Dans quelles villes investir en France ?

Dans quelles villes investir en France ?

Trouver l’équilibre entre risque d’impayés et rentabilité locative

De nombreux primo-investisseurs se tournent vers des investissements de rendement dans des villes où le prix au mètre carré est abordable et les rendements locatifs élevés. Cela permet à la fois d’espérer une meilleure rentabilité et de ménager sa capacité d’emprunt avec une opération plus abordable.

Cependant, ces destinations, parfois moins dynamiques économiquement, présentent aussi des risques. Le premier est celui de ne pas trouver de locataire : c’est la vacance locative. On peut s’en prémunir en investissant dans une ville ayant une forte tension locative, c’est-à-dire des villes dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l’offre. Mais bien souvent, le prix des biens y sont plus élevés. 

L’autre risque majeur est celui de l’impayé de loyer. Ce risque est d’autant plus grand lorsque cet investissement dépend d’un prêt immobilier. Un impayé de loyer, c’est la rentabilité de l’opération qui bat de l’aile, mais aussi vos finances personnelles qui peuvent être impactées. 

Unkle s’est associé à Masteos pour une étude exclusive qui permet de comparer la rentabilité locative, la tension locative et le risque d’impayés. L’objectif est simple : trouver les villes qui affichent les meilleurs indicateurs locatifs (rendement, tension), à un prix abordable, et avec un taux d’impayés convenable.

Dans quelles villes investir pour maximiser son investissement locatif ?

La rentabilité d’un bien – ou rendement locatif – est le ratio du loyer annuel sur le prix d’achat du bien. Il permet de mesurer la performance attendue de l’investissement.

💡 Chez Unkle, un dossier impayé est un dossier pour lequel un propriétaire a engagé une action en justice contre son locataire. Les retards et incidents de paiement ne sont pas considérés comme des impayés, car ils sont résolus par notre procédure de loyers impayés.

Sur 100 dossiers ayant des retards de paiement, en moyenne 43 sont résolus à l’amiable. En France, la moyenne du taux d’impayé se situe autour 2%.

Pour découvrir la carte de France des impayés, cliquez ici.

Découvrez l’infographie Unkle & Masteos

Focus sur la Nouvelle Aquitaine – les villes à française à forte rentabilité 

La Nouvelle Aquitaine est sans aucun doute une région dans laquelle investir, avec un taux d’impayés en dessous de 1% et une rentabilité locative autour de 8%. 

  • Poitiers est de loin la ville la plus sûre avec un taux d’impayés de 0,45%, tandis que son prix au mètre carré (1856 €) et son rendement de 6,85% en font une excellente destination pour votre investissement locatif. 
  • Plus au sud, on retrouve Bordeaux et Talence, qui ont un risque d’impayés de 0,96% (pour des rentabilités de 4,25% et 4,86%), et enfin Saintes, qui affiche un taux d’impayés de 1,10% et un rendement de 7,05%.

Les villes où investir en toute sécurité

Si vous cherchez à investir pour un prix au mètre carré inférieur à 1500 €, tout en minimisant votre risque locatif, trois villes se détachent fortement : Niort, Bergerac et Cognac affichent des rendements supérieurs à 8%, et surtout des taux d’impayés excellents : respectivement 0,62%, 0,82% et 0,92%.

A titre de comparaison, des villes comme Châlon-sur-Saône ou Mâcon affichent également d’excellents taux de rendement grâce à des prix du mètre carré inférieurs à 1500 €, mais leur taux d’impayés se situe au-dessus de 2,2%. 

Roubaix et Arras : une excellente rentabilité locative !

En dehors du sud-ouest, le Nord est également une excellente option d’investissement. 

  • Roubaix, avec une rentabilité locative de plus de 9% et un taux d’impayés inférieur à la moyenne française (1,68%), se positionne comme la ville la plus rentable de France. 
  • Arras présente également un excellent équilibre rendement / risque avec un taux de rendement s’élevant à 6,55% pour un risque d’impayés de 1,11%. 

D’autres villes proposent un ratio rendement locatif – risque d’impayés attractif. C’est notamment le cas d’Angers, avec une rentabilité locative 5,36% et un taux d’impayés de 0,71% ; de Créteil, 5,48% et 0,97% ; et de Marseille, 5,66% et 1,64%. Lille et Nantes ont respectivement des taux de rendement locatif de 5,28% et 4,51%, et d’impayés de 1,68% et 1,40%. 

Téléchargez l’Excel de la rentabilité par département.

Téléchargez les données brutes par ville

  • Risque d’impayé
  • Prix au m2
  • Tension locative
  • Taux de rendement

Paris, Lyon et Marseille : des valeurs sûres

Pour les trois plus grandes villes françaises, Paris, Lyon et Marseille, le rendement locatif est moins bon : respectivement 3,4%, 4% et 5,66%. Malgré cela, elles sont considérées comme des valeurs refuges pour un placement locatif et bénéficient d’une excellente tension locative, qui permet de réduire les vacances locatives. Par ailleurs, toutes trois montrent des taux d’impayés inférieurs à la moyenne nationale : 1,45% pour Paris, 1,89% pour Lyon et 1,64% pour Marseille.

Des villes aux taux d’impayés très élevé

D’autres villes, en revanche, se distinguent par un taux d’impayés bien plus élevé, malgré un taux de rendement important : Vénissieux et Beauvais. Si l’une comme l’autre ont une rentabilité locative au-dessus de 6%, ce sont des villes exposées aux impayés, avec des taux d’impayés respectifs de 2,5% et 3,23%. Ces deux villes prouvent l’importance de comparer la rentabilité locative au risque d’impayés pour choisir la ville de son investissement locatif.  

Ces chiffres sont issus d’une analyse approfondie des données de Masteos et Unkle. Évidemment, cela ne signifie pas que vous n’aurez jamais d’impayés à Poitiers ou que ceux-ci seront systématiques à Mâcon, mais ces données peuvent vous aider à choisir une ville qui offre le meilleur couple risque / rendement. 

Se prémunir contre les impayés de loyers : le dossier locataire et les GLI

Quand on se lance dans l’investissement locatif, le choix du locataire peut être stressant et peut impacter directement la rentabilité de votre bien. Quand un locataire ne paye pas son loyer, il est en général fastidieux et chronophage de récupérer son bien : en France, une procédure d’expulsion dure entre 1 an et demi et 3 ans. 

Pour se prémunir de ce risque, les propriétaires accordent beaucoup d’importance aux dossiers des locataires candidats. L’objectif est de sélectionner le candidat qui présente la meilleure solvabilité grâce au fameux dossier locataire. Mais cette sélection est très contrôlée, seuls certains documents peuvent être demandés pour les dossiers des candidats locataires. Pour éviter tout risque, 1/3 des propriétaires souscrivent à une assurance loyers impayés, qui permet d’assurer le paiement des loyers même en cas de défaillance de sa part.

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle

Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.

Au programme du podcast :

Découvrez le podcast en cliquant sur le replay ci-dessous. 👇

ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ?
Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos

Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏

💡 Informations utiles

Retrouvez la sélection Masteos des villes où investir pour vous aider à choisir le lieu de votre prochain investissement et tous nos conseils en cas de loyer impayé.

Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Où investir dans l’immobilier ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il est important d’analyser certains critères. Dans cet article, nous vous expliquons sur ce qu’il faut savoir sur l’investissement …
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