Dans quelles villes investir en France ?

Dans quelles villes investir en France ?

Trouver l’équilibre entre risque d’impayés et rentabilité locative

De nombreux primo-investisseurs se tournent vers des investissements de rendement dans des villes où le prix au mètre carré est abordable et les rendements locatifs élevés. Cela permet à la fois d’espérer une meilleure rentabilité et de ménager sa capacité d’emprunt avec une opération plus abordable.

Cependant, ces destinations, parfois moins dynamiques économiquement, présentent aussi des risques. Le premier est celui de ne pas trouver de locataire : c’est la vacance locative. On peut s’en prémunir en investissant dans une ville ayant une forte tension locative, c’est-à-dire des villes dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l’offre. Mais bien souvent, le prix des biens y sont plus élevés. 

L’autre risque majeur est celui de l’impayé de loyer. Ce risque est d’autant plus grand lorsque cet investissement dépend d’un prêt immobilier. Un impayé de loyer, c’est la rentabilité de l’opération qui bat de l’aile, mais aussi vos finances personnelles qui peuvent être impactées. 

Unkle s’est associé à Masteos pour une étude exclusive qui permet de comparer la rentabilité locative, la tension locative et le risque d’impayés. L’objectif est simple : trouver les villes qui affichent les meilleurs indicateurs locatifs (rendement, tension), à un prix abordable, et avec un taux d’impayés convenable.

Dans quelles villes investir pour maximiser son investissement locatif ?

La rentabilité d’un bien – ou rendement locatif – est le ratio du loyer annuel sur le prix d’achat du bien. Il permet de mesurer la performance attendue de l’investissement.

💡 Chez Unkle, un dossier impayé est un dossier pour lequel un propriétaire a engagé une action en justice contre son locataire. Les retards et incidents de paiement ne sont pas considérés comme des impayés, car ils sont résolus par notre procédure de loyers impayés.

Sur 100 dossiers ayant des retards de paiement, en moyenne 43 sont résolus à l’amiable. En France, la moyenne du taux d’impayé se situe autour 2%.

Pour découvrir la carte de France des impayés, cliquez ici.

Découvrez l'infographie : Où investir pour optimiser la rentabilité locative tout en contrôlant le risque d’impayé ?

Focus sur la Nouvelle Aquitaine – les villes à française à forte rentabilité 

La Nouvelle Aquitaine est sans aucun doute une région dans laquelle investir, avec un taux d’impayés en dessous de 1% et une rentabilité locative autour de 8%. 

  • Poitiers est de loin la ville la plus sûre avec un taux d’impayés de 0,45%, tandis que son prix au mètre carré (1856 €) et son rendement de 6,85% en font une excellente destination pour votre investissement locatif. 
  • Plus au sud, on retrouve Bordeaux et Talence, qui ont un risque d’impayés de 0,96% (pour des rentabilités de 4,25% et 4,86%), et enfin Saintes, qui affiche un taux d’impayés de 1,10% et un rendement de 7,05%.

Les villes où investir en toute sécurité

Si vous cherchez à investir pour un prix au mètre carré inférieur à 1500 €, tout en minimisant votre risque locatif, trois villes se détachent fortement : Niort, Bergerac et Cognac affichent des rendements supérieurs à 8%, et surtout des taux d’impayés excellents : respectivement 0,62%, 0,82% et 0,92%.

A titre de comparaison, des villes comme Châlon-sur-Saône ou Mâcon affichent également d’excellents taux de rendement grâce à des prix du mètre carré inférieurs à 1500 €, mais leur taux d’impayés se situe au-dessus de 2,2%. 

Roubaix et Arras : une excellente rentabilité locative !

En dehors du sud-ouest, le Nord est également une excellente option d’investissement. 

  • Roubaix, avec une rentabilité locative de plus de 9% et un taux d’impayés inférieur à la moyenne française (1,68%), se positionne comme la ville la plus rentable de France. 
  • Arras présente également un excellent équilibre rendement / risque avec un taux de rendement s’élevant à 6,55% pour un risque d’impayés de 1,11%. 

D’autres villes proposent un ratio rendement locatif – risque d’impayés attractif. C’est notamment le cas d’Angers, avec une rentabilité locative 5,36% et un taux d’impayés de 0,71% ; de Créteil, 5,48% et 0,97% ; et de Marseille, 5,66% et 1,64%. Lille et Nantes ont respectivement des taux de rendement locatif de 5,28% et 4,51%, et d’impayés de 1,68% et 1,40%. 

Téléchargez l’excel de la rentabilité par département.

Téléchargez les données Masteos et Unkle : risque d'impayés, prix au mètre carré, tension locative et taux de rendement

Paris, Lyon et Marseille : des valeurs sûres

Pour les trois plus grandes villes françaises, Paris, Lyon et Marseille, le rendement locatif est moins bon : respectivement 3,4%, 4% et 5,66%. Malgré cela, elles sont considérées comme des valeurs refuges pour un placement locatif et bénéficient d’une excellente tension locative, qui permet de réduire les vacances locatives. Par ailleurs, toutes trois montrent des taux d’impayés inférieurs à la moyenne nationale : 1,45% pour Paris, 1,89% pour Lyon et 1,64% pour Marseille.

Des villes aux taux d’impayés très élevé

D’autres villes, en revanche, se distinguent par un taux d’impayés bien plus élevé, malgré un taux de rendement important : Vénissieux et Beauvais. Si l’une comme l’autre ont une rentabilité locative au-dessus de 6%, ce sont des villes exposées aux impayés, avec des taux d’impayés respectifs de 2,5% et 3,23%. Ces deux villes prouvent l’importance de comparer la rentabilité locative au risque d’impayés pour choisir la ville de son investissement locatif.  

Ces chiffres sont issus d’une analyse approfondie des données de Masteos et Unkle. Évidemment, cela ne signifie pas que vous n’aurez jamais d’impayés à Poitiers ou que ceux-ci seront systématiques à Mâcon, mais ces données peuvent vous aider à choisir une ville qui offre le meilleur couple risque / rendement. 

Se prémunir contre les impayés de loyers : le dossier locataire et les GLI

Quand on se lance dans l’investissement locatif, le choix du locataire peut être stressant et peut impacter directement la rentabilité de votre bien. Quand un locataire ne paye pas son loyer, il est en général fastidieux et chronophage de récupérer son bien : en France, une procédure d’expulsion dure entre 1 an et demi et 3 ans. 

Pour se prémunir de ce risque, les propriétaires accordent beaucoup d’importance aux dossiers des locataires candidats. L’objectif est de sélectionner le candidat qui présente la meilleure solvabilité grâce au fameux dossier locataire. Mais cette sélection est très contrôlée, seuls certains documents peuvent être demandés pour les dossiers des candidats locataires. Pour éviter tout risque, 1/3 des propriétaires souscrivent à une assurance loyers impayés, qui permet d’assurer le paiement des loyers même en cas de défaillance de sa part.

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle

Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.

Au programme du podcast :

Découvrez le podcast en cliquant sur le replay ci-dessous. 👇

ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ?
Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos

Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏

💡 Informations utiles

Retrouvez la sélection Masteos des villes où investir pour vous aider à choisir le lieu de votre prochain investissement et tous nos conseils en cas de loyer impayé.

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ?

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ?

Quelles assurances choisir pour un investissement locatif ? 

L’investissement locatif est un placement très populaire mais qui nécessite de prendre en compte de nombreux points pour être un placement rentable. Il y a un point important mais peu connu : celui des assurances. Certaines sont indispensables, d’autres pas. 

Nous allons vous éclairer ici sur les différentes assurances qu’il va falloir choisir pour sécuriser votre investissement et comment faire des économies. 

Voici un récapitulatif : 


ObligatoireCoût moyenComment économiser ? 
Assurance EmprunteurOui (garanties DC, PTIA)0,20% du financementFaire une délégation d’assurance
Assurance Loyer impayéNon2 à 4% du loyerChoisir une offre en ligne (30% moins cher)
Assurance PNO Non 200€ / anUnkle sortira une assurance PNO à prix réduit en 2021

Quelle assurance emprunteur choisir pour son investissement locatif ? 

La première assurance dans un investissement locatif est celle liée au crédit immobilier : l’assurance emprunteur. Exigée par les banques pour l’emprunt, une telle assurance est dans la majorité des cas souscrite auprès de la banque chez qui vous réalisez votre emprunt. Sachez qu’il est possible de souscrire auprès d’un autre organisme et même de changer d’assurance durant la durée de l’emprunt. C’est ce qu’on appelle “la délégation d’assurance”. Dans un marché encore dominé par les banques à plus de 87%, faire appel à des comparateurs ou des courtiers tels que Réassurez-moi est l’occasion de réaliser de belles économies de plusieurs milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. En effet, les tarifs sont souvent deux fois plus bas chez un assureur alternatif. 

Cette assurance vous couvre en cas d’accident, de maladie et de décès. Dans ce cas, c’est l’assureur qui remboursera l’emprunt. Important à savoir, pour un investissement locatif, seul les garanties DC et PTIA sont exigées par votre banque. Nous vous conseillons d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt, surtout si vous êtes jeunes et non fumeurs. 

Quelle assurance garantie des loyers impayés choisir ? 

Aujourd’hui les cas de locataires ne payant pas leur loyer représentent environ 3% des biens en location. Ce pourcentage non négligeable peut rapidement représenter des pertes considérables pour le propriétaire. Dans ce cas, il existe une réponse simple, la garantie loyers impayés (ou GLI). Une GLI est une couverture optionnelle destinée aux propriétaires afin de les protéger principalement contre des loyers impayés. La GLI permet ainsi de sécuriser les revenus perçus par le bailleur, qui peuvent-être déterminants dans le remboursement d’un emprunt. 

Une garantie de loyers impayés est souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un organisme d’assurance. Le montant de la GLI est déterminé en fonction du loyer appliqué et deux conditions sont à prendre en compte afin de vérifier l’éligibilité du propriétaire : 

  • Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire
  • L’assureur doit juger le locataire solvable

Unkle offre la meilleure protection actuelle du marché :

  • Des loyers impayés remboursés jusqu’à 96.000 euros
  • Des dégradations locatives remboursées jusqu’à 7.000 euros
  • Une protection juridique pour couvrir les frais du contentieux jusqu’à 5.000 euros
  • Pas de franchise
  • Pas de délai de carence
  • Des remboursements très rapides : sous 15 jours maximum contre 3 mois minimum chez les assureurs traditionnels
  • Tout ça pour un des prix les moins chers du marché !

Si on regarde les nombreuses études sur le sujet, il existe une corrélation entre les locataires ne payant pas leur loyer et les locataires ayant causé des dégradations. C’est la raison pour laquelle nous recommandons fortement la garantie loyers impayés, dont le prix compris entre 2 et 4% du loyer vous épargnera des mauvaises surprises à coup sûr. 

Faut-il choisir une assurance propriétaire non occupant ? 

Comme son nom l’indique, cette assurance concerne les propriétaires qui n’occupent pas le bien qu’ils possèdent. Elle sert principalement à couvrir un sinistre pouvant survenir lorsque le bien est vide, entre deux baux par exemple. Nécessaire pour les copropriétés, la PNO n’est pas obligatoire. 

Cependant, lorsque votre bien est vide il reste vulnérable, d’autant plus que personne ne réagira rapidement en cas de problème. Les dégâts occasionnés seront alors entièrement à votre charge et peuvent rapidement atteindre des sommes astronomiques en cas de dégâts des eaux ou d’incendies.
De manière générale, la grande majorité des propriétaires souscrivent à une assurance PNO. Il s’avère qu’il existe des contrats peu chers. 

Vous l’aurez compris, même si l’investissement locatif est une solution très prisée, il est nécessaire pour les propriétaires de se renseigner sur les assurances à prendre ou non et les tarifs existants. 

Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
Lire l'article
Investissement locatif : les étapes principales

Investissement locatif : les étapes principales

Investissement locatif: les étapes principales

L’investissement locatif est une excellente façon de vous enrichir ! Loin d’être réservée aux experts de la finance, cette catégorie d’investissement est accessible à presque tout le monde en France. Comment ça marche ? En gros, vous achetez un bien immobilier dans l’objectif de le louer et de faire ainsi rentrer de l’argent sur votre compte en banque, chaque mois. 

L’investissement locatif permet d’accumuler un patrimoine qui a toutes les chances de voir sa valeur augmenter. En outre, les loyers perçus vous permettront d’acquérir un complément de revenu non négligeable. Enfin, vous aurez toujours un logement supplémentaire pour votre retraite ou pour votre famille !

Afin de vous aider à investir judicieusement, cet article vous guide dans le processus parfois un peu mystérieux de l’investissement locatif !

Devenez le meilleur ami du marché

Réaliser un investissement locatif vous transformera soudainement en propriétaire, et gérant de patrimoine. Ces titres peuvent paraître pompeux, mais ils ne demandent pas d’être un as de la finance ou de l’immobilier ! Toute personne bien informée peut remplir ses fonctions sans souci.

Pour rencontrer le succès, il convient de connaître certaines particularités du marché locatif : quels biens y sont présents, quel est le montant des loyers en fonction de divers paramètres, à quel régime de fiscalité les différents biens sont soumis ? Il s’agit également d’envisager plusieurs options pour financer votre future maison. Capter les informations une seule fois est loin d’être suffisant. Un investisseur compétent doit être capable de se renseigner très régulièrement sur les évolutions du marché et de l’économie.

Comment repérer la perle rare ?

Fixez vos objectifs

Le but est de choisir soigneusement votre logement en fonction de l’utilisation prévue :

  • Si votre but est d’encaisser des revenus récurrents, choisissez un bien qui se situe dans une zone populaire auprès des locataires, de par l’existence d’infrastructures telles qu’une université ou des entreprises
  • Si votre objectif est plutôt de vendre le bien après un certain temps afin de gagner de l’argent par l’augmentation de son prix, choisissez le bien dans une région où les prix sont en constante augmentation (par exemple une grande ville)
  • Si votre but est plutôt de louer le bien pour quelques années, puis d’y emménager pour y passer votre retraite, choisissez le bien comme vous choisissez une résidence primaire.

Dénichez l’emplacement idéal

La localisation de votre bien immobilier déterminera en grande partie sa valeur et son attractivité. Le fait qu’il se situe en centre-ville, proche d’écoles, parcs, magasins et autres services clé est un réel plus.

Les régions les plus populaires pour les investissements sont celles où les prix sont élevés et ont tendance à monter : regardez du côté des grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes !

Pour choisir judicieusement une ville, observez attentivement le solde migratoire, qui correspond à la différence entre les arrivées et les départs d’habitants dans une ville. Si le solde migratoire est positif, alors il est fort possible que les prix immobiliers continueront d’augmenter !

Concentrez-vous sur la surface

Certains hésitent beaucoup entre un appartement et une maison, mais la vraie question à se poser est celle de la surface du logement. 

Les petites surfaces sont souvent très rentables, mais subissent souvent une rotation locative plus importante (les locataires restent en moyenne moins longtemps dans le logement). Au contraire, les grandes surfaces sont moins rentables mais offrent des revenus plus stables dans la durée. À vous de voir !

Techniques de financement 

Financez sans apport

Dans le cas d’un crédit immobilier ordinaire, les institutions bancaires exigent normalement un apport qui correspond à 10% environ du prix du logement. Pour les investissement locatifs, en revanche, il n’est pas rare de se faire financer à 110%, c’est-à-dire sans apport !

Profitez du levier

L’effet de levier consiste à une multiplication de la rentabilité obtenue grâce au financement d’un investissement par l’emprunt. Les bénéfices sont les suivants :

  • Le prêt est assuré, ce qui vous fournit une protection supplémentaire. En cas de décès, par exemple, c’est la banque qui paiera les mensualités et les héritiers jouiront du bien payé intégralement.
  • Le crédit vous fournira un avantage fiscal significatif car les intérêts seront soustraits aux loyers perçus
  • C’est le bon moment pour investir, car les taux d’emprunt sont historiquement bas

Cela veut dire que même si vous avez de l’épargne, vous profiterez d’un emprunt !

Faites une simulation en ligne pour savoir si vous y êtes éligible ! Certains courtiers immobilier comme Pretto.fr peuvent vous donner une estimation en quelques minutes.  

Le courtier vous fera gagner du temps

Vous désirez désormais emprunter ; aussi vous faut-il dénicher un prêt à taux avantageux. Pour ce faire, il sera nécessaire de consulter de nombreuses banques et de négocier avec chacune d’entre elles. Pour gagner du temps, on vous conseille d’engager un expert pour faire cela à votre place : on appelle ces experts des courtiers immobiliers. 

Profitez de la loi Pinel

L’investissement locatif est défiscalisé grâce à la loi Pinel. Cette dernière vous offre des déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix total de votre investissement. L’abattement est calculé sur la base :

  • Du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien (6 à 12 ans)
  • De l’emplacement de votre bien
  • Du montant de votre loyer