Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.
Au programme du podcast :
Pour tout savoir sur l’investissement locatif et des conseils précieux !
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ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ? Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos
Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏
Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.
Les risques augmentent avec le temps
Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc.
Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée.
À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.
Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.
Différentes situations pour expliquer les impayés
Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.
Cas n°1 : un changement de situation professionnelle
Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges. La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.
Cas n°2 : un litige avec le propriétaire
Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.
Cas n°3 : un éclatement familial
Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.
Cas n°4 : un surendettement
Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.
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En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.
1. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.
Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet.
Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.
Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.
Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.
Prenons un exemple :
Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.
À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.
2. Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?
Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.
Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.
Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.
3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?
La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.
En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.
Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.
Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.
Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.
L’immobilier donne lieu à de nombreuses taxes, certaines sont dues par le propriétaire, d’autres par le locataire. Certaines sont payées par l’un et remboursées par …
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Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.
1. Le commandement de payer émis par le bailleur
La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.
La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.
2. Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis
Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.
Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.
Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.
3. La possibilité de réclamer des délais de paiement
Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.
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Qu’est ce qu’un garant ?
Les propriétaires reçoivent parfois jusqu’à plus de 50 candidatures pour un logement notamment dans les grandes villes.
Ils privilégient donc le meilleur dossier, …
Quand la responsabilité du garant est mise en jeu, il est :
Redevable jusqu’à un certain montantObligé de payer les dettes du locataire jusqu’à la fin …
Déterminé à sécuriser votre investissement locatif, vous souhaitez vous protéger de la possibilité de faire face à des impayés de loyers.
Nous vous aidons à comprendre pourquoi le choix d’une garantie loyers impayés est le meilleur choix pour vous.
Quels sont les justificatifs à fournir pour souscrire à l’assurance GLI ?
Avant toute chose, il faudra trouver le locataire et pour chaque dossier, nous demandons une liste exhaustive de justificatifs à fournir.
Notre plateforme s’adapte à chaque locataire et à chaque situation. Voici les éléments génériques requis pour prétendre à l’analyse du dossier de votre locataire :
• Pièce d’identité
• Justificatifs de revenus
• Avis d’imposition
• Justificatifs de complément de revenu
Le choix de la formule de garantie loyer impayé de Unkle
Le choix de la formule de garantie loyer impayé de Unkle
Formules
ESSENTIEL
AVANTAGE
PREMIUM
COTISATIONS
2,55 % du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage
2,65 % du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage
2,8 % du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage
PLAFOND DE GARANTIE
100 000 €
100 000 €
100 000 €
DI (dégradations immobilières)
N/A
N/A
10 000€
FRAIS DE PROCÉDURES
INCLUS dans le plafond de garantie
INCLUS dans le plafond de garantie
INCLUS dans le plafond de garantie
PJ (protection juridique)
NA
15 000€
15 000€
FRANCHISE
0€
0€
0€
DUREE
illimitée
illimitée
illimitée
TAUX D’EFFORT
40 %
40 %
40 %
conditions particulières
prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j
prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j
prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j
tableau comparatif offres Unkle
Une fois votre choix fait, l’équipe d’Unkle s’occupe de tout :
la vérification des documents du dossier du locataire et sa validation
l’assurance du paiement de loyer en cas de retard ou d’impayé
le remboursement des impayés sous 30 jours
l’accompagnement personnalisé en cas de litiges
Exemple :
Si vous avez un bien dont le loyer s’élève à 750 € charges comprises. Le coût de la garantie loyers impayés s’élèvera à 19,5 € / mois si vous payez la cotisation annuelle de 234 € en une seule fois.
Si vous décidez de régler mensuellement cette garantie, elle vous coûtera 21€ / mois soit 252 € par an.
Besoin de plus d’informations, rdv sur notre site Unkle.
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