Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

Encadrements des loyers : quel loyer fixer avec la garantie Unkle ?

En vigueur depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à partir de cette date, qu’ils soient meublés ou non ou bien à usage mixte. Dans cet article nous vous donnons les clés pour comprendre et appliquer l’encadrement des loyers à votre bien locatif.

1.   Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objet de limiter les montants de loyers abusifs de certains logements parisiens. Il ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale.

Les propriétaires doivent se conformer au prix de référence fixé par arrêté du préfet. 

Pour connaître le montant fixé par décret de votre bien, il vous suffit de vous rendre sur ce site dédié et de renseigner les informations demandées concernant les caractéristiques du logement, la période de signature ou de renouvellement du bail, et l’adresse du logement.

 Une fois la simulation faite vous obtiendrez 3 types de loyer de référence : le loyer de référence, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de votre bien ne pourra excéder le loyer de référence majoré.

Prenons un exemple : 

Vous avez un bien de 2 pièces dans le XVIIIème arrondissement, construit entre les années 1971 et 1990, et qui est une location meublée. La période de référence souhaitée étant à compter du 1 juillet 2020, 

Pour un appartement de 35m², le loyer ne pourra donc pas dépasser le loyer de référence majoré (26,5€/m²). Le loyer hors charge ne pourra donc excéder 927€.

À noter, pour les locations meublées une majoration forfaitaire de 13% est appliquée sur les loyers de référence.

2.   Que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Pour tout bail signé après le 1/07/2020, le propriétaire est tenu de respecter cette réglementation. Si malgré tout, il impose au locataire un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, ce-dernier peut saisir la préfecture.

Cette dernière se chargera de contacter le propriétaire pour lui demander d’abaisser le loyer en conformité avec les loyers fixés par l’encadrement des loyers et de virer le trop-perçu au locataire.

Si la mise en demeure est infructueuse la préfecture peut imputer une amende au propriétaire pouvant aller jusqu’à 15 000€ si le propriétaire est une personne morale et 5 000€ si ce-dernier est une personne physique.

3. La garantie Unkle entre-t-elle en compte dans le calcul du loyer de référence ?

La garantie Unkle ne rentre pas en compte dans le calcul du loyer de référence.

En effet, il s’agit d’un service externe qui ne s’intègre pas dans le calcul du montant du loyer. Unkle est une garantie locative dont le montant de la cotisation mensuelle est calculé sur le loyer charges comprises et ne fait donc pas partie du loyer de base.

Ex : Vous avez un bien locatif dont le montant de loyer ne peut excéder 980€.

Vous êtes en droit de réclamer un loyer disons de 927€ + 50€ de charges donc 977€, à votre locataire. Vous décidez de sécuriser votre investissement locatif gratuitement en optant pour un locataire garanti par Unkle. Le loyer reste de 977€ charges comprises pour le locataire auquel il faudra ajouter la cotisation mensuelle indépendante de 3,5% du loyer soit 34,1€/mois.

Le locataire aura donc à payer chaque mois le loyer charges comprises de 977€, loyer conforme aux loyers de référence + la cotisation Unkle de 34,1€.

Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Propriétaire : comment réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire

Déterminé à sécuriser votre investissement locatif, vous souhaitez opter pour un locataire garanti par Unkle. Vous faites le bon choix. Pour éviter que le coût de la garantie ne pèse trop sur votre locataire, il existe des solutions. Nous vous les donnons dans cet article.

1.    Pourquoi la garantie Unkle est payée par le locataire ?

Le service de garantie locative Unkle est payé par le locataire.  Il lui coûte 2,8% du loyer charges comprises si le locataire paye sa garantie annuellement et 3,5% par mois s’il paye sa garantie mensuellement.  Pour le locataire, il s’agit d’une garantie solide qui vient renforcer son dossier de location. Garantie, qui lui permet de convaincre plus facilement un propriétaire en apportant 3 éléments sécurisants clés : la sélection – l’assurance du paiement de loyer en cas de retard ou d’impayé – le remboursement des impayés sous 15 jours.

Pour le propriétaire, ce service est totalement gratuit. Concrètement, en choisissant un locataire garanti par Unkle, le propriétaire bénéficie gratuitement d’une garantie contre les impayés de loyer.

2.    Comment faire pour réduire le coût de la garantie Unkle pour votre locataire ?

Revenons-en au cœur du sujet, si vous lisez cet article, c’est que vous faites partie de ces propriétaires soucieux et bienveillants qui souhaitent aider leurs locataires, en prenant à leur charge une partie de la cotisation Unkle.

  1) Prendre à sa charge une partie du coût de la garantie est ce que Unkle fait ça ?

Vous souhaitez tout simplement pouvoir répartir le prix du coût de la garantie entre vous et votre locataire. Pas de problème ! Il vous suffit simplement de réduire le montant du loyer du montant correspondant à la moitié de la cotisation. Concrètement, si vous avez un bien dont le loyer s’élève à 500€ charges comprises. Le coût de la garantie s’élèvera lui à 17,5€, vous décidez de partager équitablement le montant de la cotisation de votre locataire, en prenant à votre charge 50% de ce montant soit 9€ environ. Comment ? Tout simplement en abaissant le montant global du loyer : au lieu d’afficher un loyer de 500€ dans votre annonce, affichez un loyer de 491€, en indiquant qu’il s’agit du loyer proposé aux locataires bénéficiant de la garantie Unkle. Dans tous les cas c’est le locataire qui paiera l’ensemble de la cotisation, mais il bénéficiera d’une réduction de 9€ sur le montant total du loyer, équivalent à la moitié de la cotisation Unkle.

        2) Prendre à sa charge la totalité du coût de la garantie Unkle

À vous de voir, mais il est également possible de dédouaner complètement le locataire du paiement de la garantie en prenant une assurance loyers impayés. Vous n’avez alors pas besoin de demander un garant au locataire. Il vous en coûtera à partir de 2% de votre loyer charges comprises !

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Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier ?

En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la vieille maxime “location, location, location” de nos amis anglais que l’on traduit par “emplacement, emplacement, emplacement” est aussi populaire. Acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?

Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ? 

Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?

1.   Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ? 

Trois critères pour réaliser un bon investissement :

1.     Un bien qui se loue facilement :

Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.

2.     Un bien qui prend de la valeur :

Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité). À Lyon par exemple, les prix immobiliers ont grimpé de 63% en 10 ans et les biens les plus prisés se vendent en 48h sans négociation du prix d’achat. Il faut toutefois se demander si l’on n’achète pas trop tard, c’est à dire une fois que l’engouement pour la ville est passé. C’est le cas de Bordeaux par exemple où les prix se sont stabilisés ces dernières années après une croissance ininterrompue pendant 10 ans. Il était donc plus intéressant d’y investir il y a 4 ou 5 ans.

3.     Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :

Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande. Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher. Il faut gagner en moyenne 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² à Paris. Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable.

4. Comment savoir si une ville est porteuse ?

Pour cela pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, l’attractivité de la ville, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement. Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie. Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont-elles plutôt adaptés à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie. 

5.     Où investir dans l’immobilier ?

Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.

Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs. Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.

Quelle(s) différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Quelle(s) différence(s) entre caution solidaire et caution simple ?

Se porter caution d’une personne, c’est s’engager à régler ses dettes auprès de ses créanciers si cette dernière ne s’acquitte pas de ses obligations. Dans le cadre d’un bail d’habitation, le cautionnement qu’il soit simple ou solidaire offre donc une garantie au bailleur en cas d’insolvabilité du locataire, puisqu’il permet à ce dernier de se retourner vers la caution en cas de défaillance du locataire. Mais quelle(s) différence(s) entre caution simple et caution solidaire ?

Prenons l’exemple d’un bail d’habitation individuel :

1.     La caution simple

Si le garant est “caution simple”, il est protégé par le bénéfice de discussion en accord avec l’article 2298 du Code Civil qui affirme :“La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens”. La caution bénéficie donc d’un sursis avant d’être mise à contribution. Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution pour le règlement des dettes locatives du locataire qu’en cas d’insolvabilité prouvée du locataire ou seulement si les poursuites judiciaires contre le locataire ont échoué.

Si l’acte de cautionnement signé par les différentes parties, dans le cadre d’une caution simple, comprend une clause de renonciation au bénéfice de la discussion, le bailleur peut se retourner directement contre la caution, avant même de poursuivre le locataire.

2.    La caution solidaire

Plus « avantageux » pour le bailleur, l’acte de cautionnement solidaire lui permet de réclamer au garant le remboursement des dettes locatives du locataire dès le premier impayé.

Le bailleur n’a pas à vérifier si le locataire est insolvable, et il évite ainsi les procédures de réclamation d’impayés qui peuvent être très longues. Le propriétaire doit de préférence s’adresser à la caution via lettre recommandée avec AR pour réclamer le remboursement des dettes locatives.

La personne qui se porte garant a en effet, perdu son bénéfice de discussion, ce qui implique un engagement de sa part et, dans certains cas, une lourde responsabilité. Néanmoins, un acte de cautionnement solidaire renforce considérablement le dossier de location du candidat locataire puisqu’il apporte une garantie solide au propriétaire, et nombreux sont les propriétaires qui penchent pour cette forme de cautionnement l

Si la caution ne peut pas payer les dettes locatives du locataire, elle est en droit de demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Lorsque ces délais ne suffisent pas au vu de la situation financière de la caution, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

La caution solidaire de Unkle !

Dans l’objectif de faciliter et accélérer la procédure de location, Unkle est un tiers de confiance qui sert au mieux les intérêts de toutes les parties intervenantes dans un bail d’habitation.

Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.unkle.fr

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Quels recours en cas de loyer impayé ?

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Check-list déménagement : s’organiser pour ne rien oublier

Check-list déménagement : s’organiser pour ne rien oublier

Pour que tout se passe bien pour votre déménagement, il est important d’anticiper et d’être organisé. Voici notre check-list pour ne rien oublier et déménager l’esprit léger !

1.   3 mois avant : les premières démarches

Ça y est, votre décision de déménager est prise et votre nouveau foyer est tout trouvé ? Vous pouvez alors lancer les premières démarches !

En premier lieu, vous devez informer le propriétaire de votre logement actuel de votre intention de partir si vous en êtes locataire. Selon les zones d’habitation, le préavis s’étend entre 1 et 3 mois.

Anticipez et envoyez une lettre en recommandé à votre propriétaire le plus tôt possible et prévoyez ensemble d’une date pour l’état des lieux.

Si vous êtes vous-même propriétaire d’un appartement, vous avez l’obligation d’informer le syndicat de l’immeuble de votre départ, ainsi que de demander l’arrêté des comptes si vous avez vendu votre logement.

Faites également un inventaire global de vos affaires : commencez à trier ce que vous souhaitez emmener avec vous, et ce que vous voulez vendre ou donner. Vous aurez ainsi une vision plus claire des meubles à racheter par exemple !

2.       2 mois avant : anticipation et prévoyance

Contactez une société de déménagement si vous souhaitez faire appel à des professionnels le jour J. Établissez un devis et convenez d’une date pour votre déménagement, et fournissez tous les détails possibles.

Si vous faites votre déménagement vous-mêmes, demandez de l’aide à votre famille ou vos amis. Prévenez-les de la date du déménagement, du nombre de cartons à porter et de tous les détails qui vous semblent utiles.

Et n’oubliez pas les boissons et collations en récompense !

Si vous avez des enfants, prenez contact avec leur futur établissement scolaire pour organiser leur changement d’école et renseignez-vous sur les modes de garde existants à proximité de votre domicile.

Établissez une liste de vos abonnements locaux et commencez à les résilier : certains exigent un délai d’un mois minimum ! C’est le cas par exemple pour les salles de sport, les abonnements culturels ou encore les bibliothèques et les abonnements à des journaux ou magazines.

3.     1 mois avant : commencez vos cartons

C’est le moment de faire vos premiers cartons ! Commencez par ranger les affaires dont vous n’aurez pas besoin jusqu’au déménagement : vêtements hors saison, livres, bibelots… Organisez vos cartons de manière efficace :

·       Notez sur plusieurs faces le contenu et la pièce de destination du carton ;

·       Regrouper tous les cartons au même endroit.

Vendez les affaires dont vous souhaitez vous séparer, et commencez à faire du repérage pour vos futurs achats. Si vous avez déjà les clés de votre nouvel appartement, vous pouvez commencer à vous faire livrer vos nouveaux meubles à cette adresse.

Établissez la liste des éventuelles réparations à faire avant de quitter votre logement : peinture, papier peint, trous dans les murs…

Pensez à notifier votre assureur habitation du changement de situation dans lequel vous allez être. Pour cela, vous pouvez le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre compagnie d’assurance vous proposera alors de conserver votre assurance pour votre prochain logement moyennant quelques modifications, ou de résilier le contrat qui vous lie.

4.       Deux semaines avant : on pense résiliation et assurance habitation

Pour être certain d’être assuré dès votre emménagement, vous devez souscrire à une assurance habitation pour votre nouveau logement.

Pour avoir accès à internet dans votre nouvel appartement, commencez par déclarer votre déménagement à votre fournisseur. Certains s’occupent de transférer votre ligne actuelle à votre nouvelle adresse le jour du déménagement. Si le nouveau logement n’est pas équipé, vous devrez alors ouvrir une ligne et organiser un rendez-vous pour l’installation du matériel.

En parallèle, commencez les démarches pour résilier votre abonnement internet actuel ainsi que votre ligne téléphonique. Vous devrez rendre votre matériel (box internet, téléphone fixe, etc.) soit en vous rendant en boutique, soit en les renvoyant par la poste.

5.     Une semaine avant : le changement d’adresse

Faites votre changement d’adresse auprès des organismes importants :

·       Votre banque,

·       Votre assurance,

·       Votre mutuelle,

·       Le centre des impôts,

·       L’assurance maladie,

·       La CAF,

·       Pôle Emploi.

Astuce : pour vous faciliter la tâche, le gouvernement a mis en place un service qui vous permet de communiquer votre nouvelle adresse à toutes les administrations publiques dont vous dépendez. Rendez-vous sur le site  mdel.mon.service-public.fr.

Si votre animal est identifié, vous devez également actualiser vos coordonnées sur le site de l’Icad.

Pour faire suivre votre courrier, demandez une réexpédition dans un bureau de poste : selon l’option choisie, vous pouvez faire suivre votre courrier à votre nouvelle adresse pendant 6 à 12 mois.

Quelques jours avant votre déménagement, prévenez vos voisins du dérangement à venir : bruits, utilisation de l’ascenseur, etc.

Mettez de côté produits ménagers, sacs poubelle et aspirateur pour le dernier ménage et commencez à vider réfrigérateur et congélateur pour les faire dégivrer.

Faites vos derniers cartons, en les étiquetant toujours sur plusieurs faces : utile pour retrouver un objet en particulier sans devoir tout ouvrir ! Prévoyez également du matériel pour faciliter le transport des cartons : diable, poignées de transports, etc.

6.    La veille du déménagement : dernière ligne droite

Scotchez les tiroirs de vos meubles pour qu’ils ne s’ouvrent pas pendant le transport et assurez-vous que tous vos objets fragiles soient tous correctement emballés. Démontez vos rideaux, stores, miroirs ou tableaux et protégez les parquets pour éviter les frottements des meubles.

Préparez un sac avec tout le nécessaire : tenue de rechange, trousse de toilette, papiers d’identité et papiers importants, vos clés et quelques provisions. De quoi tenir avant l’arrivée de vos affaires dans votre nouveau logement !

7.     Jour — J : c’est parti !

Une fois tous vos cartons et meubles chargés, tout n’est pas terminé ! Relevez vos compteurs d’eau et d’électricité, et pensez à les prendre en photo pour en garder une preuve. Coupez l’alimentation électrique et les arrivées d’eau si nécessaire.

Résiliez votre contrat électricité et/ou gaz pour être certain de ne pas payer les consommations des prochains locataires. Pensez à garder une facture avec vous afin de retrouver facilement le numéro du service client et votre point de livraison pour vous identifier.

Un dernier tour pour vérifier que vous n’avez rien oublié, et vous pouvez partir. Assurez-vous de bien fermer les fenêtres et les volets, et verrouillez les portes. Enlevez votre nom de la boîte aux lettres en passant !

8.   Après le déménagement

Une fois votre ancien logement vidé, un grand ménage s’impose ! Avant de rendre les clés à votre ancien propriétaire, assurez-vous d’avoir nettoyé dans les moindres recoins : on n’oublie pas de faire la poussière sur les plaintes ou au-dessus des meubles.

Sachez que votre propriétaire dispose d’un délai légal de deux mois après l’état des lieux pour vous rendre toute ou partie de votre caution.

Si vous constatez la casse de certains de vos biens et que vous avez eu recours à une société pour déménager, vous devez le signaler via une lettre recommandée dans les 3 jours suivant votre emménagement.

Une fois installé à votre nouveau domicile, faites le changement d’adresse de la carte grise de votre véhicule. Attention, c’est une étape à ne pas oublier : une mauvaise adresse sur votre carte grise peut vous coûter jusqu’à 135 € d’amende en cas de contrôle ! Vous disposez d’un mois pour faire ce changement.

Pensez également à vous inscrire sur les listes électorales de votre nouvelle commune avant le 31 décembre.

Dernière étape, et non des moindres : organisez une pendaison de crémaillère pour faire découvrir votre nouveau cocon à vos amis et votre famille ! Vous pouvez enfin souffler et profiter d’un moment en toute convivialité.

Vous voyez, ce n’était pas si compliqué de déménager !

Caution solidaire : combien de temps est-elle valide ?

Caution solidaire : combien de temps est-elle valide ?

La caution solidaire peut revêtir diverses formes : elle peut être parentale, institutionnelle, bancaire. Qu’importe sa qualité, le garant (caution solidaire) s’engage à régler les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. C’est donc une lourde responsabilité qui incombe au garant. Il est donc important d’être bien renseigné sur la durée de validité d’une garantie locative.

1.     L’acte de cautionnement : le contrat qui engage le garant

L’acte de cautionnement reprend les mentions suivantes :

  • Le montant du loyer
  • Les conditions de révision de ce montant
  • Une mention qui précise de manière explicite et non équivoque la connaissance de l’étendue et de la nature de l’obligation contractée par le garant
  • La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

2.             Le cautionnement est à durée déterminée

Si la caution est dite à “durée déterminée”, la durée d’engagement de la caution sera indiquée de manière précise dans l’acte de cautionnement.

Dans ce cas la caution est engagée vis-à-vis du bailleur jusqu’à la date précisée et ne peut résilier cet engagement unilatéralement.

Cependant la caution n’est plus responsable au-delà des dates indiquées sur le bail d’habitation.

3.             Le cautionnement est à durée indéterminée

Si l’acte de cautionnement ne comporte pas de date précise engageant la caution, et qu’on ne peut pas définir la date de fin d’engagement, on parle de cautionnement à durée indéterminée.

Le garant peut résilier son engagement quand il le souhaite cependant il reste engagé jusqu’à la fin du bail en cours ou jusqu’à la fin de la location (si elle intervient avant).

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est incontournable. Elle s’applique pour le propriétaire ou le locataire. Unkle vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette taxe.
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