Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Par la signature du contrat de bail d’habitation le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations. Parmi celles-ci, une obligation essentielle : le versement des loyers à date fixe sur le compte du bailleur ou de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur. Pourtant, un imprévu peut parfois survenir, rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

1.     En cas de loyer impayé ou de retards de paiement de la part du locataire quels sont les droits des propriétaires ?

Prenons l’exemple d’un contrat de location soumis à la loi de 1989 relative aux rapports locatifs et contenant une clause résolutoire (c’est-à-dire une clause permettant au bailleur de résilier le bail en cas de défaut de paiement du locataire).

1/ La solution à l’amiable

Dans un premier temps les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement. 

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon des créances …. Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

2/ Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

Si cette solution ne fonctionne pas et si la défaillance persiste, le propriétaire doit adresser un commandement de payer au locataire, par voie d’huissier, pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et mettre fin au bail.

  • Ce commandement de payer peut concerner, selon la rédaction du bail :  Le non-versement du loyer ;
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le bail ;
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer contient obligatoirement, à peine de nullité :

  • Une mention indiquant que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative ;
  • Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • Le décompte de la dette ;
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque le paiement des sommes dues au titre du bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit en outre signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours de la signification au locataire.

Procédure d’expulsion et résiliation du contrat de bail

3/ La procédure judiciaire

Si le locataire n’a pas procédé au remboursement de ses dettes locatives et des frais d’huissier dans les deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est alors en droit de se retourner vers le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Attention : dans le cas d’un bailleur « personne morale », l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins deux mois après la saisine, par le bailleur, de la Commission de Coordination des Action de prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). L’assignation est signifiée au locataire par voie d’huissier. Elle mentionne la date de comparution devant le tribunal d’instance compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble).

L’audience est fixée dans un délai minimum de deux mois pour que la défense ait le temps de s’organiser (mais ce délai peut varier selon les tribunaux). 

À l’issue de l’audience, le juge peut : 

  • Soit constater la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette (loyers et charges impayés, frais de procédure…) et de départ du locataire ;
  • Soit accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À noter : si le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, cette procédure sera prise en compte par le juge saisi.

Le jugement est signifié au locataire par voie d’huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel d’1 mois. Un commandement de quitter les lieux sera également délivré par l’huissier, soit dans l’acte de signification du jugement, soit ultérieurement. Pour être valable, ce commandement doit respecter un formalisme précis. (Article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

4/ Le commandement de quitter les lieux

L’huissier adresse une copie du commandement au préfet qui informe à son tour la CCAPEX. [Article R412-2 et Article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution]

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification au préfet pour trouver une solution de relogement (ou d’un délai supérieur si le jugement du tribunal d’instance a accordé un délai plus long). 

Divers organismes peuvent assister le locataire dans cette démarche, telles les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou la commission de médiation si le locataire fait valoir son droit au logement équitable (DALO).

Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai imparti, l’expulsion peut intervenir.

5/ L’expulsion du locataire

Les opérations d’expulsion sont impérativement conduites par un huissier de justice. Le propriétaire / bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion.

Le jour de l’expulsion, l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.

En cas d’absence du locataire ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et/ou recourir à la force publique.

Les opérations d’expulsions ne peuvent intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars).

Si elle est fastidieuse et longue, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires car elle doit être déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

Pour vous protéger contre les impayés et éviter des démarches fastidieuses, optez pour un locataire garanti par Unkle.

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La caution solidaire est la personne physique ou personne morale liée au bail, qui assure le remboursement des dettes en cas de solvabilité de la part du locataire. Pour la personne qui accepte de se porter caution solidaire, il s’agit d’un engagement fort. Dans les faits, que se passe-t-il pour la caution solidaire le jour où le locataire arrête de payer son loyer ? 

  1. L’obligation de paiement du loyer du locataire

Le contrat de bail engage le locataire à respecter ses obligations. Parmi elles on retrouve notamment l’obligation de payer son loyer au propriétaire bailleur. Obligation écrite de l’article 6 de la loi du 7 juillet 1989 “le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus”

Dès que le locataire ne paie plus son loyer, il ne respecte donc plus son obligation et est en tort. Un seule exception peut justifier le non-paiement du loyer par le locataire : lorsque le logement est à ce point inhabitable que le locataire est dans l’impossibilité de vivre dans les lieux.

Dans ce cas-là seulement, le locataire est exonéré du paiement du loyer.

Attention, quant à l’invocation de ce motif pour l’exonération du paiement du loyer, les tribunaux en retiennent une définition stricte. Il n’est pas rare de ne pas obtenir gain de cause en invoquant ce motif.

2. Le rôle de la caution solidaire en cas d’impayé 

S’il existe une caution solidaire sur le bail, le propriétaire bailleur peut se retourner vers lui dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

Au propriétaire bailleur du bien de bien respecter toutes les étapes du recouvrement des loyers à la procédure d’expulsion. 

Exemple : le propriétaire bailleur constate que le loyer qui devait être payé le 4 du mois n’est toujours pas effectif, dans un premier temps il peut relancer par courrier simple ou mail le locataire. Sans changement de situation le propriétaire devra adresser au locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours. Puis, si cela ne suffit le propriétaire envoie un commandement de payer au locataire, commandement de payer dont une copie devra obligatoirement être envoyée au garant au plus tard 15 jours après celui du locataire.

Cette dernière étape est importante : omettre d’envoyer le commandement de payer peut vous porter préjudice, puisque la caution solidaire pourra invoquer devant les tribunaux que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

3. Et si le garant refuse de payer ? 

Si le recouvrement des dettes par le garant n’est toujours pas effectif dans les deux mois suivant le commandant de payer, s’ensuivent les poursuites du locataire mais aussi du garant. 

En effet, le garant ayant signé l’acte de caution solidaire, il s’est engagé à rembourser les dettes locatives, il est donc légalement fautif s’il ne recouvre pas les dettes. Tout dépend du motif de non recouvrement invoqué par le garant, là encore l’issue des poursuites sera à considérer au cas par cas en fonction des motifs invoqués par les parties. Par exemple, si le garant ne recouvre pas les detttes parce qu’il est insolvable, il s’avèrera plus compliqué d’obtenir le remboursement des dettes locatives.

4. Se prémunir des défauts de paiement des locataires et garants ?

Pour éviter de perdre du temps et de l’argent, mieux vaut se prémunir dès le départ contre les défauts du paiement. Une solution notamment peut s’avérer efficace : la garantie locative Unkle. Non seulement elle apporte un garant solide au locataire mais également en tant qu’intermédiaire de paiement elle permet d’éviter les risques d’impayés. C’est l’assurance pour le propriétaire de toucher son loyer chaque mois sans avoir rien à débourser.