Propriétaire – bailleur : mon locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Propriétaire – bailleur : mon locataire ne paie plus son loyer, que faire ?

Vous êtes confrontés à un premier incident de paiement de votre locataire. Il ne faut pas sous-estimer ce genre d’évènement, et dans de tels cas, il est d’ailleurs préférable de réagir le plus rapidement possible afin de ne pas laisser la chose empirer. 

Vous l’aurez compris, agir vite et bien est le premier comportement à adopter. 

  1. Adaptez votre réaction à la situation 

Dans un premier temps, il vous faudra comprendre l’origine du problème et donc contacter le locataire. Le mieux étant d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec le locataire pour résoudre le problème avant même d’engager des poursuites. En effet, il peut tout à fait s’agir d’un accident instantané n’ayant pas vocation à se répéter. 

Il peut cependant s’agir également d’un incident lié à des difficultés structurelles. Ce problème d’impayé peut donc se reproduire plusieurs fois.

Sachez que le comportement à adopter pour faire face à ce problème sera fortement lié aux aides reçues, et au(x) type(s) de garantie(s) souscrite(s) par votre locataire ou par vous-même.

2. Votre locataire bénéficie d’aides au logement 

Dès le premier incident de paiement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement directement versée au bailleur, celui-ci doit en informer l’organisme payeur de l’aide.

L’organisme payeur s’adressera soit directement au bailleur, soit saisira le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour déterminer un plan d’apurement, qui fixera le maintien de l’aide ou non.

En cas de non reprise du paiement des loyers ou du non-respect du plan d’apurement, l’organisme peut suspendre l’aide. En revanche, si le locataire s’acquitte du paiement de la moitié 

3. Mobiliser le garant physique ou l’assurance

Deux cas se présentent, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il vous faudra vous retourner auprès de l’assurance dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives selon les délais et modalités prévues par le contrat. 

Si votre locataire a fait appel à une caution solidaire, il convient d’informer cette personne dès le premier impayé.

4. Simplifiez vous la vie en utilisant Unkle

Unkle propose des solutions de garanties pour les propriétaires. Avec Unkle, vous êtes assuré de toucher tous vos loyers chaque mois sans franchise, ni délai de carence.

Si vous avez un problème d’impayé avec votre locataire, Unkle vous rembourse votre loyer sous 15 jours maximum et règle le problème directement avec votre locataire. En cas de problème récurrent, une expulsion peut être envisagée et cette procédure est menée par Unkle, à ses frais.

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Comment optimiser son annonce immobilière ?

Comment optimiser son annonce immobilière ?

 Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location, sans passer par l’intermédiaire d’un expert de l’immobilier ? Unkle vous donne quelques conseils pour optimiser votre annonce.

1- Que cherche un locataire ? 

Avant de vous lancer dans la rédaction de votre annonce, nous vous proposons de vous mettre dans un rôle d’un locataire et de vous poser certaines questions comme : 

  • quelles sont les photos qui attirent l’attention ? 
  • quelles sont les informations utiles pour faire le choix ? 
  • quels sont les éléments qui feraient la différence entre deux logements similaires ? 

Vous l’aurez compris, cette réflexion vous permettra d’identifier les informations qui valorisent au mieux votre logement lors de la création de votre annonce.

  1. De belles photos qui font la différence 

Avant même de rédiger votre annonce, prenez le temps de prendre plusieurs photos de votre appartement et même plusieurs photos de chaque pièce, dans des angles différents pour vous permettre de choisir les plus belles.

Il est important que vos photos soient lumineuses et qu’elles valorisent les volumes de chaque pièce de votre logement. 

  • Avant toute chose, rangez au maximum ! En effet, on a souvent tendance à laisser nos manteaux sur les chaises, nos sacs, chaussures, des choses sur notre bureau… Une décoration minimaliste allège vos pièces et laisse apparaître leur volume. 
  • Prenez vos photos le jour et si possible par temps ensoleillé afin de laisser entrer un maximum de lumière. La lumière est énergisante et vos futurs locataires seront très certainement sensibles à ce détail. 
  • Jouez sur les perspectives. L’idéal serait l’utilisation d’une optique grand angle ! Les smartphones actuels proposent généralement cette option. Positionnez-vous dans un angle qui vous permet de photographier, si possible, la totalité de la pièce. Baissez-vous (accroupissez-vous) un peu pour prendre votre photo, à mi-hauteur, l’effet de perspective donnera plus de profondeur à votre pièce. 

Enfin, il existe différents logiciels ou applications gratuites pour retoucher et ajouter du peps à vos clichés. 

2. Une annonce avec un maximum d’informations

Votre annonce doit intéresser un maximum de monde et puisque les besoins de chacun sont différents, en rédigeant une annonce détaillée, vous optimiserez vos chances de trouver un locataire. 

Mettez en avant les aspects positifs de votre logement. 

Voici les points indispensables à indiquer dans votre annonce : 

  • la situation géographique de votre logement 
  • le prix des charges 
  • le nombre de pièces (F1, F2, F3,…)
  • le nombre de chambre, de salles de bains et de WC séparés
  • la superficie totale de votre logement
  • le système de chauffage collectif ou individuel
  • listez les annexes (cave, garage, parking,…) et si  possible leur superficie
  • le nom du quartier si celui-ci est recherché (et connu ?)
  • la distance à pieds des commerces de proximité, écoles, gares et métros (utilisez Google maps pour cela)
  • l’accès internet par fibre optique si c’est le cas 

Pensez bien également à indiquer :

  • le montant du dépôt de garantie (1 à 2 mois de loyers hors charge maximum selon que le bail soit meublé ou non meublé)
  • la nécessité d’avoir un garant. Sachez que des organismes comme Unkle peuvent se porter garant des locataires (grâce à des partenaires assurantiels) : vous êtes alors assuré de toucher chaque mois vos loyers sans avoir de démarches lourdes à effectuer en cas d’impayés.

La garantie Unkle pour les locataires est payée par les locataires et ne coûte rien aux propriétaires.

Investissement locatif : les étapes principales

Investissement locatif : les étapes principales

Investissement locatif: les étapes principales

L’investissement locatif est une excellente façon de vous enrichir ! Loin d’être réservée aux experts de la finance, cette catégorie d’investissement est accessible à presque tout le monde en France. Comment ça marche ? En gros, vous achetez un bien immobilier dans l’objectif de le louer et de faire ainsi rentrer de l’argent sur votre compte en banque, chaque mois. 

L’investissement locatif permet d’accumuler un patrimoine qui a toutes les chances de voir sa valeur augmenter. En outre, les loyers perçus vous permettront d’acquérir un complément de revenu non négligeable. Enfin, vous aurez toujours un logement supplémentaire pour votre retraite ou pour votre famille !

Afin de vous aider à investir judicieusement, cet article vous guide dans le processus parfois un peu mystérieux de l’investissement locatif !

Devenez le meilleur ami du marché

Réaliser un investissement locatif vous transformera soudainement en propriétaire, et gérant de patrimoine. Ces titres peuvent paraître pompeux, mais ils ne demandent pas d’être un as de la finance ou de l’immobilier ! Toute personne bien informée peut remplir ses fonctions sans souci.

Pour rencontrer le succès, il convient de connaître certaines particularités du marché locatif : quels biens y sont présents, quel est le montant des loyers en fonction de divers paramètres, à quel régime de fiscalité les différents biens sont soumis ? Il s’agit également d’envisager plusieurs options pour financer votre future maison. Capter les informations une seule fois est loin d’être suffisant. Un investisseur compétent doit être capable de se renseigner très régulièrement sur les évolutions du marché et de l’économie.

Comment repérer la perle rare ?

Fixez vos objectifs

Le but est de choisir soigneusement votre logement en fonction de l’utilisation prévue :

  • Si votre but est d’encaisser des revenus récurrents, choisissez un bien qui se situe dans une zone populaire auprès des locataires, de par l’existence d’infrastructures telles qu’une université ou des entreprises
  • Si votre objectif est plutôt de vendre le bien après un certain temps afin de gagner de l’argent par l’augmentation de son prix, choisissez le bien dans une région où les prix sont en constante augmentation (par exemple une grande ville)
  • Si votre but est plutôt de louer le bien pour quelques années, puis d’y emménager pour y passer votre retraite, choisissez le bien comme vous choisissez une résidence primaire.

Dénichez l’emplacement idéal

La localisation de votre bien immobilier déterminera en grande partie sa valeur et son attractivité. Le fait qu’il se situe en centre-ville, proche d’écoles, parcs, magasins et autres services clé est un réel plus.

Les régions les plus populaires pour les investissements sont celles où les prix sont élevés et ont tendance à monter : regardez du côté des grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes !

Pour choisir judicieusement une ville, observez attentivement le solde migratoire, qui correspond à la différence entre les arrivées et les départs d’habitants dans une ville. Si le solde migratoire est positif, alors il est fort possible que les prix immobiliers continueront d’augmenter !

Concentrez-vous sur la surface

Certains hésitent beaucoup entre un appartement et une maison, mais la vraie question à se poser est celle de la surface du logement. 

Les petites surfaces sont souvent très rentables, mais subissent souvent une rotation locative plus importante (les locataires restent en moyenne moins longtemps dans le logement). Au contraire, les grandes surfaces sont moins rentables mais offrent des revenus plus stables dans la durée. À vous de voir !

Techniques de financement 

Financez sans apport

Dans le cas d’un crédit immobilier ordinaire, les institutions bancaires exigent normalement un apport qui correspond à 10% environ du prix du logement. Pour les investissement locatifs, en revanche, il n’est pas rare de se faire financer à 110%, c’est-à-dire sans apport !

Profitez du levier

L’effet de levier consiste à une multiplication de la rentabilité obtenue grâce au financement d’un investissement par l’emprunt. Les bénéfices sont les suivants :

  • Le prêt est assuré, ce qui vous fournit une protection supplémentaire. En cas de décès, par exemple, c’est la banque qui paiera les mensualités et les héritiers jouiront du bien payé intégralement.
  • Le crédit vous fournira un avantage fiscal significatif car les intérêts seront soustraits aux loyers perçus
  • C’est le bon moment pour investir, car les taux d’emprunt sont historiquement bas

Cela veut dire que même si vous avez de l’épargne, vous profiterez d’un emprunt !

Faites une simulation en ligne pour savoir si vous y êtes éligible ! Certains courtiers immobilier comme Pretto.fr peuvent vous donner une estimation en quelques minutes.  

Le courtier vous fera gagner du temps

Vous désirez désormais emprunter ; aussi vous faut-il dénicher un prêt à taux avantageux. Pour ce faire, il sera nécessaire de consulter de nombreuses banques et de négocier avec chacune d’entre elles. Pour gagner du temps, on vous conseille d’engager un expert pour faire cela à votre place : on appelle ces experts des courtiers immobiliers. 

Profitez de la loi Pinel

L’investissement locatif est défiscalisé grâce à la loi Pinel. Cette dernière vous offre des déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix total de votre investissement. L’abattement est calculé sur la base :

  • Du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien (6 à 12 ans)
  • De l’emplacement de votre bien
  • Du montant de votre loyer
Article Unkle - trouver un garant pour être caution

Obtenir un garant : les solutions

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Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
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