Quelle(s) différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Quelle(s) différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Se porter caution d’une personne, c’est s’engager à régler ses dettes auprès de ses créanciers si cette dernière ne s’acquitte pas de ses obligations. Dans le cadre d’un bail d’habitation, le cautionnement qu’il soit simple ou solidaire offre donc une garantie au bailleur en cas d’insolvabilité du locataire, puisqu’il permet à ce dernier de se retourner vers la caution en cas de défaillance du locataire. Mais quelle(s) différence(s) entre caution simple et caution solidaire ?

Prenons l’exemple d’un bail d’habitation individuel :

1.     La caution simple

Si le garant est “caution simple”, il est protégé par le bénéfice de discussion en accord avec l’article 2298 du Code Civil qui affirme :“La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens”. La caution bénéficie donc d’un sursis avant d’être mise à contribution. Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution pour le règlement des dettes locatives du locataire qu’en cas d’insolvabilité prouvée du locataire ou seulement si les poursuites judiciaires contre le locataire ont échoué.

Si l’acte de cautionnement signé par les différentes parties, dans le cadre d’une caution simple, comprend une clause de renonciation au bénéfice de la discussion, le bailleur peut se retourner directement contre la caution, avant même de poursuivre le locataire.

2.    La caution solidaire

Plus « avantageux » pour le bailleur, l’acte de cautionnement solidaire lui permet de réclamer au garant le remboursement des dettes locatives du locataire dès le premier impayé.

Le bailleur n’a pas à vérifier si le locataire est insolvable, et il évite ainsi les procédures de réclamation d’impayés qui peuvent être très longues. Le propriétaire doit de préférence s’adresser à la caution via lettre recommandée avec AR pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

La personne qui se porte garant a en effet, perdu son bénéfice de discussion, ce qui implique un engagement de sa part et, dans certains cas, une lourde responsabilité. Néanmoins, un acte de cautionnement solidaire renforce considérablement le dossier de location du candidat locataire puisqu’il apporte une garantie solide au propriétaire, et nombreux sont les propriétaires qui penchent pour cette forme de cautionnement l

Si la caution ne peut pas payer les dettes locatives du locataire, elle est en droit de demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Lorsque ces délais ne suffisent pas au vu de la situation financière de la caution, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

La caution solidaire de Unkle !

Dans l’objectif de faciliter et accélérer la procédure de location, Unkle est un tiers de confiance qui sert au mieux les intérêts de toutes les parties intervenantes dans un bail d’habitation.

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Caution solidaire : combien de temps est-elle valide ?

Caution solidaire : combien de temps est-elle valide ?

La caution solidaire peut revêtir diverses formes : elle peut être parentale, institutionnelle, bancaire. Qu’importe sa qualité, le garant (caution solidaire) s’engage à régler les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. C’est donc une lourde responsabilité qui incombe au garant. Il est donc important d’être bien renseigné sur la durée de validité d’une garantie locative.

1.     L’acte de cautionnement : le contrat qui engage le garant

L’acte de cautionnement reprend les mentions suivantes :

  • Le montant du loyer
  • Les conditions de révision de ce montant
  • Une mention qui précise de manière explicite et non équivoque la connaissance de l’étendue et de la nature de l’obligation contractée par le garant
  • La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

2.             Le cautionnement est à durée déterminée

Si la caution est dite à “durée déterminée”, la durée d’engagement de la caution sera indiquée de manière précise dans l’acte de cautionnement.

Dans ce cas la caution est engagée vis-à-vis du bailleur jusqu’à la date précisée et ne peut résilier cet engagement unilatéralement.

Cependant la caution n’est plus responsable au-delà des dates indiquées sur le bail d’habitation.

3.             Le cautionnement est à durée indéterminée

Si l’acte de cautionnement ne comporte pas de date précise engageant la caution, et qu’on ne peut pas définir la date de fin d’engagement, on parle de cautionnement à durée indéterminée.

Le garant peut résilier son engagement quand il le souhaite cependant il reste engagé jusqu’à la fin du bail en cours ou jusqu’à la fin de la location (si elle intervient avant).

Caution solidaire : quelle est son rôle en cas d’impayé ?

Caution solidaire : quelle est son rôle en cas d’impayé ?

La caution solidaire est la personne physique ou personne morale liée au bail, qui assure le remboursement des dettes en cas de solvabilité de la part du locataire. Pour la personne qui accepte de se porter caution solidaire, il s’agit d’un engagement fort. Dans les faits, que se passe-t-il pour la caution solidaire le jour où le locataire arrête de payer son loyer ? 

  1. L’obligation de paiement du loyer du locataire

Le contrat de bail engage le locataire à respecter ses obligations. Parmi elles on retrouve notamment l’obligation de payer son loyer au propriétaire bailleur. Obligation écrite de l’article 6 de la loi du 7 juillet 1989 “le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus”

Dès que le locataire ne paie plus son loyer, il ne respecte donc plus son obligation et est en tort. Un seule exception peut justifier le non-paiement du loyer par le locataire : lorsque le logement est à ce point inhabitable que le locataire est dans l’impossibilité de vivre dans les lieux.

Dans ce cas-là seulement, le locataire est exonéré du paiement du loyer.

Attention, quant à l’invocation de ce motif pour l’exonération du paiement du loyer, les tribunaux en retiennent une définition stricte. Il n’est pas rare de ne pas obtenir gain de cause en invoquant ce motif.

2. Le rôle de la caution solidaire en cas d’impayé 

S’il existe une caution solidaire sur le bail, le propriétaire bailleur peut se retourner vers lui dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

Au propriétaire bailleur du bien de bien respecter toutes les étapes du recouvrement des loyers à la procédure d’expulsion. 

Exemple : le propriétaire bailleur constate que le loyer qui devait être payé le 4 du mois n’est toujours pas effectif, dans un premier temps il peut relancer par courrier simple ou mail le locataire. Sans changement de situation le propriétaire devra adresser au locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours. Puis, si cela ne suffit le propriétaire envoie un commandement de payer au locataire, commandement de payer dont une copie devra obligatoirement être envoyée au garant au plus tard 15 jours après celui du locataire.

Cette dernière étape est importante : omettre d’envoyer le commandement de payer peut vous porter préjudice, puisque la caution solidaire pourra invoquer devant les tribunaux que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

3. Et si le garant refuse de payer ? 

Si le recouvrement des dettes par le garant n’est toujours pas effectif dans les deux mois suivant le commandant de payer, s’ensuivent les poursuites du locataire mais aussi du garant. 

En effet, le garant ayant signé l’acte de caution solidaire, il s’est engagé à rembourser les dettes locatives, il est donc légalement fautif s’il ne recouvre pas les dettes. Tout dépend du motif de non recouvrement invoqué par le garant, là encore l’issue des poursuites sera à considérer au cas par cas en fonction des motifs invoqués par les parties. Par exemple, si le garant ne recouvre pas les detttes parce qu’il est insolvable, il s’avèrera plus compliqué d’obtenir le remboursement des dettes locatives.

4. Se prémunir des défauts de paiement des locataires et garants ?

Pour éviter de perdre du temps et de l’argent, mieux vaut se prémunir dès le départ contre les défauts du paiement. Une solution notamment peut s’avérer efficace : la garantie locative Unkle. Non seulement elle apporte un garant solide au locataire mais également en tant qu’intermédiaire de paiement elle permet d’éviter les risques d’impayés. C’est l’assurance pour le propriétaire de toucher son loyer chaque mois sans avoir rien à débourser.