L’une des principales préoccupations des propriétaires réside dans le fait de pouvoir sécuriser et rentabiliser le plus rapidement possible leur investissement locatif

Afin d’optimiser un bien immobilier destiné à la location, il est primordial de se prémunir contre les impayés et d’éviter des démarches longues et coûteuses pour récupérer ses loyers, une grande majorité des propriétaires opte donc pour une garantie loyers impayés.
En cas de problème, les propriétaires pourront donc se retourner vers cette garantie pour réclamer le remboursement des dettes du locataire.

Dans la pratique deux garanties règnent sur le marché : le garant ou la GLI.

Incompatibles l’une avec l’autre, car elles ne peuvent pas se cumuler, sauf cas particulier, elles présentent toutes deux leurs spécificités.

Ensemble décryptons en détail ces deux types de garanties, pour vous aiguiller vers le meilleur des choix.

Le garant : définition, avantages et inconvénients

Qu’est-ce qu’un garant ?

Quand on pense garant, de nombreuses personnes ont tendance à penser au garant physique. Or comme le précise la loi : le garant peut être une personne physique ou morale.
Un garant peut également s’appeler caution, et est responsable du remboursement des dettes locatives du locataire en cas d’insolvabilité de ce dernier.

Il existe deux types de garant : le garant simple ou garant solidaire,  pour vous informer sur l’acte de cautionnement voir ici.

Les avantages du garant

Le garant institutionnel comme c’est le cas de Unkle, permet de certifier des dossiers de locataires répondant aux critères de l’assurance.

En effet, la sélection des locataires se base sur la vérification de :

  • L’ identité du futur locataire, 
  • Ses revenus (bulletin de salaires, Avis d’impôts, justificatif de déclaration de chiffre d’affaire URSSAF, liasses fiscales, etc…), 
  • Sa situation professionnelle ( contrat de travail, …).

Le garant institutionnel sécurise le paiement des loyers. 
En cas de défaillance du locataire c’est Unkle qui continue à assurer le versement des loyers au propriétaire à date fixe, après une déclaration du propriétaire du 1er incident de paiement sous 30 jours.

Les inconvénients du garant

La solvabilité d’un garant physique est souvent difficile à cerner : le propriétaire pourra seulement se baser sur les fiches de paie dudit garant mais n’a aucun moyen de connaître son sérieux bancaire, ni celui du locataire.

Malheureusement, si le garant en question est caution multiple ou s’il manque de sérieux dans la gestion de ses comptes, il sera impossible de le vérifier.

Mieux vaut donc se retourner vers un garant institutionnel !

Les démarches peuvent être longues pour récupérer les loyers impayés auprès d’un garant physique. 

Le garant institutionnel garantit le remboursement des loyers impayés selon délai de carence liés au contrat signé. En effet en cas de problème c’est le garant moral qui continue à verser le loyer au propriétaire à date fixe.

La Garantie des loyers impayés : définition, avantages et inconvénients

Qu’est-ce qu’une GLI ?

La garantie loyers impayés couramment appelée GLI, est une assurance qui protège le propriétaire en cas de loyers impayés de la part du locataire.

La GLI est incompatible avec toute forme de garantie locative.

Quels sont les avantages d’une GLI ?

Certaines GLI incluent généralement d’autres services annexes utiles aux propriétaires tels qu’une protection contre les détériorations immobilières ou encore une protection juridique.
Le propriétaire est couvert en cas d’impayé du locataire, la GLI assure le remboursement des dettes locatives du locataire.

Quels sont les inconvénients d’une GLI ?

En fonction des contrats, les critères d’acceptation de locataires de la GLI peuvent être très restrictifs.

L’éligibilité des candidats locataires est donc restreinte.

Attention à bien vérifier si un délai de carence s’applique : en d’autres termes, la protection ne sera effective qu’après l’écoulement d’une telle période.

Par exemple, si une carence de 3 mois s’applique dans votre contrat, s’il y a un sinistre dans les 3 premiers mois, vous ne serez remboursé qu’à partir du 4e mois.

Enfin, le coût de la GLI est à la charge du propriétaire (entre 2% et 5% du montant du loyer).

Quelle est la meilleure GLI du marché ?

Plusieurs critères sont importants si vous choisissez de souscrire à une GLI :

  • La vérification du dossier : la plupart des GLI ne proposent pas de service de certification du dossier. En d’autres termes, c’est le propriétaire qui est chargé de vérifier le dossier du locataire et d’estimer si celui-ci rentre dans le périmètre de protection du contrat. Dans le cas d’une agence immobilière, c’est généralement l’agence qui va faire ce travail de vérification et interroger éventuellement l’assurance. Vérifiez donc bien si votre locataire correspond bien aux conditions de l’assureur : si ce n’est pas le cas, il est possible que vous ne soyez pas remboursé en cas de sinistre.
  • le périmètre de solvabilité (taux de solvabilité) est-il assez large pour s’appliquer à mon locataire ?  La plupart des contrats se situent sur des taux de solvabilité de 33% à 35%. En d’autres termes, les personnes présentes sur le bail devront gagner au moins 3 fois le loyer pour que vous puissiez être protégé par une GLI.
  • la couverture : regardez bien quels sont les plafonds de couverture du contrat. Tout contrat d’assurance fonctionne avec des plafonds et il faut bien vérifier quels en sont les montants. 
  • Les éléments couverts : sur certains contrats de GLI, vous ne serez protégé que pour les loyers impayés. Vous pouvez être également intéressé par une protection contre les détériorations immobilières (dégradations locatives commises par vos locataires) ou encore par une protection juridique (permet d’obtenir une aide juridique de votre assureur en cas de litige avec un tiers ou en cas de procédure de justice).
  • Les délais de remboursement : la plupart des assureurs remboursent les propriétaires sous 3 mois : généralement après l’envoi d’un commandement de payer par huissier resté infructueux pendant un délai de 2 mois. Ce délai est généralement long surtout si vous avez un crédit à rembourser.
  • le tarif : en fonction des couvertures choisies, des plafonds, des délais de remboursements, le tarif peut évoluer. Attention de ne pas être piégé par un tarif trop attractif qui pourrait ne pas vous protéger comme vous le souhaitez.