Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.

1.    Le commandement de payer émis par le bailleur

La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.

La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.

2.    Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis

Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.

Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.

3.    La possibilité de réclamer des délais de paiement

Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.

5 critères pour savoir où investir dans l’immobilier

5 critères pour savoir où investir dans l’immobilier

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Votre crainte se porte souvent sur : acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Comment faire le bon choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Cinq critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité).

À Lyon par exemple, les prix de l’immobilier ont augmenté de 53,9 % en 10 ans. Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE) .

Cinq quartiers de Lyon affichent même une hausse à deux chiffres, au-dessus des 10% d’augmentation des prix au m2 dans l’ancien entre 2020 et 2021.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande.

Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix moyen au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher.

Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable et qui aura un bon rendement locatif.

4.     Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela, pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, les pôles universitaires, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports en commun, les grands axes autoroutiers qui desservent la ville… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. 

Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. 

Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont, elles plutôt adaptées à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie pour affiner vos recherches.

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs.

Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

À vous de jouer maintenant !

Acte de cautionnement : nouvelle mesure de la loi Elan

Acte de cautionnement : nouvelle mesure de la loi Elan

La loi ELAN apporte une modification qui porte sur l’acte de cautionnement : la suppression de l’obligation d’une mention manuscrite de la caution sur l’acte de cautionnement. Zoom sur cette nouvelle mesure !

1. L’Acte de cautionnement : un document fastidieux mais essentiel !

L’acte de cautionnement est le document à remplir par le garant, document joint au contrat de location, qui atteste de l’engagement du garant vis-à-vis du locataire et du propriétaire dans le cadre du contrat de location.

Le cautionnement étant un engagement lourd, la complétion de l’acte de cautionnement était auparavant contraignante : en effet, auparavant la loi du 6 juillet 1989, précisait l’obligation pour la caution de recopier de manière manuscrite un paragraphe contenant un certain nombre d’informations sur son engagement en tant que caution.

La mention manuscrite reprenait :

  1. Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figuraient sur le contrat de location
  2. Une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution vis à vis de la nature et de l’étendue de son engagement

2. La suppression de la mention manuscrite sur l’acte de cautionnement !

La loi Elan supprime l’obligation de cette mention manuscrite, en revanche ces informations concernant le montant du loyer et la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution vis à vis de la nature et de l’étendue de son engagement devront apparaître sur l’acte de cautionnement.

3. Une démarche simplifiée, mais un engagement lourd pour le garant !

La démarche est donc simplifiée mais l’engagement pour le garant reste le même : un engagement lourd puisqu’en cas de défaillance du locataire c’est le garant qui devra assurer le remboursement des dettes locatives.

Ce document n’est donc pas à signer à la légère : il convient de le relire comme il se doit et de le signer en toute connaissance des enjeux.

4. Trouvez votre garant avec Unkle !

Tout le monde ne veut pas se porter garant, et vu l’enjeu cela est parfaitement compréhensible !

Alors si quelqu’un vous demande de se porter garant pour lui, n’hésitez pas à le renvoyer vers Unkle.

Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Si vous êtes propriétaire et que vous venez de trouver le locataire idéal, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location, voire le jour de la remise des clés pour l’état des lieux.

1. L’état des lieux

 

Élément incontournable, il sert à lister et à préciser l’état de l’ensemble des revêtements et des meubles éventuels du bien.
Il est réalisé et signé à l’entrée du locataire dans le logement et re-établi à sa sortie et sert de référence en cas de constatation d’éventuelles dégradations du bien.

2. Le dossier de diagnostic technique

 

La loi ELAN autorise désormais le propriétaire à transmettre ce document au locataire par voie dématérialisée. Ce contrat devra être remis le jour de la signature du bail ou en cas de renouvellement.
Egalement appelé DDT il contient les éléments suivants :

  • L’état des risques naturels et technologiques : il indique si le bien est situé sur une zone à risques (naturels, miniers, sismiques ou technologiques). Il donne également des informations sur la pollution du sol.
  • Le DPE (diagnostic de performances énergétiques), il renseigne sur l’isolement thermique du logement et les charges prévisionnelles de chauffage.
  • Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) : indique si les revêtements du logement contiennent du plomb.
  • Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz et d’électricité si la construction de l’habitation a été opérée il y a plus de 15 ans

3. Les autres documents à joindre au contrat de location

 

Dans le cadre d’un bien en copropriété, il faudra obtenir auprès du syndic de copropriété certains extraits du règlement de copropriété à annexer au contrat de location, indiquant “la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part correspondant au lot loué dans chacune des catégories de charges” selon le décret du 29 mai 2015
Depuis peu, le bailleur est également dans l’obligation de joindre au contrat de location les informations à propos des obligations respectives des bailleurs locataires nommée Notice d’informations.

Vous l’aurez compris, le contrat de location et l’ensemble des pièces à joindre ne sont pas des éléments négligeables.
Le mieux étant de rassembler ces documents le plus en amont possible avant de choisir son locataire.

déménager à moindre cout

Déménager à moindre coût

C’est toujours un grand changement et une grande étape de déménager. Alors pour rendre la situation moins compliquée, Unkle vous donne les conseils pour déménager …
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Bail d’habitation : de quoi se compose le contrat-type ALUR ?

Bail d’habitation : de quoi se compose le contrat-type ALUR ?

Dans cet article nous parcourons dans les grandes lignes, les éléments phares des contrats types d’habitation. Un contrat notamment revu via le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui vient compléter la loi du 6 juillet 1989.

Définition de la loi Alur

La loi Alur ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové est une loi qui vise à faciliter l’accès au logement et à protéger les personnes vulnérables, et qui vise également à contrôler le marché immobilier et à ajuster un équilibre sur un marché immobilier regroupant plusieurs acteurs.

1. Dans quel contexte le contrat d’habitation est-il recevable ?

Le contrat d’habitation meublée est valable pour toute location ou colocation d’un logement meublé, reconnu résidence principale du locataire.

Le contrat d’habitation vide est valable pour toute location ou colocation d’un logement vide, reconnu comme résidence principale du locataire.

2. Où télécharger gratuitement un modèle type de bail d’habitation meublée ou vide ?

Sachez que les modèles types de bail d’habitation meublée ou vide vous sont fournis via divers sites. Vous pouvez dès à présent télécharger gratuitement les exemples de baux conforment à la loi ALUR pour la location de logement vide ici, pour la location logement meublé ici.

RÉCAPITULATIF DU TYPE DE CONTRAT EN FONCTION DU TYPE DE LOCATION

JE LOUE UN BIEN CONTRAT TYPE
LOGEMENT VISANT À ÊTRE RÉSIDENCE PRINCIPALECONTRAT TYPE LOGEMENT VIDE OU MEUBLÉ
LOGEMENT VISANT À ÊTRE EN COLOCATIONCONTRAT TYPE DE BAIL DE COLOCATION
LOGEMENT VISANT À ÊTRE LOUÉ À UN ÉTUDIANT
CONTRAT TYPE BAIL ÉTUDIANT OU BAIL CLASSIQUE
LOGEMENT VISANT À ÊTRE LOUÉ SUR UNE COURTE PÉRIODECONTRAT TYPE BAIL MOBILITÉ
LOGEMENT VISANT À ÊTRE LOUÉ EN SAISONNIER/VACANCESCONTRAT TYPE BAIL SAISONNIER
LOCATION D’UN LOCAL COMMERCIALCONTRAT TYPE BAIL COMMERCIAL
LOCATION D’UN LOCAL POUR PROFESSION LIBÉRALECONTRAT TYPE BAIL PROFESSIONNEL
LOGEMENT VISANT À ÊTRE EN SOUS LOCATIONCONTRAT TYPE BAIL SOUS LOCATION OU SAISONNIER
GARAGE/PARKING/BOXCONTRAT TYPE GARAGE / PARKING / BOX
les contrats de locations

3. Quelles sont les mentions obligatoires du contrat d’habitation ?

Il existe plusieurs mentions obligatoires qui doivent figurer sur le bail d’habitation, parmi elles on retrouve :

  • Le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire dans le cas échéant
  • Le nom du locataire ou des locataires s’il y en a plusieurs
  • La durée de la location et bien entendu la date de prise d’effet du bail de location

Le contrat de location précisera également :

  • La description du logement et des éléments d’équipement éventuels du bien et des locaux dont jouit le locataire qu’ils soient privatifs ou communs
  • La consistance, la destination du logement : habitable ou mixte.
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le montant du loyer, sa date de révision éventuelle et le type de versement qui y est associé.

La loi Alur a quant à elle introduit un certain nombre d’informations nouvelles devant figurer sur le bail :

  • Le montant et la date du versement du dernier loyer par l’ancien locataire si son départ est inférieur à 18 mois en date de la signature du contrat.
  • La surface habitable
  • Enfin, la nature et le montant des travaux effectués depuis le départ du locataire précédent
  • Dans les zones tendues le loyer de référence établi par le préfet dans les zones dites tendues
  • La liste des équipements d’accès au TIC (câbles, fibre…)

Aide à la rédaction du bail

Pour vous aider à la rédaction voici un lien pour vous y aider.

Pour le propriétaire il existe également des documents annexes obligatoires à joindre au contrat de location, vous les découvrirez plus en détail sur notre site internet Unkle.