Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Dans certaines grandes villes, le marché de l’immobilier est si tendu que de nombreux locataires peinent à trouver un logement. Pour éviter une envolée du prix des loyers dans ces secteurs où la demande de logements est bien plus forte que l’offre, le gouvernement a instauré le principe d’encadrement des loyers. On vous explique tout !
Qu’est-ce que l’encadrement de loyer ?
Depuis la loi du 6 juillet 1989, chaque commune de plus de 50 000 habitants dans laquelle il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements possède un observatoire local des loyers.
Cet observatoire a pour mission de contrôler les loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs, afin d’éviter des prix abusifs qui empêcheraient les foyers les plus modestes de se loger.
Paris a été la première ville à adopter l’encadrement des loyers en 2015, suivie par Lille en 2017. En 2021, de nombreuses autres grandes villes et communes leur ont emboîté le pas et ont plafonné les loyers de leurs logements en location. Enfin, depuis juillet 2022, les loyers à Montpellier et Bordeaux sont également encadrés.
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, une mise en demeure peut être adressée au bailleur par le préfet. Le bailleur risque une amende de 5000 € si c’est une personne physique, et 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
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Qui est concerné ?
L’encadrement des loyers concerne tous les logements en location situés en zone tendue (par exemple Paris, Marseille, Nice, Annecy, Lyon ou encore Bordeaux), qu’ils soient meublés ou non.
Lorsqu’une commune adopte l’encadrement des loyers, il s’applique à tous les baux signés après cette date :
- Dès la première mise en location du logement ;
- Lors du renouvellement du bail ;
- Suite à un changement de locataire.
Les baux signés avant la mise en place de l’encadrement des loyers par la commune ne sont pas concernés, même en cas de reconduction tacite.
Attention à ne pas confondre renouvellement et tacite reconduction du bail : Dans le cas d’une reconduction tacite, le bail est reconduit à l’identique, sans que les parties aient de nouveau document à signer. Dans le cas d’un renouvellement, en revanche, un nouveau bail est signé après que l’ancien a pris fin. Les conditions du nouveau contrat peuvent donc être différentes, d’où l’application de l’encadrement des loyers.
Des règles spécifiques d’encadrement de loyers sont également appliquées dans certaines villes : Paris, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Lille, Hellemmes, Lomme, Bordeaux, les territoires Plaine commune et Est Ensemble.
Si votre logement est situé dans une de ces villes, consultez le site de votre mairie pour connaître les dispositions à appliquer concernant le loyer !
Attention, certains biens immobiliers ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, même s’ils sont situés dans une zone tendue. C’est le cas par exemple des logements suivants :
- Les logements sociaux HLM ;
- Les meublés de tourisme destinés à la location saisonnière ;
- Les logements conventionnés par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) ;
- Les logements soumis à la loi de 1948 (logement construit avant le 1er septembre 1948, et dans lequel le locataire est entré avant le 23 décembre 1986) ;
- Les sous-locations.
Vérifier si le logement est en zone tendue
Pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue, et donc s’il est concerné par l’encadrement des loyers, rapprochez-vous de votre mairie. Chaque commune possède généralement son site internet dédié sur lequel retrouver une multitude d’informations utiles !
Pour rappel, une zone tendue est une ville ou une commune dans laquelle il est difficile de se loger, car il y a plus de locataires potentiels à la recherche d’un logement que de biens à louer disponibles sur le marché.
Vous pouvez également passer par le site du gouvernement, qui propose un simulateur pour savoir si une ville se trouve en zone tendue.
Le montant d’un loyer encadré est fixé en fonction du loyer de référence de la commune (obtenu en calculant le loyer médian constaté pour un même type de logement dans un secteur géographique donné).
Ce loyer de référence est ensuite minoré de 30 % et majoré de 20 %, pour obtenir une fourchette de prix. Le loyer hors charges de votre logement doit donc se situer entre ces deux montants !
Le plafond de loyer à respecter dépend non seulement de la commune et du secteur précis où se situe le bien, mais aussi du type de logement concerné, du nombre de pièces et de son année de construction.
Le loyer maximum d’une location meublée sera par exemple plus élevé que celui d’une location vide, puisque les frais d’ameublement seront pris en compte.
Sur le site du gouvernement, vous pouvez retrouver des simulateurs pour estimer le loyer de référence en vigueur à Paris, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Lyon et Plaine Commune.
Lorsque le loyer d’un logement (hors charges et éventuel complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré valable à la date de signature du bail, le locataire est en droit de contester son montant.
Bon à savoir : un contrat de bail doit impérativement indiquer le montant du loyer du logement et celui du loyer de référence, avec et sans majoration. Dans le cas contraire, le locataire dispose d’un mois après la signature pour adresser une mise en demeure au propriétaire.
Si le propriétaire ne répond pas à cette mise en demeure dans un délai d’un mois, ou ne met pas à jour le contrat de bail, un juge des contentieux de la protection peut être saisi. Le locataire pourra alors demander une diminution de son loyer si celui-ci s’avère trop élevé.
Dans quel cas peut-on contourner l’encadrement de loyer ?
Si votre logement est en zone tendue, vous êtes obligé de respecter le plafond de loyer maximum fixé pour votre catégorie de bien, à une exception près ! Si vous ajoutez un complément de loyer, le loyer de votre logement pourra dépasser ce plafond.
Le complément de loyer correspond à une somme supplémentaire ajoutée au loyer de base (hors charges) pour compenser certaines caractéristiques de confort supérieures par rapport aux autres biens du quartier (duplex, place de parking dans une zone où les immeubles n’ont pas de parking privé, équipements high-tech, piscine) ou d’une localisation exceptionnelle (vue sur la mer ou un monument historique).
Tous les biens ne peuvent donc pas faire l’objet d’un complément de loyer ! En clair, votre bien doit se démarquer fortement par ses prestations pour pouvoir y appliquer un complément.
De plus, le loyer de base doit impérativement être égal au plafond autorisé, c’est-à-dire au loyer de référence majoré de 20 %. Dans le cas contraire, il ne sera pas possible de demander un complément de loyer.
Sachez que le locataire peut contester le complément de loyer pendant les 3 premiers mois suivant la signature du bail. En tant que propriétaire non occupant, vous devez donc être en mesure de prouver que l’application d’un complément de loyer est justifiée.
L’encadrement des loyers ne concernant que les logements à usage d’habitation et les résidences principales, il n’est pas nécessaire de l’appliquer pour louer un bien en tant que résidence secondaire, location saisonnière ou encore comme logement de fonction.
Comment fixer un loyer encadré