Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Locataire : j’ai un commandement de payer. Que faire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer c’est que vous avez contracté une dette locative auprès de votre propriétaire. Il faut réagir rapidement, car cette situation peut rapidement aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion du logement en question.

1.    Le commandement de payer émis par le bailleur

La majorité des contrats de baux contiennent une clause dite résolutoire qui stipule que le bail peut être rompu dès lors que le locataire ne paie plus le loyer et les charges dans les délais prévus au sein du contrat. Le propriétaire-bailleur pourra donc déclencher la procédure de résiliation du bail.

La première étape de cette procédure consiste en l’envoi d’un commandement de payer adressé par acte d’huissier au locataire.

2.    Le paiement de la dette locative et des frais d’huissier dans les deux mois impartis

Pour stopper les choses rapidement et si vous le pouvez il vous faudra donc régler vos dettes locatives dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il vous faudra également rembourser les frais d’huissier liés à la délivrance du commandement de payer. Une fois les dettes réglées, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Si vous savez déjà qu’il ne vous sera pas possible de régler la dette locative dans les deux mois impartis, contactez votre bailleur et négociez avec lui l’étalement de la dette. Pour faire les choses dans les règles proposez-lui un plan d’apurement sur lequel vous vous mettrez tous deux d’accord. Vous pouvez également passer par l’intermédiaire de l’huissier. Enfin, si vous avez contracté une garantie. Cette garantie va chercher à vous contacter, tenez-vous à disposition pour leur répondre et dialoguer avec eux.

Sachez que si vous contestez la dette auprès du propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas exonéré du paiement des loyers. Malgré tout si vous avez un différend avec votre bailleur sur la dette locative vous avez intérêt à saisir le tribunal d’instance le plus rapidement possible afin de faire trancher le litige qui vous oppose au bailleur.

3.    La possibilité de réclamer des délais de paiement

Comme précisé plus haut, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les dettes suite à la réception du commandement de payer. Le locataire peut éventuellement demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance il peut également demander une aide au FSL.

Est il obligé d’avoir un garant ?

Un garant est-il obligatoire ? Ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé La majorité des propriétaires réclament systématiquement un garant pour se protéger des loyers…
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Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Où investir dans l’immobilier ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il est important d’analyser certains critères. Dans cet article, nous vous expliquons sur ce qu’il faut savoir sur l’investissement…
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Propriétaires ou agences immobilières : quand réclamer un garant à votre locataire ?

Propriétaires ou agences immobilières : quand réclamer un garant à votre locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien locatif et vous vous demandez si vous pouvez réclamer à votre futur locataire une caution solidaire/un garant dans le but de vous protéger en cas de défaut de paiement de ce dernier. Vous trouverez dans cet article toutes les infos pour savoir dans quels cas la demande d’un garant aux locataires est éligible ou ne l’est pas.

1.     La caution solidaire incompatible avec une Assurance Loyers Impayés (Garantie Loyers Impayés)

Sachez que la loi interdit aux bailleurs s’ils souscrivent déjà pour le bien en location à une Assurance Loyers Impayés de réclamer un garant aux locataires.

Exception faite si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Uniquement dans ces derniers cas il est possible de cumuler garant et Garantie Loyers Impayés.

2.    Réclamation d’un garant : le propriétaire est une personne morale

Les bailleurs qui ont le statut de personne morale n’ont pas le droit de demander au locataire une caution/un garant.

Deux cas font exception :

  1. Si le locataire est un étudiant, et qu’il ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur
  2. Si l’organisme bailleur fait partie de la liste fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009

3.   Réclamation d’un garant : le propriétaire ou l’agence immobilière est une personne physique

Dans le cadre d’un bail d’habitation si le bailleur est un particulier et qu’il ne souscrit pas à une Garantie Loyers Impayés (GLI), il est en droit de réclamer une ou plusieurs caution(s) solidaire(s) au locataire.

La caution solidaire rassure le propriétaire puisqu’elle assure le remboursement des dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

4.     Obtenez un garant solide avec Unkle 

Dans le cas où votre propriétaire vous demande un garant en toute légalité, vous pouvez aussi vous retourner vers la garantie locative en ligne Unkle.

Sachez qu’un propriétaire est en droit de refuser un garant, s’il juge les informations et pièces justificatives de ce dernier financièrement insuffisantes.

Avec Unkle, vous vous assurez de présenter un garant solide à votre propriétaire.

En effet, Unkle est le garant institutionnel, filiale de SADA Assurances, assureur spécialisé dans les loyers impayés en France.

Un gage de fiabilité et de sérieux vis-à-vis de votre futur bailleur.

Mettez toutes les chances de votre côté pour décrocher l’appart de vos rêves ! Optez pour Unkle !

Acte de cautionnement : nouvelle mesure de la loi Elan

Acte de cautionnement : nouvelle mesure de la loi Elan

La loi ELAN apporte une modification qui porte sur l’acte de cautionnement : la suppression de l’obligation d’une mention manuscrite de la caution sur l’acte de cautionnement. Zoom sur cette nouvelle mesure !

1.  L’Acte de cautionnement : un document fastidieux mais essentiel !

L’acte de cautionnement est le document à remplir par le garant, document joint au contrat de location, qui atteste de l’engagement du garant vis-à-vis du locataire et du propriétaire dans le cadre du contrat de location.

Le cautionnement étant un engagement lourd, la complétion de l’acte de cautionnement était auparavant contraignante : en effet, auparavant la loi du 6 juillet 1989, précisait l’obligation pour la caution de recopier de manière manuscrite un paragraphe contenant un certain nombre d’informations sur son engagement en tant que caution.

La mention manuscrite reprenait :

  1. Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figuraient sur le contrat de location
  2. Une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution vis à vis de la nature et de l’étendue de son engagement

2.           La suppression de la mention manuscrite sur l’acte de cautionnement !

La loi Elan supprime l’obligation de cette mention manuscrite, en revanche ces informations concernant le montant du loyer et la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution vis à vis de la nature et de l’étendue de son engagement devront apparaître sur l’acte de cautionnement.

3.           Une démarche simplifiée, mais un engagement lourd pour le garant !

La démarche est donc simplifiée mais l’engagement pour le garant reste le même : un engagement lourd puisqu’en cas de défaillance du locataire c’est le garant qui devra assurer le remboursement des dettes locatives.

Ce document n’est donc pas à signer à la légère : il convient de le relire comme il se doit et de le signer en toute connaissance des enjeux.

4.           Trouvez votre garant avec Unkle !

Tout le monde ne veut pas se porter garant, et vu l’enjeu cela est parfaitement compréhensible !

Alors si quelqu’un vous demande de se porter garant pour lui, n’hésitez pas à le renvoyer vers Unkle.

Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Si vous êtes propriétaire et que vous venez de trouver le locataire idéal, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location, voire le jour de la remise des clés pour l’état des lieux.

  1. L’état des lieux

Elément incontournable, il sert à lister et à préciser l’état de l’ensemble des revêtements et des meubles éventuels du bien.

Il est réalisé et signé à l’entrée du locataire dans le logement et re-établi à sa sortie et sert de référence en cas de constatation d’éventuelles dégradations du bien.

2. Le dossier de diagnostic technique

La loi ELAN autorise désormais le propriétaire à transmettre ce document au locataire par voie dématérialisée. Ce contrat devra être remis le jour de la signature du bail ou en cas de renouvellement.

Egalement appelé DDT il contient les éléments suivants :

  • L’état des risques naturels et technologiques : il indique si le bien est situé sur une zone à risques (naturels, miniers, sismiques ou technologiques). Il donne également des informations sur la pollution du sol.
  • Le DPE (diagnostic de performances énergétiques), il renseigne sur l’isolement thermique du logement et les charges prévisionnelles de chauffage.
  • CREP : indique si les revêtements du logement contiennent du plomb.
  • SI la construction de l’habitation a été opérée il y a plus de 15 ans : un diagnostic de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.

3. Les autres documents à joindre au contrat d’habitation

Dans le cadre d’un bien en copropriété il faudra également transmettre certains extraits du règlement de copropriété

Depuis peu, le bailleur est également dans l’obligation de joindre au contrat de location les informations à propos des obligations respectives  bailleurs locataires.

Vous l’aurez compris, le contrat d’habitation et l’ensemble des pièces à joindre ne sont pas des éléments négligeables.

Le mieux étant de rassembler ces documents le plus en amont possible avant de choisir son locataire.

Ainsi dès que vous aurez trouvé votre locataire il vous suffira de compléter votre bail et de nous contacter le plus vite possible. 

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
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