants, pour des durées variables donnant de la souplesse au propriétaire, attire les convoitises. Cependant, la mauvaise réputation des étudiants locataires a la vie dure : fêtards et mauvais payeurs, les dégradations seraient légion. Alors, bon plan ou fausse bonne idée ? Qu’en-est-il vraiment ? Découvrez quelques arguments pour décider si vous devriez louer votre logement à un étudiant.

Les étudiants, une clientèle pas plus risquée que la moyenne

Certains clichés ont la vie dure : les étudiants dégraderaient plus les appartements en raison de leur mode de vie, des fêtes, etc. Pourtant, rien n’indique que ce soit le cas et le risque de dégradation n’est pas plus élevé que pour des locataires salariés dits “classiques”.

Étudiant ou salarié, personne ne souhaite vivre dans un logement qu’il aurait détérioré ou voir sa caution partir en fumée pour payer les travaux de rénovation.

Les garanties “anti-impayés” pour étudiant sont sûres et multiples

En plus des dégradations, les loyers impayés sont une autre hantise des propriétaires bailleurs. Disposer de garanties solides est donc un élément primordial pour une location réussie et pour votre tranquillité d’esprit. Et contrairement aux idées reçues, les étudiants disposent souvent de plusieurs canaux pour réduire le risque d’impayés :

  • La caution parentale : en tant que bailleur, vous pouvez demander à votre étudiant locataire de fournir un ou plusieurs garants. Généralement, les parents jouent ce rôle. Ils deviennent alors redevables du loyer en cas d’impayés ;
  • Les APL/ALS (aides au logement) : si l’étudiant y est éligible, le montant alloué est directement versé par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) au propriétaire bailleur ;
  • La garantie locative VISALE assurée par l’État, soumise à conditions de ressources : elle couvre les impayés et les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

Pour bénéficier de l’ALS, le logement doit :

  • Ne pas être conventionné ;
  • Être occupé au minimum 8 mois par an ;
  • Être vide ou meublé ;
  • Disposer d’une superficie de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² par locataire supplémentaire ;
  • Disposer d’un évier, d’une arrivée d’eau potable, de toilettes et de chauffage.

Pour pouvoir percevoir l’APL, le logement doit satisfaire aux critères suivants :

  • Être conventionné ;
  • Faire office de résidence principale ;
  • Répondre à des conditions minimales d’occupation (caractéristiques de décence).

Pour être éligible à la garantie VISALE, il faut :

  • Que le locataire ait moins de 30 ans ;
  • Que le montant total du loyer et des charges soit :
    • Inférieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € en province si les ressources du locataire sont de 2 fois le loyer ;
    • Inférieur à 800 € à Paris et 600 € en province si la personne n’a pas de ressources propres.

Par ailleurs, vous pouvez également souscrire une Assurance Loyers Impayés. De cette façon, vous avez la garantie de toucher vos loyers et vous assurez la rentabilité de votre opération locative. De plus, la GLI (Garantie Loyers Impayés) peut aussi couvrir d’autres dépenses liées aux loyers impayés comme les frais de contentieux, les coûts de la procédure d’expulsion, les frais de réparation, etc.

Sélection du dossier locatif étudiant

Vérifier la solidité du dossier avec les documents adéquats

Pour éviter tout défaut de paiement, il faut choisir votre locataire avec soin. Il est indispensable d’obtenir des documents de location attestant de la solvabilité du futur locataire. C’est la loi ALUR de mars 2014 qui définit une liste des documents exigibles par le bailleur :

  • Pièces justificatives d’identité et de domicile du locataire ;
  • Ressources du locataire : bulletins de salaire, contrat de travail, extrait Kbis, etc. ;
  • Quand un garant est nécessaire : justificatif d’identité et de domicile, pièces attestant de sa situation professionnelle et de ses revenus (les mêmes que pour le locataire).

Dans le cas d’une location à un étudiant, le loueur peut demander :

  • La carte d’étudiant et le certificat de scolarité en cours afin de s’assurer de son statut ;
  • Des justificatifs d’emploi ou de stages (salaires, fiche d’imposition, justificatifs de versement d’allocation de stages ou de prestations sociales, un bilan d’activité pour un emploi non salarié, etc.) pour évaluer ses ressources.

Location de logements étudiants : une demande forte et constante

S’il existe des résidences étudiantes dans de nombreuses villes, l’offre n’arrive pas à combler une demande qui ne faiblit pas d’une année sur l’autre. Une forte proportion d’étudiants investit alors le marché de l’offre locative privée.

Votre logement a de forte chance d’être loué plusieurs années si l’étudiant s’engage dans de longues études. Dans ce cas, vous gardez l’esprit tranquille ! Plus besoin de chercher un locataire tous les ans, vous êtes parti pour des années de loyers assurés. Sans compter qu’à la sortie de leurs études, les jeunes diplômés conservent parfois encore leur logement, le temps de :

  • Trouver un emploi ;
  • Mettre de l’argent de côté pour envisager un logement plus grand.

Même si votre locataire reste seulement durant une année scolaire, la demande est telle que vous relouerez votre logement sans problèmes l’année suivante s’il est bien localisé.

Toutes les superficies de logement étudiant sont recherchées

Que vous soyez propriétaire d’une chambre, d’un studio ou d’une maison, votre bien va forcément intéresser un ou plusieurs étudiants :

  • D’une part, les petites superficies conviendront à ceux qui ont l’envie et les moyens de vivre seuls ;
  • D’autre part, la colocation a aujourd’hui le vent en poupe : les étudiants partagent des logements plus grands pour réduire leurs frais et disposer de plus de surface.

Cette demande variée de logements étudiants vous permet également d’envisager de :

  • Louer une chambre de votre maison au départ de vos enfants ou lors d’un réaménagement intérieur ;
  • Proposer une location meublée afin de profiter d’un dépôt de garantie doublé par rapport de celui d’un appartement vide : c’est un élément rassurant pour les propriétaires.

Des durées de location variables pour plus de souplesse

Les baux de location de logements non meublés sont de trois ans. Cette durée assez longue engage le propriétaire : il ne peut pas récupérer son logement pour une utilisation différente ou un autre projet.

Meubler le logement permet de réduire cette durée à un an. Mieux, en le louant à un étudiant, vous retrouvez certainement l’usage de votre logement à la fin de l’année scolaire, c’est-à-dire au bout de neuf mois. Cette solution est particulièrement pratique si vous ne souhaitez pas bloquer votre bien pendant une longue période. Au départ de votre locataire étudiant, vous aurez la liberté de vendre votre logement, de loger un membre de votre famille ou un ami, etc.

Par ailleurs, vous avez aussi l’occasion de booster vos revenus. L’idée est de combiner une location de logement étudiant pendant neuf mois à une location saisonnière les trois mois restants. Vous pouvez ainsi maximiser votre rendement. Cette solution est plébiscitée dans les zones touristiques où la location estivale est plus rémunératrice que sa version classique à l’année.

En bref…

Louer à un étudiant n’est pas plus risqué :

  • les dégradations ne sont pas plus nombreuses qu’avec un locataire lambda ;
  • les risques de loyers impayés est réduit car des garanties sont offertes par les parents ou l’État (VISALE) ;
  • Les aides de la CAF (APL/ALS) sont directement versées au bailleur.

Les avantages de louer à un étudiant pour les propriétaires sont nombreux :

  • La demande locative est importante et constante ;
  • Tous les types de surfaces sont recherchés, des petites aux plus grandes en colocation ;
  • La durée du bail peut être de 9 mois et se combiner avec une location saisonnière pour augmenter la rentabilité.
Locataire ou propriétaire : qui doit ouvrir le compteur gaz ?

Locataire ou propriétaire : qui doit ouvrir le compteur gaz ?

Vous êtes sur le point de louer un logement équipé d’un compteur gaz ? Nous vous expliquons ici qui doit prendre en charge l’ouverture du compteur entre le locataire et le propriétaire. Nous verrons également comment se déroule cette démarche et quels sont les tarifs pratiqués. 

Comment ouvrir un compteur gaz en tant que locataire ? 

La souscription à un contrat de gaz

Lorsque l’on souhaite ouvrir un compteur pour le gaz, il faut obligatoirement passer par la souscription d’un contrat chez un fournisseur d’énergie. En effet, c’est une fois que le contrat est souscrit que le titulaire de ce dernier peut mettre en service son compteur. Cette démarche doit être effectuée par le locataire, et non par le propriétaire. La raison est simple : c’est le locataire qui consomme le gaz, c’est donc à lui de prendre en charge les démarches liées à son contrat. Cela dit, la souscription à une offre peut se faire très facilement par téléphone ou en ligne. Le locataire devra juste fournir les informations suivantes :un

  • L’adresse exacte du logement loué 
  • Le numéro PCE (Point de Comptage Estimé), qu’il est possible de demander au propriétaire si besoin
  • Un relevé de compteur récent
  • Des coordonnées bancaires pour le paiement des factures 
  • Le nom de l’ancien locataire si possible (pas obligatoire)

Mise en service du compteur gaz : qui est responsable des démarches ? 

Comme expliqué plus haut, la mise en service du compteur est intimement liée à la souscription du contrat de gaz, qui est à la charge du locataire. Toutefois, la démarche sera en réalité traitée par le fournisseur d’énergie. Ce dernier se chargera de contacter le gestionnaire du réseau national de gaz, GRDF, afin d’établir un rendez-vous pour la mise en service du compteur. Ce n’est donc pas directement le locataire qui doit prendre contact avec GRDF. De son côté, ce dernier devra simplement être présent le jour du rendez-vous si le compteur est situé dans le logement. Dans le cas où il est accessible depuis l’extérieur ou dans un espace public, le locataire n’aura même pas besoin d’être présent. 

Quels sont les tarifs d’une ouverture de compteur gaz ? 

Les tarifs de mise en service d’un compteur gaz sont fixés par GRDF. Bien que ce soit votre fournisseur d’énergie qui se chargera de la démarche, vous pourrez choisir entre plusieurs formules selon votre situation et les délais souhaités. On distingue alors :

  • La mise en service standard, qui est effectuée dans un délai de 5 jours ouvrés pour un prix de 19,39€ TTC. 
  • La mise en service express, dans les 48h pour un prix de 62,24€ TTC.
  • La mise en service d’urgence, dans un délai de 24h pour un prix de 149,35€ TTC.

Les frais vous seront facturés par votre fournisseur sur votre première facture de gaz. Si vous souhaitez souscrire à une offre moins chère et faire des économies sur vos factures, n’hésitez pas à jeter un œil aux différents fournisseurs d’énergie que vous pouvez comparer facilement.

Compteur gaz : quelles responsabilités pour le propriétaire ? 

Le raccordement au réseau dans le cas d’un logement neuf

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location un logement neuf qui intègre un compteur gaz, c’est à lui de se charger du raccordement au réseau. Ici encore, ce sera à GRDF qu’il faudra s’adresser. Les tarifs pratiqués pour le raccordement sont actuellement de 843,66€ HT pour l’eau chaude et la cuisine, ainsi que de 374,96€ HT pour le chauffage. Une fois le compteur raccordé au réseau de gaz, ce sera au locataire de souscrire un contrat d’énergie pour le mettre en service. 

Le remplacement d’un compteur gaz défectueux

Le propriétaire d’un logement en location a pour responsabilité le remplacement du compteur gaz si ce dernier tombe en panne ou qu’il rencontre un problème technique le rendant inutilisable. S’il y a des grosses réparations à faire, ce sera également le propriétaire qui devra s’en occuper. D’ailleurs, il en va de même pour les chaudières à gaz. Le locataire quant à lui, devra prendre en charge l’entretien annuel du compteur et de ses équipements de chauffage par un chauffagiste certifié. L’entretien de la chaudière par exemple, doit obligatoirement être effectué au moins une fois par an. 

Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

La caution solidaire est l’une des solutions de garantie les plus prisées des propriétaires et des locataires. Mais la durée de cette caution n’est pas encadrée, il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

1.     L’acte de cautionnement : un contrat qui engage le garant

La caution solidaire peut revêtir diverses formes : elle peut être parentale, institutionnelle ou bancaire.

Qu’importe sa qualité, en se portant caution, le garant s’engage alors à se substituer au locataire en cas de défaillance de sa part, et donc de payer les loyers impayés.

La caution solidaire est donc mise en place pour rassurer le propriétaire, qui a la garantie de percevoir son loyer même si le locataire cesse de les régler. Il s’agit d’un engagement important, puisque le garant ne dispose d’aucune échappatoire. Il est donc important d’être bien renseigné sur la durée de validité d’une garantie locative.

Pour être valable, l’acte de cautionnement doit, à peine de nullité, contenir plusieurs mentions manuscrites :

  • Le montant du loyer,
  • les conditions de révision du loyer,
  • la durée d’engagement de la caution,
  • une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance la personne a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte,
  • et enfin la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Découvrez toutes les conditions, modalités et notre modèle de lettre de garant dans notre article !

2.      La durée de l’acte de cautionnement

La caution solidaire est l’une des solutions de garantie les plus prisées.

Mais la durée de cette caution n’est pas encadrée : il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Explication :

Le cautionnement à durée déterminée :

Si la caution est dite à “durée déterminée”, la durée d’engagement de la caution sera indiquée de manière précise dans l’acte de cautionnement.

La plupart du temps, la caution s’engage pour la durée du bail initial, (3 ans pour une location vide) et de deux renouvellements. Le garant se porte donc caution 9 ans pour une location vide.

Dans ce cas, il ne peut rompre son engagement et il ne peut résilier l’acte de cautionnement avant la date de fin prévue dans le contrat.

Le cautionnement est à durée indéterminée

Si l’acte de cautionnement ne comporte pas de date précise engageant la caution, et qu’on ne peut pas définir la date de fin d’engagement, on parle de cautionnement à durée indéterminée.

Le garant peut résilier son engagement quand il le souhaite.

Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours. Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.

Location : rupture du bail en cas de vente, quelle procédure ?

Location : rupture du bail en cas de vente, quelle procédure ?

Si le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment en respectant un préavis, le bailleur, lui, doit respecter certains motifs, et certaines procédures pour rompre le bail de manière légale. En cas de vente du bien locatif en question, le propriétaire à la possibilité de donner congé au locataire. Attention, toutefois, cette procédure est encadrée par la loi, nous vous détaillons dans cet article les modalités et les règles à suivre pour rompre le bail en toute sérénité. 

  1. Rompre le bail, la procédure 

Pour communiquer au locataire la rupture du bail, le locataire a trois possibilités : 

  1. envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception 
  2. envoyer une notification par acte d’huissier 
  3. remettre en main propre le congé contre émargement sur le congé à savoir : 

Outre le motif, certaines mentions obligatoires doivent apparaître sur le congé à savoir : 

  • le prix de vente du bien 
  • la consistance du lot 
  • les conditions de vente du bien 
  • la reproduction des termes des cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : en effet en cas de congé donné au locataire ce dernier dispose d’une priorité à l’achat pendant les deux mois de préavis.

      2.  La priorité d’achat du locataire, en cas de vente du bien 

À l’échéance du préavis si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente ou s’il n’a pas répondu, il est légalement déchu de tout droit d’occupation du bien. 

En revanche, si le locataire décide d’accepter l’offre d’achat, il dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de son acceptation pour réaliser l’acte de vente. 

Dans le cas où l’achat est soustrait à l’obtention d’un prêt, le locataire dispose alors de 4 mois pour réaliser l’acte de vente.

Dans tous les cas, le contrat de location court jusqu’à l’échéance du délai de réalisation de vente.

Si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses notamment à un prix plus avantageux, c’est au notaire – si le propriétaire ne l’a pas fait – d’informer le locataire.

Attention, si cette location n’est pas réalisée, il peut s’agir d’un motif de nullité de la vente. La notification vaut offre de vente auprès du locataire qui dispose dès lors d’un mois pour accepter l’offre.

3. Quel préavis en cas de congé donné par le propriétaire ? 

En cas de congé donné par le propriétaire, le préavis est de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.

Vendre un bien en location ?

Dans le cas où le bailleur souhaite céder son bien locatif à un nouveau propriétaire tout en maintenant la location, il suffit au propriétaire actuel de céder le bail au nouveau.

Pour le nouveau propriétaire, mieux vaut s’assurer d’avoir les meilleurs des garanties à portée de main.

La loi Elan – Bailleur

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Location immobilière : la fin du garant physique

Location immobilière : la fin du garant physique

Dans le cadre d’une location, le garant physique constitue bien souvent l’une des exigences principales des bailleurs. Cette pratique d’un autre temps doit s’adapter aux nouveaux usages.

  1. La courses à la location : un parcours du combattant 

Afin de se prémunir contre les impayés les propriétaires réclament de plus en plus de garanties, à savoir : un salaire trois fois supérieur au montant du loyer, un CDI et un garant physique. 

Le garant lui-même, lorsqu’il est réclamé par un bailleur doit remplir des critères parfois plus exigeants (notamment gagner un salaire au moins quatre à cinq fois supérieur au loyer de la personne garantie).

Des exigences qui rassurent les propriétaires mais qui s’avèrent parfois en décalage avec l’évolution des modes de vie (familles monoparentales, familles recomposées)…et du travail (flexibilité, entrepreneurs…)

Pourtant, tout le monde n’a pas la possibilité d’avoir un garant répondant aux exigences des propriétaires. Certains se voient donc sans motif légitime injustement refuser l’accès au logement. Pour les étrangers en particulier, c’est encore plus compliqué de décrocher un logement sans garant français. Et pour ceux qui ont la possibilité de demander à leur proche d’être leur garant, cette démarche peut souvent s’avérer humiliante voire vexante. 

Vous l’aurez compris, pour le locataire, la recherche de logement peut s’avérer être un vrai parcours du combattant.

2. Mutualisation du risque d’impayés

Le garant physique est l’héritage d’un passé révolu et d’une société anciennement construite sur une stabilité pérenne de la vie professionnelle et personnelle. 

Désormais, la société est en pleine mutation, face à ces changements contextuels le garant physique, ne constitue plus une solution viable pour rassurer les propriétaires.

La mutualisation du risque s’inscrit alors comme une solution viable? Mais par qui faire porter ce risque ? Le bailleur, en lui imposant une assurance loyers impayés au risque de renforcer le rapport de force entre le bailleur et le locataire ? 

Et pourquoi finalement ne pas laisser le choix au propriétaire et au locataire du mode de mutualisation. En optant pour un garant institutionnel, le locataire bénéficie d’un regain d’autonomie au sein du marché de la location, pour une relation locataire-propriétaire apaisée. 

La garantie institutionnelle est souscrite par le locataire et permet d’uniformiser les conditions d’accès au logement. Elle sécurise en même temps l’investissement des propriétaires. Plus efficace que des fiches de paie pour détecter les mauvais payeurs, l’examen de la solvabilité repose sur l’étude d’un “reste à vivre fiable”, qui démontre la capacité du locataire à payer son loyer. 

Contrairement aux propriétaires, parce qu’il est mandaté par le locataire, l’assureur a le droit d’étudier des documents de solvabilité auxquels ni les bailleurs ni les agences gestionnaires n’ont légalement accès. Le tout dans le respect de la sécurité des données transmises qui ne sont en aucun cas diffusées. 

Il est urgent de simplifier les règles de la sélection locative pour s’adapter aux nouveaux usages. 

La loi Elan – Bailleur

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