Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Dossier de location : faut-il accepter un étudiant ?

Est-ce qu’un étudiant est un bon locataire ?

Véritable serpent de mer, le sujet de la location aux étudiants s’invite régulièrement dans le débat. Et pour cause : la demande massive de logements étudiants, pour des durées variables donnant de la souplesse au propriétaire, attire les convoitises. Cependant, la mauvaise réputation des étudiants locataires a la vie dure : fêtards et mauvais payeurs, les dégradations seraient légion. Alors, bon plan ou fausse bonne idée ? Qu’en-est-il vraiment ? Découvrez quelques arguments pour décider si vous devriez louer votre logement à un étudiant.

Les étudiants, une clientèle pas plus risquée que la moyenne

Certains clichés ont la vie dure : les étudiants dégraderaient plus les appartements en raison de leur mode de vie, des fêtes, etc. Pourtant, rien n’indique que ce soit le cas et le risque de dégradation n’est pas plus élevé que pour des locataires salariés dits “classiques”.

Étudiant ou salarié, personne ne souhaite vivre dans un logement qu’il aurait détérioré ou voir sa caution partir en fumée pour payer les travaux de rénovation.

Les garanties “anti-impayés” pour étudiant sont sûres et multiples

En plus des dégradations, les loyers impayés sont une autre hantise des propriétaires bailleurs. Disposer de garanties solides est donc un élément primordial pour une location réussie et pour votre tranquillité d’esprit. Et contrairement aux idées reçues, les étudiants disposent souvent de plusieurs canaux pour réduire le risque d’impayés :

  • La caution parentale : en tant que bailleur, vous pouvez demander à votre étudiant locataire de fournir un ou plusieurs garants. Généralement, les parents jouent ce rôle. Ils deviennent alors redevables du loyer en cas d’impayés ;
  • Les APL/ALS (aides au logement) : si l’étudiant y est éligible, le montant alloué est directement versé par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) au propriétaire bailleur ;
  • La garantie locative VISALE assurée par l’État, soumise à conditions de ressources : elle couvre les impayés et les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

Pour bénéficier de l’ALS, le logement doit :

  • Ne pas être conventionné ;
  • Être occupé au minimum 8 mois par an ;
  • Être vide ou meublé ;
  • Disposer d’une superficie de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² par locataire supplémentaire ;
  • Disposer d’un évier, d’une arrivée d’eau potable, de toilettes et de chauffage.

Pour pouvoir percevoir l’APL, le logement doit satisfaire aux critères suivants :

  • Être conventionné ;
  • Faire office de résidence principale ;
  • Répondre à des conditions minimales d’occupation (caractéristiques de décence).

Pour être éligible à la garantie VISALE, il faut :

  • Que le locataire ait moins de 30 ans ;
  • Que le montant total du loyer et des charges soit :
    • Inférieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € en province si les ressources du locataire sont de 2 fois le loyer ;
    • Inférieur à 800 € à Paris et 600 € en province si la personne n’a pas de ressources propres.

Par ailleurs, vous pouvez également souscrire une Assurance Loyers Impayés. De cette façon, vous avez la garantie de toucher vos loyers et vous assurez la rentabilité de votre opération locative. De plus, la GLI (Garantie Loyers Impayés) peut aussi couvrir d’autres dépenses liées aux loyers impayés comme les frais de contentieux, les coûts de la procédure d’expulsion, les frais de réparation, etc.

Sélection du dossier locatif étudiant

Vérifier la solidité du dossier avec les documents adéquats

Pour éviter tout défaut de paiement, il faut choisir votre locataire avec soin. Il est indispensable d’obtenir des documents de location attestant de la solvabilité du futur locataire. C’est la loi ALUR de mars 2014 qui définit une liste des documents exigibles par le bailleur :

  • Pièces justificatives d’identité et de domicile du locataire ;
  • Ressources du locataire : bulletins de salaire, contrat de travail, extrait Kbis, etc. ;
  • Quand un garant est nécessaire : justificatif d’identité et de domicile, pièces attestant de sa situation professionnelle et de ses revenus (les mêmes que pour le locataire).

Dans le cas d’une location à un étudiant, le loueur peut demander :

  • La carte d’étudiant et le certificat de scolarité en cours afin de s’assurer de son statut ;
  • Des justificatifs d’emploi ou de stages (salaires, fiche d’imposition, justificatifs de versement d’allocation de stages ou de prestations sociales, un bilan d’activité pour un emploi non salarié, etc.) pour évaluer ses ressources.

Location de logements étudiants : une demande forte et constante

S’il existe des résidences étudiantes dans de nombreuses villes, l’offre n’arrive pas à combler une demande qui ne faiblit pas d’une année sur l’autre. Une forte proportion d’étudiants investit alors le marché de l’offre locative privée.

Votre logement a de forte chance d’être loué plusieurs années si l’étudiant s’engage dans de longues études. Dans ce cas, vous gardez l’esprit tranquille ! Plus besoin de chercher un locataire tous les ans, vous êtes parti pour des années de loyers assurés. Sans compter qu’à la sortie de leurs études, les jeunes diplômés conservent parfois encore leur logement, le temps de :

  • Trouver un emploi ;
  • Mettre de l’argent de côté pour envisager un logement plus grand.

Même si votre locataire reste seulement durant une année scolaire, la demande est telle que vous relouerez votre logement sans problèmes l’année suivante s’il est bien localisé.

Toutes les superficies de logement étudiant sont recherchées

Que vous soyez propriétaire d’une chambre, d’un studio ou d’une maison, votre bien va forcément intéresser un ou plusieurs étudiants :

  • D’une part, les petites superficies conviendront à ceux qui ont l’envie et les moyens de vivre seuls ;
  • D’autre part, la colocation a aujourd’hui le vent en poupe : les étudiants partagent des logements plus grands pour réduire leurs frais et disposer de plus de surface.

Cette demande variée de logements étudiants vous permet également d’envisager de :

  • Louer une chambre de votre maison au départ de vos enfants ou lors d’un réaménagement intérieur ;
  • Proposer une location meublée afin de profiter d’un dépôt de garantie doublé par rapport de celui d’un appartement vide : c’est un élément rassurant pour les propriétaires.

Des durées de location variables pour plus de souplesse

Les baux de location de logements non meublés sont de trois ans. Cette durée assez longue engage le propriétaire : il ne peut pas récupérer son logement pour une utilisation différente ou un autre projet.

Meubler le logement permet de réduire cette durée à un an. Mieux, en le louant à un étudiant, vous retrouvez certainement l’usage de votre logement à la fin de l’année scolaire, c’est-à-dire au bout de neuf mois. Cette solution est particulièrement pratique si vous ne souhaitez pas bloquer votre bien pendant une longue période. Au départ de votre locataire étudiant, vous aurez la liberté de vendre votre logement, de loger un membre de votre famille ou un ami, etc.

Par ailleurs, vous avez aussi l’occasion de booster vos revenus. L’idée est de combiner une location de logement étudiant pendant neuf mois à une location saisonnière les trois mois restants. Vous pouvez ainsi maximiser votre rendement. Cette solution est plébiscitée dans les zones touristiques où la location estivale est plus rémunératrice que sa version classique à l’année.

En bref…

Louer à un étudiant n’est pas plus risqué :

  • les dégradations ne sont pas plus nombreuses qu’avec un locataire lambda ;
  • les risques de loyers impayés est réduit car des garanties sont offertes par les parents ou l’État (VISALE) ;
  • Les aides de la CAF (APL/ALS) sont directement versées au bailleur.

Les avantages de louer à un étudiant pour les propriétaires sont nombreux :

  • La demande locative est importante et constante ;
  • Tous les types de surfaces sont recherchés, des petites aux plus grandes en colocation ;
  • La durée du bail peut être de 9 mois et se combiner avec une location saisonnière pour augmenter la rentabilité.
Comment constituer un dossier de garant ?

Comment constituer un dossier de garant ?

Comment faire si je ne peux pas avoir de garant ?

Si vous avez du mal à trouver un garant, vous aurez du mal à avoir un propriétaire qui accepte de vous louer facilement. Le propriétaire n’est pas rassuré s’il ne peut se retourner contre personne si le locataire ne paye pas.

Voici quelques solutions pour trouver un logement sans garant :

  • Demander à un de ses proches de se faire recommander auprès d’un propriétaire compréhensif qui pourrait vous faire confiance. 
  • Passer par la caution bancaire. Cela consiste à déposer près d’un an de loyer sur un compte bancaire bloqué. En cas d’impayé, cette somme servira à rembourser le propriétaire.
  • Passer par un organisme d’Etat. Le dispositif d’Action logement peut se porter garant des locataires dans certaines conditions. Le dispositif concerne les jeunes de moins de 30 ans. Le loyer maximum couvert est de 1 200€ en province et de 1 500€ à Paris. Il arrive que ce dispositif ne soit pas accepté par les agences ou les propriétaires.
  • Demander au propriétaire de prendre une garantie loyer impayés. Cette solution permet au propriétaire de se protéger contre les impayés de loyers. Seul les locataires qui sont en CDI et qui gagnent 2,8 fois le loyer sont concerné.
  • Passer par un organisme de cautionnement comme Unkle. Avec un garant en ligne, il est possible d’avoir un garant si l’on ne remplit pas toutes les conditions requises par le propriétaire.

Quels sont les documents à fournir pour s’assurer que mon dossier est complet ?

Voici une liste des différentes pièces à réclamer au garant.

Type de document Liste des pièces à envoyer au garant

Justificatifs d’identité 
(1 seul document)

– Carte d’identité 
– Passeport 
– Permis

Justificatifs de logement
(1 seul justificatif)

– Quittance de loyer 
– Facture (eau, gaz, électricité)
– Attestation d’assurance
Avis de taxe foncière

Justificatif d’activité professionnelle 
(1 ou plusieurs justificatifs)

– Contrat de travail (salarié)
– K.bis (activité commerciale)
– Certificat d’Insee (Indépendant)
– Carte professionnelle (profession libérale)
– Autre justificatifs …

Justificatifs de ressources financières
(1 ou plusieurs justificatifs)

– Dernier avis d’imposition
– 3 derniers bulletins de paie (salariés)
– 2 derniers bilans d’activité (non salariés)
– Revenus issus de l’immobilier (titre de – propriété / taxe foncière)
– Indemnités (chômage, pensions, retraite)

Le propriétaire peut seulement exiger les pièces présentées ci dessus. 

Un justificatif d’identité 

Les justificatifs sont différents s’il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale. Les documents à fournir doivent être en cours de validité. 

Pour un garant personne physique

La loi n’autorise le propriétaire à réclamer qu’une seul pièce d’identité au garant. Cela peut être : son passeport, sa carte d’identité, son permis …

Pour un garant personne morale 

Dans le cas d’une personne moral, le propriétaire peut demander ces 2 documents : 

  • Un extrait de K.bis (de moins de 90 jours)
  • Un justificatif d’identité de la personne morale

Un justificatif de domicile 

Concernant le domicile du garant, le propriétaire ne peut demander qu’un seul justificatif. En général le plus facile est de donner une facture (de gaz, d’électricité, d’eau). On peut aussi demander la dernière quittance de loyer, le dernier avis de taxe foncière ou une attestation d’assurance de moins de 3 mois.

Les  justificatifs d’activité professionnelle 

Pour ce qui est de l’activité professionnelle du garant de location, le propriétaire est en mesure de réclamer plusieurs documents au garant. L’activité professionnelle du garant permet de voir si celui ci est solvable et si sa situation est stable.

Voici les pièces que le propriétaire peut exiger au garant :

  • 1 contrat de travail ou bien une attestation de l’employeur. Ce document doit mentionner le montant de la rémunération.
  • 1 photocopie de sa carte professionnelle s’il exerce une profession libérale
  • 1 copie de son certificat d’identification de l’insee (indépendant)
  • 1 extrait de k.bis de moins de 3 mois
  • 1 justificatif récent de son activité professionnelle

Les justificatifs de revenus 

C’est le premier chose que le propriétaire regarde. Est ce que le garant gagne suffisamment pour pouvoir couvrir le locataire en cas d’impayé. On estime que la caution garant doit garant au moins 3 fois le montant du loyer pour pouvoir se porter garant d’un locataire. Pour s’en assurer le propriétaire peut réclamer plusieurs documents : 

  • Les 3 derniers bulletins de salaire 
  • Le dernier avis d’imposition
  • Les 2 derniers bilans (non salarié)
  • Ses revenus issus de l’immobilier (titre de propriété / taxe foncière)
  • Ses indemnités (retraites,pensions,prestations sociale)

Il faut bien vérifier ces documents et s’assurer qu’ils concordent entre eux pour éviter les fraudes. 

Où trouver un dossier de garant type à remplir ?

Afin de vous simplifier la tâche, nous avons créé un modèle d’acte de cautionnement “lettre de garant” qui est conforme à la nouvelle la nouvelle loi Elan.  

Comment rédiger sa lettre de garant ? 

L’attestation du garant est la pièce la plus importante du dossier de location. Elle met par écrit les engagements du garant pour l’ensemble de la durée du bail.

 En cas d’impayé ce document sera à prendre en compte. Le garant pourra être amené à devoir rembourser le propriétaire.

La lettre de garant doit contenir au minimum : 

  • l’identité du bailleur et du propriétaire et du locataire
  • Les coordonnées du bailleur et du propriétaire 
  • L’adresse du logement loué