Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Propriétaire bailleur, vous souhaitez vendre votre logement vide, mais celui-ci est occupé par un locataire ? Vous devez alors lui donner ce que l’on appelle un congé pour vente. Démarches, délais de préavis, modèle de lettre, droit de préemption du locataire : on vous explique comment faire, étape par étape !
Qu’est-ce que le congé pour vente ?
Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre son logement mis en location, deux choix s’offrent à lui : vendre le logement occupé, ou donner congé à son locataire pour pouvoir vendre le logement vide (situation également appelée rupture du bail pour vente).
S’il souhaite le vendre vide, il doit alors prévenir son locataire de la vente du logement et de sa décision de ne pas reconduire le bail. Dans ce cas, le congé équivaut à une offre de vente. Le locataire peut donc décider d’acheter le logement — parfois il a même la priorité —, ou refuser : son bail s’arrêtera à l’échéance et il devra donc déménager.
Bon à savoir : il n’est pas obligatoire de donner congé à son locataire pour vendre son bien ! Il est tout à fait possible de vendre un logement occupé, ce qui s’avère bien moins complexe puisque vous n’avez pas à en avertir votre locataire.
En revanche, un logement déjà loué peut repousser certains acheteurs, qui préféreront acheter un bien vide : on observe une décote moyenne de 5 à 15 % du prix pour un logement vendu occupé.
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Quand et comment donner congé à son locataire ?
Vendre un logement mis en location est un peu plus complexe qu’un logement inhabité : il existe certaines règles à respecter pour donner congé à son locataire ! Dans le cas de la vente d’un logement loué, vous ne pouvez pas simplement demander à votre locataire de quitter les lieux pour pouvoir vendre votre bien, surtout s’il s’agit de sa résidence principale.
Dans le cadre d'une rupture de bail, une lettre de congé pour vente doit être envoyée au locataire, en respectant un délai de préavis précis.
Le droit de préemption du locataire
Dans certains cas de figure — notamment si le logement est loué vide —, le locataire est prioritaire sur l’achat du logement : c’est ce que l’on appelle le droit de préemption. En d’autres termes, cela signifie simplement que vous devez d’abord proposer à votre locataire actuel de racheter le logement que vous lui louez avant de mettre votre bien en vente.
En lui envoyant une lettre de congé, vous l’informez de votre intention de vendre le logement. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour réfléchir et répondre à votre proposition : pendant ces deux mois, vous ne pouvez pas vendre votre bien à quelqu’un d’autre, ni le mettre sur le marché.
Bon à savoir : si vous refusez une contre-proposition de votre locataire — à un prix plus faible que le prix de vente fixé —, ce dernier n’est alors plus prioritaire pour l’achat. En revanche, si vous faites une offre moins élevée à quelqu’un d’autre, vous devez d’abord la présenter à votre locataire.
En revanche, si le locataire ne souhaite pas acheter votre bien ou ne répond pas à votre lettre de congé dans un délai de deux mois, alors vous êtes libre de mettre officiellement votre bien en vente. Le locataire devra quitter les lieux à la fin de son bail.
Dans le cas où le logement est loué meublé, il n’y a pas de droit de préemption pour le locataire. Le bail continue donc avec le nouveau propriétaire comme bailleur : on parle alors d’une « vente occupée ».
En cas de vente en cours de bail
Si un propriétaire achète un logement occupé, il ne peut pas immédiatement mettre fin au bail pour récupérer un logement vide et l’habiter par exemple. Deux cas de figure sont possibles :
- Si l’échéance du bail arrive moins de 3 ans après la date d’achat : le propriétaire doit obligatoirement attendre le 1er renouvellement du bail pour donner congé au locataire. Par exemple, si le bail arrive à échéance le 1er juin 2023 et que l’appartement a été acheté en 2021, le propriétaire devra donner congé au locataire pour que celui-ci libère les lieux au 1er juin 2026.
- Si l’échéance du bail arrive plus de 3 ans après la date d’achat : le propriétaire peut donner congé au locataire dès la prochaine date d’échéance du bail, en respectant les délais de préavis prévus.
La date d’achat retenue est la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique de vente devant le notaire.
Le préavis à respecter
Si vous souhaitez vendre votre logement et donner congé à votre locataire, nous ne pouvons que vous recommander d’anticiper vos démarches. En effet, comme pour une résiliation de bail de location classique, un délai de préavis doit être respecté !
Lors d’une demande de congé pour vente du logement, les préavis qui s’appliquent sont les mêmes que ceux d’une résiliation de bail à l’initiative du propriétaire bailleur :
- 3 mois avant la date d’échéance du bail pour les logements loués meublés ;
- 6 mois avant la date d’échéance du bail pour les logements loués vides.
Si la lettre de résiliation de bail par le propriétaire ne respecte pas ces délais et parvient trop tard au locataire, alors le congé ne sera pas valable ! En revanche, si le congé est envoyé dans les temps et que le locataire ne souhaite pas acheter le bien, sachez qu’il est libre de quitter les lieux dès qu’il le souhaite, sans respecter un nouveau délai de préavis.
Le cas des locataires protégés
Dans certains cas, il n’est pas possible de donner congé à un locataire pour vendre son bien. C’est le cas notamment pour les locataires protégés : ce sont les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et ayant des revenus modestes.
Les locataires moins âgés, mais ayant à charge une personne de plus de 65 ans vivant dans le même logement sont également considérés comme protégés si l’ensemble des revenus du foyer ne dépasse pas les plafonds fixés par la loi. Vous êtes alors soumis à l'obligation de relogement du locataire pour vente.
En 2022, le plafond de revenus annuels à ne pas dépasser pour être considéré comme étant un locataire protégé est de 24 316 € pour une personne âgée vivant en Île-de-France, et 21 139 € pour les autres régions. Pour un couple, les plafonds s’élèvent à 36 341 € et 28 231 €.
Il est toutefois possible de donner congé à un locataire protégé, en lui proposant une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses moyens. Ce logement de substitution doit également être situé dans un périmètre géographique limité :
- dans le même arrondissement, ou dans un arrondissement limitrophe ;
- dans le même canton, ou dans un canton limitrophe ;
- dans les autres cas, à moins de 5 km du logement actuel.
Si vous êtes propriétaire, que vous avez plus de 65 ans ou que vos revenus ne dépassent pas les plafonds cités ci-dessus, alors vous êtes autorisé à donner congé à vos locataires en cas de vente, même si ces derniers sont des locataires protégés.
Modèle de lettre gratuit
La demande de congé envoyée à un locataire, quel que soit le motif, doit être faite de façon formelle : vous ne pouvez pas le faire par email ou en envoyant un texto par exemple. Votre demande doit donc être faite par écrit, et être envoyée en recommandé avec accusé de réception à votre locataire.
Si le bail est détenu par plusieurs cotitulaires (hors couple marié ou pacsé), alors vous devez envoyer une lettre de congé à chacun d’entre eux.
Sachez que la lettre de congé pour vente fait figure d’offre de vente au locataire. Certains éléments doivent donc obligatoirement être cités dans ce courrier :
- le motif du congé : dans votre cas, la vente du logement ;
- une description précise du bien ainsi que des annexes ou dépendances ;
- le prix ainsi que les conditions de vente ;
- une notice générale d’information concernant les obligations du bailleur ;
- une citation des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Pour vous aider, voici un modèle de lettre de demande de congé pour vente à personnaliser et à imprimer.
Lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente
Coordonnées du propriétaire bailleur :
[NOM, Prénom]
[Adresse]
[Code postal et ville]
[N° de téléphone]
Coordonnées du locataire :
[NOM, Prénom]
[Adresse]
[Code postal et ville]
Objet : Notification de congé pour cause de vente du logement
Madame, Monsieur,
Je soussigné•e [Nom, Prénom], propriétaire de votre logement situé au [adresse précise du logement mis en location], vous informe par la présente de l’arrivée à échéance de votre bail signé le [date de signature du bail]. À son terme, je ne souhaite pas le reconduire, car j’ai pour projet de vendre le logement que vous occupez actuellement.
La vente comprend le bien suivant : [description précise du logement : type, composition, annexes et dépendances éventuelles]. Le prix de vente est fixé à [montant à exprimer en toutes lettres et en euros], sous les conditions suivantes : [conditions de vente spécifiques, modalité de paiement : comptant ou échelonné].
Étant locataire de ce logement, vous disposez d’un droit de préemption sur son achat et ce courrier fait office d’offre d’achat. Si cette offre vous intéresse, je vous informe que vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce courrier pour me faire part de votre réponse. Dans le cas où vous devriez recourir à un emprunt, le délai légal pour signer l’acte de vente sera de 4 mois.
Dans le cas où vous n’accepteriez pas cette offre d’achat, vous disposez d’un préavis de [3 mois pour un logement meuble / 6 mois pour un logement vide]. Vous devrez donc libérer les lieux au plus tard le [date d’échéance du bail]. Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
Vous trouverez en pièce jointe de ce courrier une reproduction des alinéas 1 à 5 de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la notice générale d’information relative aux obligations du propriétaire bailleur en cas de vente.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Fait à [Ville], le [Date]
[Signature]
Attention à bien respecter les délais de préavis, sans quoi votre demande ne sera pas prise en compte ! Pour rappel, vous devez envoyer votre courrier 6 mois avant la fin du bail pour un logement loué vide, et 3 mois pour un logement meublé.
Sachez que votre courrier peut être présenté à votre locataire par voie d’huissier, mais des frais vous seront appliqués. Vous pouvez également remettre votre lettre en main propre à votre locataire, en échange d’un récépissé ou d’un émargement.
Une fois le congé donné ?
Que se passe-t-il une fois que la lettre de congé pour vente est envoyée au locataire ? Deux cas de figure sont possibles : soit le locataire accepte d’acheter votre logement, soit il refuse et devra donc déménager à la fin du bail.
Lorsque le logement est vendu au locataire
Si le locataire accepte l’offre d’achat inscrite dans la lettre de congé et se porte acheteur de votre logement, l’acte de vente doit être signé dans un délai de deux mois après cet accord. Ce délai est allongé à 4 mois s’il a besoin de faire une demande de crédit immobilier.
Dans ce cas, l’achat du bien est conditionné par l’obtention du prêt immobilier : si le locataire n’obtient pas le financement nécessaire dans le délai imparti, il devra quitter le logement à la fin de son bail.
Ici, on parle de transfert de propriété du bailleur vers l’ancien locataire : un état des lieux de sortie n’est donc pas nécessaire puisque le locataire ne déménagera pas.
Lorsque le logement n’est pas acheté par le locataire
Si le locataire refuse la proposition d’achat du congé pour vente, il devra faire part de sa décision de façon explicite, en vous envoyant un courrier en recommandé, ou en ne répondant pas à votre offre dans le délai imparti.
Le bail de location prendra donc fin à sa date d’échéance prévue, et le locataire devra quitter les lieux au plus tard à cette date. Un état des lieux de sortie devra être programmé en même temps que la remise des clés.
Sachez que si aucune dégradation imputable au locataire n’est signalée dans l’état des lieux de sortie, vous disposez d’un mois pour lui rendre l’intégralité de son dépôt de garantie.
Une fois le refus du locataire acté ou le délai de réponse expiré, vous êtes libre de mettre votre bien en vente sur le marché en passant par des sites de petites annonces entre particuliers, ou en confiant cette tâche à une agence immobilière.
Recours en cas de litige sur la résiliation du bail
Un locataire est en droit de contester un congé s’il estime que le motif donné ne correspond pas à la réalité. En effet, en tant que propriétaire, vous ne pouvez donner congé à votre locataire que dans trois cas de figure précis :
- Lorsque vous souhaitez vendre le logement ;
- En cas de reprise du logement, si vous souhaitez emménager vous-même dedans ou y loger un membre de votre famille proche ;
- Pour un motif dit « légitime et sérieux » : si le locataire ne paie pas ses loyers, ou s’il cause des troubles au voisinage par exemple.
Un congé pour vente peut également être contesté pour des raisons administratives : lorsque la lettre ne mentionne pas le motif du congé, si elle est envoyée en lettre simple, si tous les détenteurs du bail n’en ont pas reçu une copie, si le délai de préavis n’a pas été respecté ou encore si la proposition de vente n’a pas été communiquée au locataire.
Si le locataire souhaite contester le congé que vous lui avez donné, qu’il soit encore dans le logement ou non, il doit tout d’abord vous faire parvenir une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire précisément les motifs de sa contestation.
Si vous ne parvenez pas à trouver un accord à l’amiable suite à ce courrier, le locataire est en droit de contacter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour envisager un arrangement. Cette démarche est totalement gratuite !
En l’absence d’accord, le dernier recours pour contester la résiliation d’un bail de location est de saisir un juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance dont dépend le logement. Le juge pourra alors examiner les motifs de la contestation et s’assurer que le congé pour vente n’a pas été donné de façon frauduleuse.
En cas de congé frauduleux — si vous ne souhaitez pas vraiment vendre votre logement et le proposez à un prix excessif au locataire par exemple — vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 6000 € selon la gravité des faits !
Si le locataire refuse de partir de l'appartement, il est possible d'engager une procédure plus radicale d'expulsion, mais pour cela, il y a des procédures d'expulsion à respecter et des timings importants. Les motifs d'expulsion et l'obligation de relogement font partie des contraintes de ces démarches.
Si les démarches sont terminées, que la relocation du locataire est gérée et que vous êtes prêts, vous pourrez alors vendre le bien. Durant cette vente, n'oubliez pas de conserver votre assurance PNO jusqu'à la signature de l'acte de vente pour vous préserver de tout sinistre potentiel.
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