Investissement locatif: les étapes principales

L’investissement locatif est une excellente façon de vous enrichir ! Loin d’être réservée aux experts de la finance, cette catégorie d’investissement est accessible à presque tout le monde en France. Comment ça marche ? En gros, vous achetez un bien immobilier dans l’objectif de le louer et de faire ainsi rentrer de l’argent sur votre compte en banque, chaque mois. 

L’investissement locatif permet d’accumuler un patrimoine qui a toutes les chances de voir sa valeur augmenter. En outre, les loyers perçus vous permettront d’acquérir un complément de revenu non négligeable. Enfin, vous aurez toujours un logement supplémentaire pour votre retraite ou pour votre famille !

Afin de vous aider à investir judicieusement, cet article vous guide dans le processus parfois un peu mystérieux de l’investissement locatif !

Devenez le meilleur ami du marché

Réaliser un investissement locatif vous transformera soudainement en propriétaire, et gérant de patrimoine. Ces titres peuvent paraître pompeux, mais ils ne demandent pas d’être un as de la finance ou de l’immobilier ! Toute personne bien informée peut remplir ses fonctions sans souci.

Pour rencontrer le succès, il convient de connaître certaines particularités du marché locatif : quels biens y sont présents, quel est le montant des loyers en fonction de divers paramètres, à quel régime de fiscalité les différents biens sont soumis ? Il s’agit également d’envisager plusieurs options pour financer votre future maison. Capter les informations une seule fois est loin d’être suffisant. Un investisseur compétent doit être capable de se renseigner très régulièrement sur les évolutions du marché et de l’économie.

Comment repérer la perle rare ?

Fixez vos objectifs

Le but est de choisir soigneusement votre logement en fonction de l’utilisation prévue :

  • Si votre but est d’encaisser des revenus récurrents, choisissez un bien qui se situe dans une zone populaire auprès des locataires, de par l’existence d’infrastructures telles qu’une université ou des entreprises
  • Si votre objectif est plutôt de vendre le bien après un certain temps afin de gagner de l’argent par l’augmentation de son prix, choisissez le bien dans une région où les prix sont en constante augmentation (par exemple une grande ville)
  • Si votre but est plutôt de louer le bien pour quelques années, puis d’y emménager pour y passer votre retraite, choisissez le bien comme vous choisissez une résidence primaire.

Dénichez l’emplacement idéal

La localisation de votre bien immobilier déterminera en grande partie sa valeur et son attractivité. Le fait qu’il se situe en centre-ville, proche d’écoles, parcs, magasins et autres services clé est un réel plus.

Les régions les plus populaires pour les investissements sont celles où les prix sont élevés et ont tendance à monter : regardez du côté des grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes !

Pour choisir judicieusement une ville, observez attentivement le solde migratoire, qui correspond à la différence entre les arrivées et les départs d’habitants dans une ville. Si le solde migratoire est positif, alors il est fort possible que les prix immobiliers continueront d’augmenter !

Concentrez-vous sur la surface

Certains hésitent beaucoup entre un appartement et une maison, mais la vraie question à se poser est celle de la surface du logement. 

Les petites surfaces sont souvent très rentables, mais subissent souvent une rotation locative plus importante (les locataires restent en moyenne moins longtemps dans le logement). Au contraire, les grandes surfaces sont moins rentables mais offrent des revenus plus stables dans la durée. À vous de voir !

Techniques de financement 

Financez sans apport

Dans le cas d’un crédit immobilier ordinaire, les institutions bancaires exigent normalement un apport qui correspond à 10% environ du prix du logement. Pour les investissement locatifs, en revanche, il n’est pas rare de se faire financer à 110%, c’est-à-dire sans apport !

Profitez du levier

L’effet de levier consiste à une multiplication de la rentabilité obtenue grâce au financement d’un investissement par l’emprunt. Les bénéfices sont les suivants :

  • Le prêt est assuré, ce qui vous fournit une protection supplémentaire. En cas de décès, par exemple, c’est la banque qui paiera les mensualités et les héritiers jouiront du bien payé intégralement.
  • Le crédit vous fournira un avantage fiscal significatif car les intérêts seront soustraits aux loyers perçus
  • C’est le bon moment pour investir, car les taux d’emprunt sont historiquement bas

Cela veut dire que même si vous avez de l’épargne, vous profiterez d’un emprunt !

Faites une simulation en ligne pour savoir si vous y êtes éligible ! Certains courtiers immobilier comme Pretto.fr peuvent vous donner une estimation en quelques minutes.  

Le courtier vous fera gagner du temps

Vous désirez désormais emprunter ; aussi vous faut-il dénicher un prêt à taux avantageux. Pour ce faire, il sera nécessaire de consulter de nombreuses banques et de négocier avec chacune d’entre elles. Pour gagner du temps, on vous conseille d’engager un expert pour faire cela à votre place : on appelle ces experts des courtiers immobiliers. 

Profitez de la loi Pinel

L’investissement locatif est défiscalisé grâce à la loi Pinel. Cette dernière vous offre des déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix total de votre investissement. L’abattement est calculé sur la base :

  • Du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien (6 à 12 ans)
  • De l’emplacement de votre bien
  • Du montant de votre loyer
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