Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Loyers impayés : quelles sont les principales causes ?

Même un locataire avec un dossier idéal peut rencontrer au cours du bail des difficultés de paiement : une situation délicate qui est à l’origine de tensions avec le propriétaire… On estime que le taux moyen d’impayés est de 2 à 3% en France. D’où viennent ces problèmes de paiement ? Nous faisons aujourd’hui le point sur les raisons les plus fréquentes qui justifient les impayés.

Les risques augmentent avec le temps

Lors de l’entrée dans un logement, les risques sont généralement plus faibles : le dossier du locataire a été trié sur le volet et sa situation a été étudiée à la loupe. Au fil du temps, l’occupant peut rencontrer des changements dans sa vie professionnelle ou personnelle. Le risque d’impayés augmente donc.

Parfois, d’autres critères entrent en jeu : une mauvaise relation avec le bailleur peut aussi être à l’origine de blocages au niveau du paiement du loyer. Il faut noter en revanche qu’au bout de plusieurs années, la tendance est inversée.

À partir de 7 ans dans un même logement, le locataire paie généralement un loyer plus faible par rapport au marché, surtout dans les grandes villes. Les impayés sont donc plus rares, pour éviter une expulsion qui obligerait l’occupant à se reloger avec un loyer plus élevé.

Bon à savoir : plus le logement est petit et plus le risque est élevé. Cela peut s’expliquer notamment par la stabilité plus importante des couples et/ou des familles qui vivent dans des surfaces plus grandes, par rapport aux étudiants ou aux jeunes actifs, qui sont les profils types des studios.

Différentes situations pour expliquer les impayés

Lorsqu’un locataire décide de ne plus payer son loyer, il y a toujours une explication derrière. Nous avons compilé les situations les plus fréquentes pour essayer d’y voir plus clair.

Cas n°1 : un changement de situation professionnelle

Au moment de la signature du contrat de location, le bailleur vérifie que le locataire gagne bien trois fois le montant du loyer. Mais au fil du temps, la situation peut changer. L’occupant peut en effet perdre son emploi ou bien effectuer une reconversion et ne plus avoir un salaire suffisant pour honorer ses charges.  La baisse des ressources est en effet à l’origine de 70% des impayés.

Cas n°2 : un litige avec le propriétaire

Le paiement du loyer est souvent un moyen de pression pour l’occupant d’un appartement. Des travaux non réalisés, un désaccord sur les charges ou bien des réparations à effectuer dans le logement : voici autant de situations qui peuvent mener le locataire à arrêter de payer son loyer, pour faire réagir le propriétaire.

Cas n°3 : un éclatement familial

Lors d’un divorce, les deux époux sont solidaires du paiement du loyer jusqu’au jugement officiel. Mais il est fréquent qu’un couple vive ensemble sans forcément être marié. Les deux concubins ne figurent pas toujours sur le bail. Une rupture brutale ou le départ soudain d’un conjoint met la personne qui reste dans les lieux dans une situation délicate, souvent à l’origine d’impayés.

Cas n°4 : un surendettement

Malgré une situation professionnelle stable, personne n’est à l’abri de se retrouver couvert de dettes lorsque les finances sont mal gérées. Lorsque les charges mensuelles d’un locataire deviennent trop élevées, ce dernier décide alors souvent de privilégier les paiements auprès des institutions (impôts, urssaf…) au détriment de son loyer.

Quelles sont les étapes en cas de loyers impayés ?

Quelles sont les étapes en cas de loyers impayés ?

Par la signature du contrat de bail d’habitation, le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations. Parmi celles-ci, une obligation essentielle : le versement des loyers à date fixe sur le compte du bailleur ou de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur.

Pourtant, un imprévu peut parfois survenir, rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

 

En cas de loyer impayé ou de retards de paiement de la part du locataire, quels sont les droits des propriétaires ?

 

Prenons l’exemple d’un contrat de location soumis à la loi de 1989 relative aux rapports locatifs et contenant une clause résolutoire (clause insérée au contrat de bail  visant à offrir au propriétaire un sécurité complémentaire qui permet la résiliation du bail de façon unilatérale en cas de manquement des obligations contractuelles du locataire, telles que le non paiement de ses loyers).

 

1. La solution à l’amiable

 

Dans un premier temps, les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables.

C’est au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement, en envoyant une lettre de relance, suivie d’ une mise en demeure en RAR s’il n’y a pas eu d’issue favorable au premier envoi.

Cependant, il est possible que les deux parties trouvent une solution à cette étape : échelonnement de la dette locative, abandon des créances …. 

Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté et signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

 

2. Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

 

Si cette solution ne fonctionne pas et si la défaillance persiste, le propriétaire doit adresser un commandement de payer au locataire, par voie d’huissier, pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et mettre fin au bail.
Ce commandement de payer peut concerner, selon la rédaction du bail : 

  • Le non-paiement du loyer ;
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le bail ;
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer contient obligatoirement, à peine de nullité :

  • Une mention indiquant que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative ;
  • Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • Le décompte de la dette ;
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque le paiement des sommes dues au titre du bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit en outre signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours de la signification au locataire.

 

3. La procédure judiciaire

 

Si le locataire n’a pas procédé au remboursement de ses dettes locatives et des frais d’huissier dans les deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est alors en droit de se retourner vers le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Attention : dans le cas d’un bailleur « personne morale », l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins deux mois après la saisine, par le bailleur, de la Commission de Coordination des Action de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). 

L’assignation est signifiée au locataire par voie d’huissier. Elle mentionne la date de comparution devant le tribunal d’instance compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble).
L’audience est fixée dans un délai minimum de deux mois pour que la défense ait le temps de s’organiser (mais ce délai peut varier selon les tribunaux). 

À l’issue de l’audience, le juge peut : 

  • Soit constater la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette (loyers et charges impayés, frais de procédure…) et de départ du locataire ;
  • Soit accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire.

À noter : si le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, cette procédure sera prise en compte par le juge saisi.

Le jugement est signifié au locataire par voie d’huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel d’1 mois. Un commandement de quitter les lieux sera également délivré par l’huissier, soit dans l’acte de signification du jugement, soit ultérieurement. Pour être valable, ce commandement doit respecter un formalisme précis (Article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

 

4. Le commandement de quitter les lieux

L’huissier adresse une copie du commandement au préfet qui informe à son tour la CCAPEX [Article R412-2 et Article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution].

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification au préfet pour trouver une solution de relogement (ou d’un délai supérieur si le jugement du tribunal d’instance a accordé un délai plus long). 

Divers organismes peuvent assister le locataire dans cette démarche, telles les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou la commission de médiation si le locataire fait valoir son droit au logement équitable (DALO).

Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai imparti, l’expulsion peut intervenir.

 

5. L’expulsion du locataire

 

Les opérations d’expulsion sont impérativement conduites par un huissier de justice. Le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion.
Le jour de l’expulsion, l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.
En cas d’absence du locataire ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et/ou recourir à la force publique.

Les opérations d’expulsions ne peuvent intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars).
Si elle est fastidieuse et longue, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires car elle doit être déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

 

Procédure si vous êtes couvert par une Assurance Loyers impayés

 

Pour vous assurer une tranquillité optimale, vous avez opté pour une garantie Loyers impayés auprès d’un assureur, et vous avez bien fait !

En cas d’impayés de loyers, vous avez 30 jours pour déclarer l’incident à votre assurance, qui prendra ensuite le relais dans les démarches que nous venons de vous citer précédemment. 

Voici un récapitulatif pour mieux comprendre les étapes pour récupérer votre logement.

Articles Unkle - Avis d'imposition

Comment trouver son avis d’imposition ?

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Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.

1.   Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.

Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet. 

Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.

 Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.

Prenons un exemple : 

Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.

À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.

2.   Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.

Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.

Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.

3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?

La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.

En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.

Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.

Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.

Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.

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Propriétaire : pourquoi choisir la garantie Unkle pour sécuriser vos loyers ?

Propriétaire : pourquoi choisir la garantie Unkle pour sécuriser vos loyers ?

Déterminé à sécuriser votre investissement locatif, vous souhaitez vous protéger de la possibilité de faire face à des impayés de loyers.

Nous vous aidons à comprendre pourquoi le choix d’une garantie loyers impayés est le meilleur choix pour vous.

Quels sont les justificatifs à fournir pour souscrire à l’assurance GLI ?

Avant toute chose, il faudra trouver le locataire et pour chaque dossier, nous demandons une liste exhaustive de justificatifs à fournir.

Notre plateforme s’adapte à chaque locataire et à chaque situation. Voici les éléments génériques requis pour prétendre à l’analyse du dossier de votre locataire :

• Pièce d’identité

• Justificatifs de revenus

• Avis d’imposition

• Justificatifs de complément de revenu

Le choix de la formule de garantie loyer impayé de Unkle

 Le choix de la formule de garantie loyer impayé de Unkle

Formules ESSENTIEL AVANTAGE PREMIUM
COTISATIONS 2,55 %  du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage 2,65 % du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage 2,8 % du loyer (charges comprises) ou un minimum de 9,99 €/mois + 0 € de frais de courtage
PLAFOND DE GARANTIE 100 000 € 100 000 € 100 000 €
DI (dégradations immobilières) N/A  N/A 10 000€
FRAIS DE PROCÉDURES INCLUS dans le plafond de garantie INCLUS dans le plafond de garantie INCLUS dans le plafond de garantie
PJ (protection juridique) NA 15 000€ 15 000€
FRANCHISE 0€ 0€ 0€
DUREE illimitée illimitée illimitée
TAUX D’EFFORT 40 % 40 % 40 %
conditions particulières prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j prise en charge du 1er loyer impayé dès 30 j
tableau comparatif offres Unkle

Une fois votre choix fait, l’équipe d’Unkle s’occupe de tout :

  • la vérification des documents du dossier du locataire et sa validation
  • l’assurance du paiement de loyer en cas de retard ou d’impayé
  • le remboursement des impayés sous 30 jours
  • l’accompagnement personnalisé en cas de litiges

Exemple :

Si vous avez un bien dont le loyer s’élève à 750 € charges comprises. Le coût de la garantie loyers impayés s’élèvera à 19,5 € / mois si vous payez la cotisation annuelle de 234 € en une seule fois.

Si vous décidez de régler mensuellement cette garantie, elle vous coûtera 21€ / mois soit 252 € par an. 

Besoin de plus d’informations, rdv sur notre site Unkle.

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5 critères pour savoir où investir dans l’immobilier

5 critères pour savoir où investir dans l’immobilier

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Votre crainte se porte souvent sur : acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Comment faire le bon choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Cinq critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité).

À Lyon par exemple, les prix de l’immobilier ont augmenté de 53,9 % en 10 ans. Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE) .

Cinq quartiers de Lyon affichent même une hausse à deux chiffres, au-dessus des 10% d’augmentation des prix au m2 dans l’ancien entre 2020 et 2021.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande.

Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix moyen au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher.

Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable et qui aura un bon rendement locatif.

4.     Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela, pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, les pôles universitaires, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports en commun, les grands axes autoroutiers qui desservent la ville… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. 

Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. 

Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont, elles plutôt adaptées à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie pour affiner vos recherches.

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs.

Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

À vous de jouer maintenant !

Article Unkle - Un garant pour quoi faire ?

Un garant : pour quoi faire ?

Qu’est ce qu’un garant ? Les propriétaires reçoivent parfois jusqu’à plus de 50 candidatures pour un logement notamment dans les grandes villes. Ils privilégient donc le meilleur dossier, …
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Je ne veux plus être garant, puis-je résilier ma caution locative ?

Je ne veux plus être garant, puis-je résilier ma caution locative ?

“C’est juste une signature sur un papier, sans caution solidaire, je ne trouverai pas d’appart. Et puis, je ne te demanderai jamais de payer le loyer à ma place”. vous vous êtes porté(e) caution locative d’un ami/proche/membre de la famille mais vous le regrettez ? Comment se désister du cautionnement d’un bail d’habitation ? Youse vous explique.

1.    Résilier sa caution locative : oui mais pour quel contrat de location ?

Prenons l’exemple du cautionnement d’un bail à usage d’habitation vide (hors colocation) :

·       Si vous vous êtes engagé(e) pour une durée ferme, Vous ne pourrez pas unilatéralement revenir sur votre engagement avant la date initialement fixée. Il est courant que le propriétaire demande que la caution s’engage pour la durée du contrat de bail initial qui est de trois ans dans le cas d’une location vide, plus deux renouvellements, soit, dans cet exemple, un total de neuf ans.

·      Si vous ne vous êtes pas engagé(e) pour une durée précise, vous pouvez résilier votre cautionnement mais vous ne serez libéré(e) de votre engagement qu’à la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. N’oubliez pas de vérifier également si votre acte de cautionnement vous oblige à respecter un préavis !

2.     Quelle est la démarche pour résilier sa caution locative ?

 Pour résilier votre cautionnement vous devez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Vous devez indiquer votre volonté de résilier votre engagement de caution à compter de :

  • selon votre situation 
  •  la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. 

Si le bail se poursuit après la cessation de votre cautionnement, vous ne serez plus tenu de  régler les éventuels loyers impayés après cette date. En revanche, vous continuerez de garantir les loyers impayés pendant la période où vous étiez caution.

Difficile de dire non à un proche qui a besoin de vous comme garant pour obtenir son logement ? Unkle peut lui apporter le garant dont il a besoin pour débloquer sa situation et convaincre le propriétaire.

Pour plus d’informations, rendez-vous ici www.unkle.fr

Article Unkle - Le FSL

Le FSL peut-il se porter garant ?

Comment le FSL peut être garant ? Le FSL (Fond de Solidarité pour le Logement) peut se porter garant pour les personnes en difficultés financières (salaire inférieur au …
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Articles Unkle - Avis d'imposition

Comment trouver son avis d’imposition ?

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