Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle 🏡

Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle 🏡

Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.

Au programme du podcast :

Découvrez le podcast en cliquant sur le replay ci-dessous. 👇

ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ?
Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos

Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏

💡 Informations utiles

Retrouvez la sélection Masteos des villes où investir pour vous aider à choisir le lieu de votre prochain investissement et tous nos conseils en cas de loyer impayé.

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.

Les risques augmentent avec le temps

Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc. Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée. À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.

Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.

Différentes situations pour expliquer les impayés

Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.

Cas n°1 : un changement de situation professionnelle

Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges.  La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.

Cas n°2 : un litige avec le propriétaire

Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.

Cas n°3 : un éclatement familial

Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.

Cas n°4 : un surendettement

Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.

Le bon plan pour les locataires et les propriétaires

Unkle sécurise les loyers et rassure tout le monde mais encore faut-il trouver le logement idéal ou le locataire parfait… Et dans le contexte actuel, effectuer toutes les démarches à distance est la solution la plus sûre pour tous ! Click&Rent, agence immobilière 2.0, permet aux locataires de dénicher la perle rare en quelques clics. Du côté propriétaire, les avantages sont aussi nombreux : l’agence digitale prend en charge toutes les étapes, de la mise en location jusqu’à la gestion quotidienne du logement en passant par la signature du bail et l’état des lieux.

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Vous avez accepté de vous porter garant pour l’un de vos proches ou vous vous apprêtez à le faire ? Sachez que le garant a de lourdes responsabilités et qu’il peut être sollicité dans plusieurs cas. Le rôle de garant n’est donc pas à prendre à la légère et nécessite réflexion avant une prise de décision finale.

  1. Ça n’arrive pas qu’aux autres !

Aujourd’hui encore certaines personnes ont du mal à mesurer l’engagement qu’elles prennent en signant un acte de cautionnement ou alors minimisent les risques de cet engagement. Nous avons d’ailleurs recueilli le témoignage d’une jeune femme qui témoigne d’une mauvaise expérience en tant que garant dans notre dernier article que je vous invite à lire.

En tout état de cause, la défaillance des locataires n’est malheureusement pas un fait isolé, et doit être prise en compte par le garant avant tout signature.

2. L’acte de cautionnement : l’engagement du garant

Par la signature de l’acte de cautionnement le garant s’engage à rembourser les dettes du locataire dont il est caution.

Concrètement, si le locataire n’est plus en mesure de payer son loyer à cause d’un accident de la vie courant (perte d’emploi, faillite, maladie …), c’est le garant lui-même a fortiori qui devra payer le loyer et les charges qui incombent au locataire en question. Alors on n’imagine que deux logements à charge peut devenir rapidement problématique pour plus d’une personne!

A noter : le cautionnement peut être de deux natures : simple ou solidaire.

3. Au delà du remboursement des loyers et charges, les responsabilités du garant !

Si le garant a le devoir de rembourser les dettes locatives qui comprennent en partie les charges et les loyers impayés du locataire défaillant, son engagement ne s’arrête pas là.

En effet en cas de dégradation du bien constaté lors de l’état des lieux de sortie, si le locataire est insolvable, il incombe au garant de régler le montant des travaux de réparation imputables au locataire, au propriétaire.

4. Jusqu’où va la responsabilité du garant ?

Pour connaître la limite de la responsabilité du garant, la réponse est dans le bail.

Attention, généralement le montant pour lequel s’engage le garant est par défaut illimité dans la plupart des bails. Cette clause peut être négociée avant signature du bail avec le propriétaire, pour intégrer un plafonnement limitant les responsabilités du garant.

A condition d’être un as de la négociation dans bien des cas et de réussir à convaincre les propriétaires !

Pour conclure, le cautionnement d’un locataire n’est pas un acte anodin. Mieux vaut signer l’acte de cautionnement en toute connaissance des risques. Pour vous faciliter la vie et effacer vos angoisses, optez pour le garant institutionnel !