Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Est-ce qu’un étudiant est un bon locataire ?

Véritable serpent de mer, le sujet de la location aux étudiants s’invite régulièrement dans le débat. Et pour cause : la demande massive de logements étudiants, pour des durées variables donnant de la souplesse au propriétaire, attire les convoitises. Cependant, la mauvaise réputation des étudiants locataires a la vie dure : fêtards et mauvais payeurs, les dégradations seraient légion. Alors, bon plan ou fausse bonne idée ? Qu’en-est-il vraiment ? Découvrez quelques arguments pour décider si vous devriez louer votre logement à un étudiant.

Les étudiants, une clientèle pas plus risquée que la moyenne

Certains clichés ont la vie dure : les étudiants dégraderaient plus les appartements en raison de leur mode de vie, des fêtes, etc. Pourtant, rien n’indique que ce soit le cas et le risque de dégradation n’est pas plus élevé que pour des locataires salariés dits “classiques”.

Étudiant ou salarié, personne ne souhaite vivre dans un logement qu’il aurait détérioré ou voir sa caution partir en fumée pour payer les travaux de rénovation.

Les garanties “anti-impayés” pour étudiant sont sûres et multiples

En plus des dégradations, les loyers impayés sont une autre hantise des propriétaires bailleurs. Disposer de garanties solides est donc un élément primordial pour une location réussie et pour votre tranquillité d’esprit. Et contrairement aux idées reçues, les étudiants disposent souvent de plusieurs canaux pour réduire le risque d’impayés :

  • La caution parentale : en tant que bailleur, vous pouvez demander à votre étudiant locataire de fournir un ou plusieurs garants. Généralement, les parents jouent ce rôle. Ils deviennent alors redevables du loyer en cas d’impayés ;
  • Les APL/ALS (aides au logement) : si l’étudiant y est éligible, le montant alloué est directement versé par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) au propriétaire bailleur ;
  • La garantie locative VISALE assurée par l’État, soumise à conditions de ressources : elle couvre les impayés et les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

Pour bénéficier de l’ALS, le logement doit :

  • Ne pas être conventionné ;
  • Être occupé au minimum 8 mois par an ;
  • Être vide ou meublé ;
  • Disposer d’une superficie de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² par locataire supplémentaire ;
  • Disposer d’un évier, d’une arrivée d’eau potable, de toilettes et de chauffage.

Pour pouvoir percevoir l’APL, le logement doit satisfaire aux critères suivants :

  • Être conventionné ;
  • Faire office de résidence principale ;
  • Répondre à des conditions minimales d’occupation (caractéristiques de décence).

Pour être éligible à la garantie VISALE, il faut :

  • Que le locataire ait moins de 30 ans ;
  • Que le montant total du loyer et des charges soit :
    • Inférieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € en province si les ressources du locataire sont de 2 fois le loyer ;
    • Inférieur à 800 € à Paris et 600 € en province si la personne n’a pas de ressources propres.

Par ailleurs, vous pouvez également souscrire une Assurance Loyers Impayés. De cette façon, vous avez la garantie de toucher vos loyers et vous assurez la rentabilité de votre opération locative. De plus, la GLI (Garantie Loyers Impayés) peut aussi couvrir d’autres dépenses liées aux loyers impayés comme les frais de contentieux, les coûts de la procédure d’expulsion, les frais de réparation, etc.

Sélection du dossier locatif étudiant

Vérifier la solidité du dossier avec les documents adéquats

Pour éviter tout défaut de paiement, il faut choisir votre locataire avec soin. Il est indispensable d’obtenir des documents de location attestant de la solvabilité du futur locataire. C’est la loi ALUR de mars 2014 qui définit une liste des documents exigibles par le bailleur :

  • Pièces justificatives d’identité et de domicile du locataire ;
  • Ressources du locataire : bulletins de salaire, contrat de travail, extrait Kbis, etc. ;
  • Quand un garant est nécessaire : justificatif d’identité et de domicile, pièces attestant de sa situation professionnelle et de ses revenus (les mêmes que pour le locataire).

Dans le cas d’une location à un étudiant, le loueur peut demander :

  • La carte d’étudiant et le certificat de scolarité en cours afin de s’assurer de son statut ;
  • Des justificatifs d’emploi ou de stages (salaires, fiche d’imposition, justificatifs de versement d’allocation de stages ou de prestations sociales, un bilan d’activité pour un emploi non salarié, etc.) pour évaluer ses ressources.

Location de logements étudiants : une demande forte et constante

S’il existe des résidences étudiantes dans de nombreuses villes, l’offre n’arrive pas à combler une demande qui ne faiblit pas d’une année sur l’autre. Une forte proportion d’étudiants investit alors le marché de l’offre locative privée.

Votre logement a de forte chance d’être loué plusieurs années si l’étudiant s’engage dans de longues études. Dans ce cas, vous gardez l’esprit tranquille ! Plus besoin de chercher un locataire tous les ans, vous êtes parti pour des années de loyers assurés. Sans compter qu’à la sortie de leurs études, les jeunes diplômés conservent parfois encore leur logement, le temps de :

  • Trouver un emploi ;
  • Mettre de l’argent de côté pour envisager un logement plus grand.

Même si votre locataire reste seulement durant une année scolaire, la demande est telle que vous relouerez votre logement sans problèmes l’année suivante s’il est bien localisé.

Toutes les superficies de logement étudiant sont recherchées

Que vous soyez propriétaire d’une chambre, d’un studio ou d’une maison, votre bien va forcément intéresser un ou plusieurs étudiants :

  • D’une part, les petites superficies conviendront à ceux qui ont l’envie et les moyens de vivre seuls ;
  • D’autre part, la colocation a aujourd’hui le vent en poupe : les étudiants partagent des logements plus grands pour réduire leurs frais et disposer de plus de surface.

Cette demande variée de logements étudiants vous permet également d’envisager de :

  • Louer une chambre de votre maison au départ de vos enfants ou lors d’un réaménagement intérieur ;
  • Proposer une location meublée afin de profiter d’un dépôt de garantie doublé par rapport de celui d’un appartement vide : c’est un élément rassurant pour les propriétaires.

Des durées de location variables pour plus de souplesse

Les baux de location de logements non meublés sont de trois ans. Cette durée assez longue engage le propriétaire : il ne peut pas récupérer son logement pour une utilisation différente ou un autre projet.

Meubler le logement permet de réduire cette durée à un an. Mieux, en le louant à un étudiant, vous retrouvez certainement l’usage de votre logement à la fin de l’année scolaire, c’est-à-dire au bout de neuf mois. Cette solution est particulièrement pratique si vous ne souhaitez pas bloquer votre bien pendant une longue période. Au départ de votre locataire étudiant, vous aurez la liberté de vendre votre logement, de loger un membre de votre famille ou un ami, etc.

Par ailleurs, vous avez aussi l’occasion de booster vos revenus. L’idée est de combiner une location de logement étudiant pendant neuf mois à une location saisonnière les trois mois restants. Vous pouvez ainsi maximiser votre rendement. Cette solution est plébiscitée dans les zones touristiques où la location estivale est plus rémunératrice que sa version classique à l’année.

En bref…

Louer à un étudiant n’est pas plus risqué :

  • les dégradations ne sont pas plus nombreuses qu’avec un locataire lambda ;
  • les risques de loyers impayés est réduit car des garanties sont offertes par les parents ou l’État (VISALE) ;
  • Les aides de la CAF (APL/ALS) sont directement versées au bailleur.

Les avantages de louer à un étudiant pour les propriétaires sont nombreux :

  • La demande locative est importante et constante ;
  • Tous les types de surfaces sont recherchés, des petites aux plus grandes en colocation ;
  • La durée du bail peut être de 9 mois et se combiner avec une location saisonnière pour augmenter la rentabilité.
Investissement locatif – Les conseils de Masteos & Unkle 🏡

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Nos amis de Masteos nous ont invité à leur premier Clubhouse pour parler d’investissement locatif. Retrouvez nos conseils pour optimiser vos investissements et vous protéger contre les loyers impayés.

Au programme du podcast :

Découvrez le podcast en cliquant sur le replay ci-dessous. 👇

ClubHouse Etat des lieux – Investissement locatif & risque d’impayés : comment se protéger ?
Avec Matthieu Luneau, CEO d’Unkle & Thierry Vignal, CEO de Masteos

Merci encore à Thierry et Maxime d’avoir invité Matthieu, le CEO d’Unkle, et à toute l’équipe Masteos pour cette magnifique organisation 👏

💡 Informations utiles

Retrouvez la sélection Masteos des villes où investir pour vous aider à choisir le lieu de votre prochain investissement et tous nos conseils en cas de loyer impayé.

Quels documents pour le dossier de location de votre appartement ?

Quels documents pour le dossier de location de votre appartement ?

Devenir locataire et décrocher son appartement est devenu un vrai parcours du combattant : la concurrence est rude et les propriétaires ont l’embarras du choix. Vous ne serez pas surpris que certains cèdent à la tentation de demander beaucoup de justificatifs… parfois trop ! Alors : quels documents peut vous demander un propriétaire ou une agence immobilière pour votre dossier de location ?

1.     Un dossier de location doit être complet mais attention aux abus !

Après quelques semaines de recherches, vous avez craqué sur l’appartement idéal mais le propriétaire vous demande de fournir une longue liste de documents. Qu’a-t-il exactement le droit d’exiger ?

2.       Pour votre dossier de location, un propriétaire ou une agence immobilière ne peuvent pas vous réclamer n’importe quel justificatif !

Jusqu’au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, la loi ne détaillait que les documents que le propriétaire n’avait pas le droit de demander au candidat locataire. Cela laissait au bailleur une liberté d’interprétation qui pouvait se révéler pénible, voire discriminante.

3.  Depuis 2015, un bailleur n’a le droit de demander au candidat à la location que quatre types de documents :

Une seule pièce d’identité et une seule parmi cette liste

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger. 
  • Permis de conduire français ou étranger. 
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Au choix :

  • Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges,
  • Le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale, une attestation sur l’honneur de l’hébergeant, ou encore une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L.264-2 du code de l’action sociale et des familles .

Un justificatif d’activité professionnelle (ou plusieurs)

En fonction de sa situation professionnelle, il sera demandé au futur locataire de fournir la copie de :

  • Son contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de son employeur avec les mentions requises (s’il est un futur embauché) – les mentions doivent préciser l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée, et, le cas échéant, la durée de la période d’essai,
  • L’extrait K, Kbis de moins de 3 mois ou D1 original de moins de 3 mois (s’il est artisan),
  • Sa carte professionnelle (s’il est libéral),
  • Son certificat d’identification Insee pour les indépendants,
  • Sa carte d’étudiant pour l’année en cours pour les étudiants évidemment
  • Toute pièce récente attestant de son activité s’il appartient à une autre catégorie de professionnels.

Un justificatif de ressources (ou plusieurs)

En fonction de la nature de ses revenus, le propriétaire ou l’agence immobilière peuvent exiger du futur locataire :

  • Son dernier ou avant-dernier avis d’imposition
  • Ses trois derniers bulletins de salaires
  • Ses deux derniers bilans comptables pour les professions non salariées
  • Le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière
  • Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs ou capitaux mobiliers
  • Un avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers
  • Une attestation de simulation d’aide au logement
  • Un justificatif de versement d’indemnités de stage
  • Un justificatif de versement des indemnités pensions, retraites, prestations sociales et familiales et d’allocations perçues lors des trois derniers mois.

4.  Et quand on ne respecte pas la loi ?

En cas de demande de pièces non autorisées, le bailleur risque une amende administrative dont le montant peut aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société comme une agence immobilière.

Chez Unkle, nous pensons qu’il est temps d’apprendre à se faire confiance. C’est pour cela que l’on vous demande trois types de documents pour constituer votre dossier de location, et c’est tout :

  • Une pièce d’identité en cours de validité
  • Trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires
  • Justificatifs de vos revenus