par user | Juil 24, 2020 | Propriétaires
Vous êtes confrontés à un premier incident de paiement de votre locataire. Il ne faut pas sous-estimer ce genre d’évènement, et dans de tels cas, il est d’ailleurs préférable de réagir le plus rapidement possible afin de ne pas laisser la chose empirer.
Vous l’aurez compris, agir vite et bien est le premier comportement à adopter.
1. Adaptez votre réaction à la situation
Dans un premier temps, il vous faudra comprendre l’origine du problème et donc contacter le locataire. Le mieux étant d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec le locataire pour résoudre le problème avant même d’engager des poursuites. En effet, il peut tout à fait s’agir d’un accident instantané n’ayant pas vocation à se répéter.
Il peut cependant s’agir également d’un incident lié à des difficultés structurelles. Ce problème d’impayé peut donc se reproduire plusieurs fois.
Sachez que le comportement à adopter pour faire face à ce problème sera fortement lié aux aides reçues, et au(x) type(s) de garantie(s) souscrite(s) par votre locataire ou par vous-même.
2. Votre locataire bénéficie d’aides au logement
Dès le premier incident de paiement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement directement versée au bailleur, celui-ci doit en informer l’organisme payeur de l’aide.
L’organisme payeur s’adressera soit directement au bailleur, soit saisira le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour déterminer un plan d’apurement, qui fixera le maintien de l’aide ou non.
Le bailleur devra signaler l’impayé de loyer à la Caf (ou la MSA) dans les 2 mois, sauf si une solution a été trouvée et que les loyers ont été régularisé en totalité. La notification de non-paiement doit être faite de préférence par courrier en recommandé avec avis de réception.
En cas de non reprise du paiement des loyers ou du non-respect du plan d’apurement, l’organisme peut suspendre l’aide. En revanche, si le locataire s’acquitte du paiement de la moitié
3. Mobiliser le garant physique ou l’assurance
Deux cas se présentent, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il vous faudra vous retourner auprès de l’assurance dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives selon les délais et modalités prévues par le contrat.
Si votre locataire a fait appel à une caution solidaire, il convient d’informer cette personne dès le premier impayé. Voir notre article sur l’intervention du garant.
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par user | Juil 23, 2020 | Locataires, Propriétaires, Unkle
Dans le cadre d’une location, le garant physique constitue bien souvent l’une des exigences principales des bailleurs. Cette pratique d’un autre temps doit s’adapter aux nouveaux usages.
1. La courses à la location : un parcours du combattant
Afin de se prémunir contre les impayés les propriétaires réclament de plus en plus de garanties, à savoir : un salaire trois fois supérieur au montant du loyer, un CDI et un garant physique.
Le garant lui-même, lorsqu’il est réclamé par un bailleur doit remplir des critères parfois plus exigeants (notamment gagner un salaire au moins quatre à cinq fois supérieur au loyer de la personne garantie).
Des exigences qui rassurent les propriétaires mais qui s’avèrent parfois en décalage avec l’évolution des modes de vie (familles monoparentales, familles recomposées)…et du travail (flexibilité, entrepreneurs…)
Pourtant, tout le monde n’a pas la possibilité d’avoir un garant répondant aux exigences des propriétaires. Certains se voient donc sans motif légitime injustement refuser l’accès au logement. Pour les étrangers en particulier, c’est encore plus compliqué de décrocher un logement sans garant français. Et pour ceux qui ont la possibilité de demander à leur proche d’être leur garant, cette démarche peut souvent s’avérer humiliante voire vexante.
Vous l’aurez compris, pour le locataire, la recherche de logement peut s’avérer être un vrai parcours du combattant.
2. Mutualisation du risque d’impayés
Le garant physique est l’héritage d’un passé révolu et d’une société anciennement construite sur une stabilité pérenne de la vie professionnelle et personnelle.
Désormais, la société est en pleine mutation, face à ces changements contextuels le garant physique, ne constitue plus une solution viable pour rassurer les propriétaires.
La mutualisation du risque s’inscrit alors comme une solution viable? Mais par qui faire porter ce risque ? Le bailleur, en lui imposant une assurance loyers impayés au risque de renforcer le rapport de force entre le bailleur et le locataire ?
Et pourquoi finalement ne pas laisser le choix au propriétaire et au locataire du mode de mutualisation. En optant pour un garant institutionnel, le locataire bénéficie d’un regain d’autonomie au sein du marché de la location, pour une relation locataire-propriétaire apaisée.
La garantie institutionnelle est souscrite par le locataire et permet d’uniformiser les conditions d’accès au logement. Elle sécurise en même temps l’investissement des propriétaires. Plus efficace que des fiches de paie pour détecter les mauvais payeurs, l’examen de la solvabilité repose sur l’étude d’un “reste à vivre fiable”, qui démontre la capacité du locataire à payer son loyer.
Contrairement aux propriétaires, parce qu’il est mandaté par le locataire, l’assureur a le droit d’étudier des documents de solvabilité auxquels ni les bailleurs ni les agences gestionnaires n’ont légalement accès. Le tout dans le respect de la sécurité des données transmises qui ne sont en aucun cas diffusées.
Il est urgent de simplifier les règles de la sélection locative pour s’adapter aux nouveaux usages.
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