Constituer votre dossier de location : quels documents peut vous demander le propriétaire ou l’agence immobilière ?

Constituer votre dossier de location : quels documents peut vous demander le propriétaire ou l’agence immobilière ?

Devenir locataire et décrocher son appartement est devenu un vrai parcours du combattant : la concurrence est rude et les propriétaires ont l’embarras du choix. Vous ne serez pas surpris que certains cèdent à la tentation de demander beaucoup de documents… parfois trop ! Alors : quelles pièces peut vous demander un propriétaire ou une agence immobilière pour votre dossier de location ?

1.     Un dossier de location doit être complet mais attention aux abus !

Après quelques semaines de recherches, vous avez craqué sur l’appart’ idéal mais le propriétaire vous demande de fournir une longue liste de documents. Qu’a-t-il exactement le droit d’exiger ?

2.       Pour votre dossier de location, un propriétaire ou une agence immobilière ne peuvent pas vous réclamer n’importe quel justificatif !

Jusqu’au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, la loi ne détaillait que les documents que le propriétaire n’avait pas le droit de demander au candidat locataire. Cela laissait au bailleur une liberté d’interprétation qui pouvait se révéler pénible, voire discriminante.

3.  Depuis 2015, un bailleur n’a le droit de demander au candidat à la location que quatre types de documents :

Une seule pièce d’identité et une seule parmi cette liste

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger. 
  • Permis de conduire français ou étranger. 
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Au choix :

  • Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges,
  • Le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale, une attestation sur l’honneur de l’hébergeant, ou encore une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L.264-2 du code de l’action sociale et des familles .

Un justificatif d’activité professionnelle (ou plusieurs)

En fonction de sa situation professionnelle, il sera demandé au futur locataire de fournir la copie de :

  • Son contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de son employeur avec les mentions requises (s’il est un futur embauché) – les mentions doivent préciser l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée, et, le cas échéant, la durée de la période d’essai,
  • L’extrait K, Kbis de moins de 3 mois ou D1 original de moins de 3 mois (s’il est artisan),
  • Sa carte professionnelle (s’il est libéral),
  • Son certificat d’identification Insee pour les indépendants,
  • Sa carte d’étudiant pour l’année en cours pour les étudiants évidemment
  • Toute pièce récente attestant de son activité s’il appartient à une autre catégorie de professionnels.

Un justificatif de ressources (ou plusieurs)

En fonction de la nature de ses revenus, le propriétaire ou l’agence immobilière peuvent exiger du futur locataire :

  • Son dernier ou avant-dernier avis d’imposition
  • Ses trois derniers bulletins de salaires
  • Ses deux derniers bilans comptables pour les professions non salariées
  • Le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière
  • Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs ou capitaux mobiliers
  • Un avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers
  • Une attestation de simulation d’aide au logement
  • Un justificatif de versement d’indemnités de stage
  • Un justificatif de versement des indemnités pensions, retraites, prestations sociales et familiales et d’allocations perçues lors des trois derniers mois.

4.  Et quand on ne respecte pas la loi ?

En cas de demande de pièces non autorisées, le bailleur risque une amende administrative dont le montant peut aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société comme une agence immobilière.

Chez Unkle, nous pensons qu’il est temps d’apprendre à se faire confiance. C’est pour cela que l’on vous demande trois types de documents pour constituer votre dossier de location, et c’est tout :

  • Une pièce d’identité en cours de validité
  • Trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires
  • Justificatifs de vos revenus
Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Propriétaires : quels documents annexes joindre au contrat de location ?

Si vous êtes propriétaire et que vous venez de trouver le locataire idéal, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location, voire le jour de la remise des clés pour l’état des lieux.

  1. L’état des lieux

Elément incontournable, il sert à lister et à préciser l’état de l’ensemble des revêtements et des meubles éventuels du bien.

Il est réalisé et signé à l’entrée du locataire dans le logement et re-établi à sa sortie et sert de référence en cas de constatation d’éventuelles dégradations du bien.

2. Le dossier de diagnostic technique

La loi ELAN autorise désormais le propriétaire à transmettre ce document au locataire par voie dématérialisée. Ce contrat devra être remis le jour de la signature du bail ou en cas de renouvellement.

Egalement appelé DDT il contient les éléments suivants :

  • L’état des risques naturels et technologiques : il indique si le bien est situé sur une zone à risques (naturels, miniers, sismiques ou technologiques). Il donne également des informations sur la pollution du sol.
  • Le DPE (diagnostic de performances énergétiques), il renseigne sur l’isolement thermique du logement et les charges prévisionnelles de chauffage.
  • CREP : indique si les revêtements du logement contiennent du plomb.
  • SI la construction de l’habitation a été opérée il y a plus de 15 ans : un diagnostic de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.

3. Les autres documents à joindre au contrat d’habitation

Dans le cadre d’un bien en copropriété il faudra également transmettre certains extraits du règlement de copropriété

Depuis peu, le bailleur est également dans l’obligation de joindre au contrat de location les informations à propos des obligations respectives  bailleurs locataires.

Vous l’aurez compris, le contrat d’habitation et l’ensemble des pièces à joindre ne sont pas des éléments négligeables.

Le mieux étant de rassembler ces documents le plus en amont possible avant de choisir son locataire.

Ainsi dès que vous aurez trouvé votre locataire il vous suffira de compléter votre bail et de nous contacter le plus vite possible. 

Article Unkle - trouver un garant pour être caution

Obtenir un garant : les solutions

Obtenir un garant est aujourd’hui devenu essentiel pour accéder à une location. Se porter caution n’est pas sans risque. Le garant est sans cesse demandé…
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Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de garant pour location, comment fonctionnent-ils, qui est éligible, combien cela coûte ? Ces entreprises sont des « garants moraux » qui se portent caution pour les locataires qui ne remplissent pas toutes les conditions du marché (CDI, 3 x le loyer, garant) et qui ont du mal à louer en France. C’est un plus pour ceux qui n’arrivent pas à trouver un garant.

Définition : organisme de cautionnement 

La caution désigne le fait de couvrir les dettes d’un locataire s’il y a un impayé. Il existe des organismes privés ou publics. Le garant est généralement un proche du locataire (garant physique). 

Plusieurs organismes de garanties locatives sont apparus avec la précarisation du marché de l’emploi et la difficulté de se loger dans les grandes villes. 

Ces entreprises permettent de faire toutes les démarches en ligne afin d’obtenir un garant. Le service s’adresse à ceux qui ont des difficultés pour convaincre un propriétaire de leur louer. En effet, pour les candidats qui ne remplissent pas toutes les conditions (CDI/gagner 3 fois le loyer/avoir un garant solide/avoir un historique en France), la recherche de logement peut s’avérer longue et complexe. 

Ces « garants moraux » tiennent compte de ces difficultés et proposent de se porter caution d’un locataire (en échange d’une commission). Ainsi, il augmentera ses chances de convaincre le propriétaire. 

Comment un organisme de garant peut m’aider dans ma recherche de location ?

Ces organismes de caution pour loyer visent à rassurer le propriétaire et à le convaincre de vous louer. 

Quand un propriétaire met un bien en location, sa première crainte est de ne pas se faire payer. Il demandera donc de fortes garanties et un garant solide financièrement. Un candidat-locataire qui ne gagne pas suffisamment ou qui n’a pas une situation stable est considéré comme « un profil à risque » par le propriétaire. Son dossier de location sera souvent en bas de la pile. 

Pour donner des chances aux candidats-locataires « atypiques », ces entreprises proposent de se porter garant des locataires pour leur donner plus de chances de décrocher un logement. Il suffit de présenter un certificat d’éligibilité au propriétaire. Ce document permet au propriétaire de recevoir son loyer en cas d’impayé. Le propriétaire peut donc faire confiance à un locataire sans prendre de risques.  

À qui s’adresse un organisme de cautionnement ?

Un organisme de caution s’adresse à ceux qui ont des difficultés pour louer un logement car ils n’ont pas un dossier suffisamment solide. Contre une commission d’environ 3,5 % du loyer, l’organisme permet de trouver un garant moral en ligne. 

Cela représente plusieurs profils :

  • Ceux qui n’ont pas une situation stable : les freelances, les intérims, les CDD et les CDI hors période d’essai. Les propriétaires ne veulent pas prendre de risque avec ces profils car ils ne savent pas si leur contrat sera renouvelé.
  • Les personnes qui ne gagnent pas 3 fois le loyer : On estime que pour louer un logement, il faut pouvoir gagner au moins 3 fois le montant du loyer.
  • Ceux qui n’ont pas un historique récent en France : Cela concerne les expatriés et les impatriés. Les propriétaires hésitent à leur louer (même s’ils gagnent suffisamment), car ils ne savent pas comment faire pour récupérer le loyer.
  • Les personnes sans garant.        

Ce service s’adresse aussi à ceux qui n’osent pas demander à leur famille de se porter garant pour eux.

Quels sont les frais d’un organisme garant ?

Ces organismes se rémunèrent en prenant une commission d’environ 3,5% du loyer charges incluses. La commission prélevée sert à financer le service, les frais de dossiers ainsi que l’assureur qui couvre les loyers impayés.

C’est le locataire qui paye la garantie (tous les mois) pendant l’ensemble de la durée du bail. Cela permet de couvrir ses éventuels impayés. Le locataire ne paye que s’il trouve son logement. Il ne peut pas arrêter de payer le service avant la fin du bail (sauf en cas d’accord du propriétaire).

Contrairement à la garantie loyers impayés, le service est gratuit pour le propriétaire. Le propriétaire est couvert automatiquement dès le premier impayé et n’a aucune démarche à faire de son côté.

En combien de temps mon dossier peut être analysé ?

La garantie en ligne se fait sur le site de l’organisme. Il suffit de remplir un questionnaire et de télécharger ses justificatifs sur sa plateforme. Le process peut être bouclé en 5 min.

Une fois les documents téléchargés, une équipe d’experts (opérationnels) traitent les dossiers et vérifient les informations. 

Quels sont les délais pour avoir une réponse ?

Une première réponse se fait sous 2h. Si le candidat locataire remplit tous ses justificatifs et s’il est éligible à la garantie, le dossier peut être finalisé en 24h.

Comment fonctionne un organisme garant ?

Toutes les démarches se font en ligne par le locataire. Le candidat postule en ligne et ses pièces sont analysées. Si le candidat est éligible à l’offre, un certificat d’égibilité lui est envoyé. Le certificat est à montrer au propriétaire lors des visites de logements. L’entreprise se rémunère avec une commission sur le loyer et les charges.   

Afin d’analyser le dossier d’un candidat locataire, l’organisme tient compte de :

  • Son salaire
  • L’épargne disponible 
  • Sa situation professionnelle 
  • Son référent

Voici les différentes étapes pour être garantie :

  1. Se rendre sur le site et remplir un questionnaire d’égibilité (5 minutes)
  2. Télécharger ses documents : pièces d’identité + avis d’imposition …
  3. L’entreprise vérifie les documents et répond sous un délai de 24h 
  4. Un certificat d’égibilité est envoyé au locataire : ce certificat est à présenter au propriétaire lors des visites d’appartement 

Le propriétaire donne son accord et signe. Après avoir signé, il est couvert en cas d’impayés.

Est-ce que les propriétaires sont favorables à des organismes privés comme garant ?

Les propriétaires cherchent avant tout à être rassurés et à recevoir leur loyer chaque mois. Le fait que ce soit le locataire qui paye est un plus pour eux car cela ne rogne pas sur leur investissement locatif. Ce système est plus facile à mettre en place que la GLI ou la caution bancaire.

Un autre point fort de l’offre est la simplicité des démarches pour se faire rembourser. Il suffit de prévenir l’organisme et le remboursement est effectué en moins de 48h.

Cette solution est encore nouvelle sur le marché, c’est pourquoi dès qu’un locataire trouve un logement, un expert d’Unkle se charge de présenter le service au propriétaire.

Article Unkle - Le FSL

Le FSL peut-il se porter garant ?

Comment le FSL peut être garant ? Le FSL (Fond de Solidarité pour le Logement) peut se porter garant pour les personnes en difficultés financières (salaire inférieur…
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Comment constituer un dossier de garant ?

Comment constituer un dossier de garant ?

Comment faire si je ne peux pas avoir de garant ?

Si vous avez du mal à trouver un garant, vous aurez du mal à avoir un propriétaire qui accepte de vous louer facilement. Le propriétaire n’est pas rassuré s’il ne peut se retourner contre personne si le locataire ne paye pas.

Voici quelques solutions pour trouver un logement sans garant :

  • Demander à un de ses proches de se faire recommander auprès d’un propriétaire compréhensif qui pourrait vous faire confiance. 
  • Passer par la caution bancaire. Cela consiste à déposer près d’un an de loyer sur un compte bancaire bloqué. En cas d’impayé, cette somme servira à rembourser le propriétaire.
  • Passer par un organisme d’Etat. Le dispositif d’Action logement peut se porter garant des locataires dans certaines conditions. Le dispositif concerne les jeunes de moins de 30 ans. Le loyer maximum couvert est de 1 200€ en province et de 1 500€ à Paris. Il arrive que ce dispositif ne soit pas accepté par les agences ou les propriétaires.
  • Demander au propriétaire de prendre une garantie loyer impayés. Cette solution permet au propriétaire de se protéger contre les impayés de loyers. Seul les locataires qui sont en CDI et qui gagnent 2,8 fois le loyer sont concerné.
  • Passer par un organisme de cautionnement comme Unkle. Avec un garant en ligne, il est possible d’avoir un garant si l’on ne remplit pas toutes les conditions requises par le propriétaire.

Quels sont les documents à fournir pour s’assurer que mon dossier est complet ?

Voici une liste des différentes pièces à réclamer au garant.

Type de document Liste des pièces à envoyer au garant

Justificatifs d’identité 
(1 seul document)

– Carte d’identité 
– Passeport 
– Permis

Justificatifs de logement
(1 seul justificatif)

– Quittance de loyer 
– Facture (eau, gaz, électricité)
– Attestation d’assurance
Avis de taxe foncière

Justificatif d’activité professionnelle 
(1 ou plusieurs justificatifs)

– Contrat de travail (salarié)
– K.bis (activité commerciale)
– Certificat d’Insee (Indépendant)
– Carte professionnelle (profession libérale)
– Autre justificatifs …

Justificatifs de ressources financières
(1 ou plusieurs justificatifs)

– Dernier avis d’imposition
– 3 derniers bulletins de paie (salariés)
– 2 derniers bilans d’activité (non salariés)
– Revenus issus de l’immobilier (titre de – propriété / taxe foncière)
– Indemnités (chômage, pensions, retraite)

Le propriétaire peut seulement exiger les pièces présentées ci dessus. 

Un justificatif d’identité 

Les justificatifs sont différents s’il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale. Les documents à fournir doivent être en cours de validité. 

Pour un garant personne physique

La loi n’autorise le propriétaire à réclamer qu’une seul pièce d’identité au garant. Cela peut être : son passeport, sa carte d’identité, son permis …

Pour un garant personne morale 

Dans le cas d’une personne moral, le propriétaire peut demander ces 2 documents : 

  • Un extrait de K.bis (de moins de 90 jours)
  • Un justificatif d’identité de la personne morale

Un justificatif de domicile 

Concernant le domicile du garant, le propriétaire ne peut demander qu’un seul justificatif. En général le plus facile est de donner une facture (de gaz, d’électricité, d’eau). On peut aussi demander la dernière quittance de loyer, le dernier avis de taxe foncière ou une attestation d’assurance de moins de 3 mois.

Les  justificatifs d’activité professionnelle 

Pour ce qui est de l’activité professionnelle du garant de location, le propriétaire est en mesure de réclamer plusieurs documents au garant. L’activité professionnelle du garant permet de voir si celui ci est solvable et si sa situation est stable.

Voici les pièces que le propriétaire peut exiger au garant :

  • 1 contrat de travail ou bien une attestation de l’employeur. Ce document doit mentionner le montant de la rémunération.
  • 1 photocopie de sa carte professionnelle s’il exerce une profession libérale
  • 1 copie de son certificat d’identification de l’insee (indépendant)
  • 1 extrait de k.bis de moins de 3 mois
  • 1 justificatif récent de son activité professionnelle

Les justificatifs de revenus 

C’est le premier chose que le propriétaire regarde. Est ce que le garant gagne suffisamment pour pouvoir couvrir le locataire en cas d’impayé. On estime que la caution garant doit garant au moins 3 fois le montant du loyer pour pouvoir se porter garant d’un locataire. Pour s’en assurer le propriétaire peut réclamer plusieurs documents : 

  • Les 3 derniers bulletins de salaire 
  • Le dernier avis d’imposition
  • Les 2 derniers bilans (non salarié)
  • Ses revenus issus de l’immobilier (titre de propriété / taxe foncière)
  • Ses indemnités (retraites,pensions,prestations sociale)

Il faut bien vérifier ces documents et s’assurer qu’ils concordent entre eux pour éviter les fraudes. 

Où trouver un dossier de garant type à remplir ?

Afin de vous simplifier la tâche, nous avons créé un modèle d’acte de cautionnement “lettre de garant” qui est conforme à la nouvelle la nouvelle loi Elan.  

Comment rédiger sa lettre de garant ? 

L’attestation du garant est la pièce la plus importante du dossier de location. Elle met par écrit les engagements du garant pour l’ensemble de la durée du bail.

 En cas d’impayé ce document sera à prendre en compte. Le garant pourra être amené à devoir rembourser le propriétaire.

La lettre de garant doit contenir au minimum : 

  • l’identité du bailleur et du propriétaire et du locataire
  • Les coordonnées du bailleur et du propriétaire 
  • L’adresse du logement loué 
Est il obligé d’avoir un garant ?

Est il obligé d’avoir un garant ?

Un garant est-il obligatoire ?

Ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé

« Aucun texte de loi n’oblige le locataire d’avoir un garant qui se porte caution pour lui. »
Si c’était si simple que cela nous ne serions pas là.

La majorité des propriétaires réclament systématiquement un garant pour se protéger des loyers impayés. Un autre moyen de se protéger est l’assurance loyers impayés, elle n’est pas compatible avec un garant.

Même si le taux de loyers impayés en France n’est « que » de 3 %, cela reste la principale crainte des propriétaires. Expulser un locataire qui ne paye plus son loyer relève du parcours du combattant en France. Cela peut prendre jusqu’à 2 ans de démarches. Le propriétaire n’hésite donc pas à exiger un garant solide et à refuser les profils qui ne sont pas en CDI ou qui ne gagnent pas 3 fois le loyer.

Trouver un propriétaire qui accepte de louer sans garant est assez rare et risqué.

Avoir un garant est indispensable pour se loger quel que soit son profil. Même si l’on gagne 3 fois le loyer et qu’on est en CDI, un garant est nécessaire. Si la situation du locataire se dégrade (chômage, dépense imprévue) il faut une personne qui puisse couvrir ses dettes et rembourser le propriétaire. Si le locataire souhaite se loger dans une grande ville, il doit « montrer patte blanche » au propriétaire et avoir les meilleures garanties possibles.

Mais pourquoi il faut un garant ?

Le locataire cherche à convaincre le propriétaire de lui louer et le propriétaire cherche à se protéger des impayés. Le garant est indispensable pour le locataire et le propriétaire :

Je suis locataire – pourquoi il me faut un garant ?Je suis propriétaire – pourquoi j’ai besoin d’un garant ?
–       Je cherche un logement et je veux convaincre le propriétaire de me louer
–       Je ne gagne pas 3 fois le loyer
–       Je ne suis pas en CDI
–       Je suis au chômage
–       Je n’ai pas d’historique en France
–       Aucuns propriétaires ne veulent me louer car ils estiment que je ne peux pas payer mon loyer tous les mois
–       J’ai un bon salaire et je suis en CDI, mais le propriétaire me réclame quand même un garant

–       Je cherche à me protéger contre les impayés
–       Je veux être rassuré
–       Je veux continuer de recevoir mon loyer si le locataire ne paye pas

Peut-on louer un appartement sans garant ?

« Louer un appartement sans garant, c’est difficile mais pas impossible ! »

Vous l’aurez compris, les propriétaires ne prennent aucuns risques dans le choix des locataires. Pour départager les candidats ils prendront celui qui a les meilleures garanties. A part vous faire recommander par un proche auprès d’un propriétaire, vous aurez du mal à louer sans garant.

Il existe malgré tout d’autres solutions :

La caution bancaire : Si vous avez une grosse épargne (cela peut être une solution envisageable. Pour faire une caution bancaire, il faut demander à un conseiller de placer une forte somme d’argent (12 mois de loyer) sur compte bloqué. Cette solution reste assez méconnue en France. Des frais de dossier sont à prévoir.

La GLI : Le propriétaire souscrit une assurance loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurance. En échange d’une commission de 2 à 5 % du loyer, la compagnie protège le propriétaire en cas d’impayés. Un des problèmes de la GLI réside dans le choix des locataires couverts par l’assurance. En effet, seul les CDI qui gagnent 2,7 fois, les profils à risques sont écartés.

Garant physique vs garant moral

Il existe 2 types de garants pour une location : le garant personne physique et le garant personne morale.

Le garant physique : c’est en général un proche de la famille du locataire. Il connaît personnellement le locataire et lui rend un grand service en se portant garant pour lui. Après avoir demandé à ses parents et à sa famille proche, il devient difficile de trouver un garant qui accepte.

Le garant moral / garant en ligne : le garant moral est une entreprise, un institut bancaire ou une association. Ces entreprises acceptent d’être garant en échange d’une commission et si le locataire remplit plusieurs critères d’égibilité (salaire, épargne, prix du loyer, situation professionnelle)

Les conditions pour se porter garant : Avoir un garant n’est pas suffisant pour réussir à convaincre le propriétaire. Le garant doit être en CDI et gagner au moins 3 fois le loyer. Le garant doit aussi signer l’acte de cautionnement ou il s’engage à rembourser les dettes du locataire.