Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Propriétaires d’un bien immobilier en location : quels recours en cas de loyers impayés du locataire ?

Par la signature du contrat de bail d’habitation le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations. Parmi celles-ci, une obligation essentielle : le versement des loyers à date fixe sur le compte du bailleur ou de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur. Pourtant, un imprévu peut parfois survenir, rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

1.     En cas de loyer impayé ou de retards de paiement de la part du locataire quels sont les droits des propriétaires ?

Prenons l’exemple d’un contrat de location soumis à la loi de 1989 relative aux rapports locatifs et contenant une clause résolutoire (c’est-à-dire une clause permettant au bailleur de résilier le bail en cas de défaut de paiement du locataire).

1/ La solution à l’amiable

Dans un premier temps les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement. 

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon des créances …. Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

2/ Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

Si cette solution ne fonctionne pas et si la défaillance persiste, le propriétaire doit adresser un commandement de payer au locataire, par voie d’huissier, pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et mettre fin au bail.

  • Ce commandement de payer peut concerner, selon la rédaction du bail :  Le non-versement du loyer ;
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le bail ;
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer contient obligatoirement, à peine de nullité :

  • Une mention indiquant que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative ;
  • Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • Le décompte de la dette ;
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque le paiement des sommes dues au titre du bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit en outre signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours de la signification au locataire.

Procédure d’expulsion et résiliation du contrat de bail

3/ La procédure judiciaire

Si le locataire n’a pas procédé au remboursement de ses dettes locatives et des frais d’huissier dans les deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est alors en droit de se retourner vers le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Attention : dans le cas d’un bailleur « personne morale », l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins deux mois après la saisine, par le bailleur, de la Commission de Coordination des Action de prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). L’assignation est signifiée au locataire par voie d’huissier. Elle mentionne la date de comparution devant le tribunal d’instance compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble).

L’audience est fixée dans un délai minimum de deux mois pour que la défense ait le temps de s’organiser (mais ce délai peut varier selon les tribunaux). 

À l’issue de l’audience, le juge peut : 

  • Soit constater la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette (loyers et charges impayés, frais de procédure…) et de départ du locataire ;
  • Soit accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À noter : si le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, cette procédure sera prise en compte par le juge saisi.

Le jugement est signifié au locataire par voie d’huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel d’1 mois. Un commandement de quitter les lieux sera également délivré par l’huissier, soit dans l’acte de signification du jugement, soit ultérieurement. Pour être valable, ce commandement doit respecter un formalisme précis. (Article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

4/ Le commandement de quitter les lieux

L’huissier adresse une copie du commandement au préfet qui informe à son tour la CCAPEX. [Article R412-2 et Article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution]

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification au préfet pour trouver une solution de relogement (ou d’un délai supérieur si le jugement du tribunal d’instance a accordé un délai plus long). 

Divers organismes peuvent assister le locataire dans cette démarche, telles les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou la commission de médiation si le locataire fait valoir son droit au logement équitable (DALO).

Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai imparti, l’expulsion peut intervenir.

5/ L’expulsion du locataire

Les opérations d’expulsion sont impérativement conduites par un huissier de justice. Le propriétaire / bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion.

Le jour de l’expulsion, l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.

En cas d’absence du locataire ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et/ou recourir à la force publique.

Les opérations d’expulsions ne peuvent intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars).

Si elle est fastidieuse et longue, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires car elle doit être déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

Pour vous protéger contre les impayés et éviter des démarches fastidieuses, optez pour un locataire garanti par Unkle.

Comment présenter le certificat Unkle aux propriétaires et aux agences immobilières ?

Comment présenter le certificat Unkle aux propriétaires et aux agences immobilières ?

“Quoi, vous ne connaissez pas Unkle ?” Vous allez peut-être devoir prononcer cette phrase lors de votre prochaine visite… … et c’est une bonne nouvelle ! Alors voici quelques tuyaux pour bien y répondre !

Unkle vous apporte le garant dont vous avez besoin pour convaincre votre futur propriétaire. Pourquoi ? Parce que votre dossier a déjà été analysé par nos experts !

Alors maintenant que vous avez obtenu votre certificat Unkle, pas question de l’encadrer !

1.     Mais alors comment expliquer la garantie Unkle aux propriétaires ou aux agences ?
 Le plus important : prenez le temps d’expliquer aux propriétaires ou agences ce qu’est Unkle !  En effet Unkle, garant institutionnel, est un nouveau service, et si les propriétaires sont habitués aux garants physiques ils ne savent pas toujours ce qu’est un garant institutionnel (garant moral).

Pour bien expliquer au propriétaire ce qu’est un garant moral voici les éléments clés :

1.   Unkle est un garant institutionnel autrement dit un “garant moral”,

Dans le cadre de votre bail, Unkle se porte caution au même titre qu’une personne physique. Ici, la seule différence c’est que nous sommes une entreprise.

2. Unkle assure la sélection des dossiers pour le propriétaire.

Les dossiers sont analysés par Unkle sur la base de la rigueur de gestion des comptes bancaires du candidat locataire un plus pour le propriétaire !

En effet, légalement, le propriétaire ne peut pas demander au candidat locataire ses relevés de comptes bancaires et donc s’assurer pleinement de la solvabilité de ce dernier. Unkle en sa qualité de filiale d’assureur le fait à sa place en toute légalité. Un plus pour convaincre le propriétaire !

3.   Avec Unkle, fini les retards ou les impayés.

Nous nous assurons que chaque mois les loyers sont bien payés. Et lorsqu’un bailleur nous signale un retard ou un impayé de loyer, Unkle se charge de rembourser sous 15 jours le propriétaire. 

4.   Unkle est une filiale à 100% de SADA Assurances,

Le premier assureur spécialisé en impayé de loyer en France ! Nous sommes un garant bien plus solide qu’un garant physique!

Et enfin :

5.   Unkle est totalement gratuit pour le propriétaire,

Le service est entièrement à la charge du locataire !

Si vous avez du mal à convaincre le propriétaire n’hésitez pas à nous écrire à hello@unkle.fr et/ou à nous donner directement le contact du propriétaire ! Nous nous chargerons de l’appeler pour tout lui expliquer.

2.   Comment bien présenter son dossier aux propriétaires et aux agences immobilières ?

Le premier tips qu’on peut vous conseiller c’est de mettre votre certificat Unkle ! C’est l’assurance pour le propriétaire ou l’agence immobilière que Unkle se porte garant pour vous. Le certificat est téléchargeable dans votre espace personnel au format pdf.

Mais le certificat ne fera pas tout… Veillez bien à joindre dans votre dossier toutes les pièces demandées. Enfin, dernière petite astuce, pensez à la présentation de votre dossier, l’aspect est aussi important que le contenu.

3.  Comment bien entrer en contact avec un propriétaire ?
 Il est parfois difficile de prendre contact avec le propriétaire et il est encore plus difficile de se démarquer. Il existe donc sur internet de nombreux emails types pour vous aider. 

Unkle apporte aux propriétaires :

la certification du profil du locataire fondée sur l’analyse de la solvabilité

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> la solidité d’un garant groupe : Unkle est une filiale à 100% de SADA Assurances, premier assureur de personnes en France.

Et enfin : Unkle est totalement gratuit pour le propriétaire, le service est entièrement à la charge du locataire !

Vous avez maintenant tous les éléments en poche pour expliquer ce qu’est Unkle et présenter de la meilleure manière qu’il soit le certificat au propriétaire ou à votre agent immobilier !

Bonne chance dans vos recherches !

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
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Louer à un étudiant : quelle(s) garantie(s) réclamer ?

Louer à un étudiant : quelle(s) garantie(s) réclamer ?

En louant son bien à un étudiant contrairement aux idées reçues le propriétaire pourra comme avec tout autre locataire sécuriser son investissement locatif. Cependant afin de s’assurer du bon versement des loyers et pour louer en toute sérénité mieux vaut alors opter pour un candidat locataire étudiant avec de bonnes garanties. Alors quelles sont les garanties que le propriétaire pourra réclamer au locataire étudiant ?

  1. Le garant, pour éviter les risques d’impayés

On distingue deux types d’étudiants : ceux qui ont une activité intégrée ou parallèle à leurs études et les autres.

Quel que soit son statut, l’étudiant aura généralement des revenus limités voire inexistants, capables ou non de couvrir ses frais (loyer + reste à vivre) totalement ou partiellement. 

Comme il est rare qu’un étudiant gagne trois fois le montant du loyer, les propriétaires pour se prémunir contre les impayés réclament souvent un garant. Il s’agit d’une personne physique ou personne morale qui assure le remboursement des dettes locatives du locataire en cas d’insolvabilité de ce dernier. 

Quoi qu’il soit en soit il s’agira d’opter pour un locataire ayant un garant solvable. 

Pour un maximum de sécurité, le choix du garant institutionnel tel que Unkle qui mutualise les risques bénéficie d’une grande solidité. Unkle est associé aux principaux assureurs référents sur le marché des garanties de loyers impayés notamment Sada Assurances ou encore Allianz. 

Un organisme comme Unkle vous remboursera sous 15 jours de tous vos loyers impayés en arrangeant le problème avec votre locataire.

2. Le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie peut être réclamé au locataire.

Il s’agit généralement d’un montant équivalent à 1 ou 2 mois de loyers hors charges en fonction de la nature du bien, servant de couverture aux éventuels manquements locatifs du locataire. 

A noter, si le bailleur réclame au locataire un dépôt de garantie, le montant de ce dernier devra être obligatoirement mentionné dans le bail.

Vous l’aurez compris, opter pour le locataire avec de bonnes garanties vous permettra de louer en toute tranquillité. 

Veillez donc à faire le bon choix.

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