Quelles différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Quelles différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Se porter caution d’une personne, c’est s’engager à régler ses dettes auprès de ses créanciers si cette dernière ne s’acquitte pas de ses obligations. Dans le cadre d’un bail d’habitation, le cautionnement qu’il soit simple ou solidaire offre donc une garantie au bailleur en cas d’insolvabilité du locataire, puisqu’il permet à ce dernier de se retourner vers la caution en cas de défaillance du locataire. Mais quelle(s) différence(s) entre caution simple et caution solidaire ?

Prenons l’exemple d’un bail d’habitation individuel :

La caution simple

Si le garant est “caution simple”, il est protégé par le bénéfice de discussion. En effet, selon l’article 2298 du Code Civil, “La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens”. La caution bénéficie donc d’un sursis avant d’être mise à contribution. Le propriétaire n’a le droit de se retourner vers la caution pour le règlement des dettes locatives du locataire qu’en cas d’insolvabilité prouvée du locataire, ou seulement si les poursuites judiciaires contre le locataire ont échoué.

Si l’acte de cautionnement signé par les différentes parties comprend une clause de renonciation au bénéfice de la discussion, le bailleur peut se retourner directement contre la caution, avant même de poursuivre le locataire.

La caution solidaire

Plus « avantageux » pour le bailleur, l’acte de cautionnement solidaire lui permet de réclamer au garant le remboursement des dettes locatives du locataire dès le premier impayé.

Le bailleur n’a pas à vérifier si le locataire est insolvable, et il évite ainsi les procédures de réclamation d’impayés qui peuvent être très longues. Le propriétaire doit de préférence s’adresser à la caution via lettre recommandée avec AR pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

La personne qui se porte garant a perdu son bénéfice de discussion, ce qui implique un engagement de sa part et, dans certains cas, une lourde responsabilité. Néanmoins, un acte de cautionnement solidaire renforce considérablement le dossier de location du candidat locataire puisqu’il apporte une garantie solide au propriétaire, et nombreux sont les propriétaires qui penchent pour cette forme de cautionnement l

Si la caution ne peut pas payer les dettes locatives du locataire, elle est en droit de demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Lorsque ces délais ne suffisent pas au vu de la situation financière de la caution, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

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Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

La caution solidaire est l’une des solutions de garantie les plus prisées des propriétaires et des locataires. Mais la durée de cette caution n’est pas encadrée, il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

1.     L’acte de cautionnement : un contrat qui engage le garant

La caution solidaire peut revêtir diverses formes : elle peut être parentale, institutionnelle ou bancaire.

Qu’importe sa qualité, en se portant caution, le garant s’engage alors à se substituer au locataire en cas de défaillance de sa part, et donc de payer les loyers impayés.

La caution solidaire est donc mise en place pour rassurer le propriétaire, qui a la garantie de percevoir son loyer même si le locataire cesse de les régler. Il s’agit d’un engagement important, puisque le garant ne dispose d’aucune échappatoire. Il est donc important d’être bien renseigné sur la durée de validité d’une garantie locative.

Pour être valable, l’acte de cautionnement doit, à peine de nullité, contenir plusieurs mentions manuscrites :

  • Le montant du loyer,
  • les conditions de révision du loyer,
  • la durée d’engagement de la caution,
  • une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance la personne a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte,
  • et enfin la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

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2.      La durée de l’acte de cautionnement

La caution solidaire est l’une des solutions de garantie les plus prisées.

Mais la durée de cette caution n’est pas encadrée : il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Explication :

Le cautionnement à durée déterminée :

Si la caution est dite à “durée déterminée”, la durée d’engagement de la caution sera indiquée de manière précise dans l’acte de cautionnement.

La plupart du temps, la caution s’engage pour la durée du bail initial, (3 ans pour une location vide) et de deux renouvellements. Le garant se porte donc caution 9 ans pour une location vide.

Dans ce cas, il ne peut rompre son engagement et il ne peut résilier l’acte de cautionnement avant la date de fin prévue dans le contrat.

Le cautionnement est à durée indéterminée

Si l’acte de cautionnement ne comporte pas de date précise engageant la caution, et qu’on ne peut pas définir la date de fin d’engagement, on parle de cautionnement à durée indéterminée.

Le garant peut résilier son engagement quand il le souhaite.

Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours. Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.

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Caution solidaire : quelle est son rôle en cas d’impayé ?

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La caution solidaire est la personne physique ou personne morale liée au bail, qui assure le remboursement des dettes en cas de solvabilité de la part du locataire. Pour la personne qui accepte de se porter caution solidaire, il s’agit d’un engagement fort. Dans les faits, que se passe-t-il pour la caution solidaire le jour où le locataire arrête de payer son loyer ? 

  1. L’obligation de paiement du loyer du locataire

Le contrat de bail engage le locataire à respecter ses obligations. Parmi elles on retrouve notamment l’obligation de payer son loyer au propriétaire bailleur. Obligation écrite de l’article 6 de la loi du 7 juillet 1989 “le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus”

Dès que le locataire ne paie plus son loyer, il ne respecte donc plus son obligation et est en tort. Un seule exception peut justifier le non-paiement du loyer par le locataire : lorsque le logement est à ce point inhabitable que le locataire est dans l’impossibilité de vivre dans les lieux.

Dans ce cas-là seulement, le locataire est exonéré du paiement du loyer.

Attention, quant à l’invocation de ce motif pour l’exonération du paiement du loyer, les tribunaux en retiennent une définition stricte. Il n’est pas rare de ne pas obtenir gain de cause en invoquant ce motif.

2. Le rôle de la caution solidaire en cas d’impayé 

S’il existe une caution solidaire sur le bail, le propriétaire bailleur peut se retourner vers lui dès le premier impayé pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

Au propriétaire bailleur du bien de bien respecter toutes les étapes du recouvrement des loyers à la procédure d’expulsion. 

Exemple : le propriétaire bailleur constate que le loyer qui devait être payé le 4 du mois n’est toujours pas effectif, dans un premier temps il peut relancer par courrier simple ou mail le locataire. Sans changement de situation le propriétaire devra adresser au locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours. Puis, si cela ne suffit le propriétaire envoie un commandement de payer au locataire, commandement de payer dont une copie devra obligatoirement être envoyée au garant au plus tard 15 jours après celui du locataire.

Cette dernière étape est importante : omettre d’envoyer le commandement de payer peut vous porter préjudice, puisque la caution solidaire pourra invoquer devant les tribunaux que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

3. Et si le garant refuse de payer ? 

Si le recouvrement des dettes par le garant n’est toujours pas effectif dans les deux mois suivant le commandant de payer, s’ensuivent les poursuites du locataire mais aussi du garant. 

En effet, le garant ayant signé l’acte de caution solidaire, il s’est engagé à rembourser les dettes locatives, il est donc légalement fautif s’il ne recouvre pas les dettes. Tout dépend du motif de non recouvrement invoqué par le garant, là encore l’issue des poursuites sera à considérer au cas par cas en fonction des motifs invoqués par les parties. Par exemple, si le garant ne recouvre pas les detttes parce qu’il est insolvable, il s’avèrera plus compliqué d’obtenir le remboursement des dettes locatives.

4. Se prémunir des défauts de paiement des locataires et garants ?

Pour éviter de perdre du temps et de l’argent, mieux vaut se prémunir dès le départ contre les défauts du paiement. Une solution notamment peut s’avérer efficace : la garantie locative Unkle. Non seulement elle apporte un garant solide au locataire mais également en tant qu’intermédiaire de paiement elle permet d’éviter les risques d’impayés. C’est l’assurance pour le propriétaire de toucher son loyer chaque mois sans avoir rien à débourser.