L’encadrement des loyers : c’est quoi et comment cela marche ? 

L’encadrement des loyers vise à lutter contre la hausse excessive des loyers pour les logements vides ou meublés en France. 

L’encadrement concerne les contrats de logements (vides ou meublés) qui sont en résidence principale ou à usage mixte.

 La loi Elan de 2018 vise à améliorer l’accès au logement, elle précise la loi ALUR de 2014 qui a créé en premier lieu l’encadrement des loyers.

Le propriétaire devra respecter le loyer de référence à compter du 1er juillet 2019.

Quelles sont les communes concernées ? 

L’encadrement des loyers ne concerne que les villes qui sont situées en zones tendues.

 Les zones tendues concernent les zones/communes où il y a une forte densité de population et l’accès au logement est difficile, les prix des loyers y sont élevés et ne cessent d’augmenter. 

Qu’est-ce que l’Indice de Référence des Loyers IRL ? 

Créé en 2005, L’IRL (Indice de Référence des Loyers) est fixé tous les ans, il était de 1,70 % au premier trimestre 2019. L’indice sert à l’encadrement de l’augmentation des loyers.

Le montant du loyer ne peut pas dépasser celui de l’indice. L’IRL est à la hausse depuis des années.

Tableau de l’évolution de l’IRL au premier semestre 2019


Source : ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

À titre indicatif, il y a 1149 communes/28 agglomérations (surtout autour de Paris) qui sont en zone tendue en France. Pour savoir si vous êtes en zone tendue, rdv sur le site du Service-Public.

Dans les zones tendues, le loyer d’une résidence principale est plafonné :

  • Lorsqu’il y a un nouveau locataire (remise en location)
  • Lors du renouvellement du bail (même locataire)

1 ère mise en location

1 ère mise en location

Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer

Possibilité d’augmenter son loyer s’il a été sous-évalué 
Attention à respecter les conditions des cas particuliers de la hausse du loyer (en zone tendue à Paris, dans les autres communes).

Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer

Il faut prendre en compte la période durant laquelle le logement était vide/non loué :
(+/- de 18 mois).
Si le logement a été loué au cours des 18 derniers moisSi le logement n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois
Le nouveau loyer ne doit pas être supérieur à celui du locataire précédent

En cas de non-révision du loyer pendant 1 an, le loyer peut être légèrement augmenté si celui-ci ne dépasse pas l’IRL (+1,70 %/≈ +129 €). 

il existe 2 exceptions pour dépasser l’évolution de l’IRL :
Sous-évaluation du loyer précédent 
Il y a eu des travaux d’amélioration pour améliorer la conformité du logement depuis le départ du locataire
Le bailleur peut choisir quel montant il souhaite appliquer.

Source : Services Publics 

Pourquoi un retour de l’encadrement à Paris ?

Le retour de l’encadrement des loyers à paris s’est fait pour éviter la flambée des prix de la location à Paris. Le dispositif est entré en vigueur le 1er juillet 2019.

Qui est concerné par l’encadrement des loyers ? 

L’encadrement concerne uniquement Paris Intra-muros et non sa banlieue, il sera expérimenté dans la capitale pour une durée de 5 ans.

Qu’est-ce que le loyer de référence et comment il se calcule ? 

Pour fixer le montant du loyer, les propriétaires doivent prendre en compte le loyer de référence.

Le loyer de référence correspond au loyer médian. 4 critères sont à prendre en compte pour fixer son loyer de référence :

  • Le nombre de pièces : 1, 2, 3, 4 ou plus 
  • La location vide ou meublée 
  • La date de construction
  • L’adresse du logement

Le loyer de référence majoré : = loyer de référence + 20 %Le loyer de référence minoré : = loyer de référence – 30 %

Calcul et simulation du loyer de référence 

Le site officiel du gouvernement met à disposition un simulateur de l’encadrement des loyers. L’encadrement des loyers se fait hors charges.

Loi Elan : Quels changements pour les propriétaires et les locataires après le 1er juillet 2019 ?

La réforme de l’encadrement des loyers pour les propriétaires 

La mesure de l’encadrement des loyers à Paris a été assez mal accueillie par les propriétaires.

Les plus petites surfaces (studios, chambres meublées) sont les plus implantées par l’encadrement des loyers.
Concernant les nouveaux contrats (vide, meublé, bail mobilité) signés après le 1er juillet 2019, les propriétaires sont obligés de respecter l’encadrement des loyers.

Le propriétaire peut fixer son loyer grâce au simulateur de l’encadrement des loyers. Il doit préciser : le nombre de pièces du logement, si la location est vide ou meublée, la date de construction et l’adresse.

Le site fait apparaître 3 mentions : 

  • Le loyer de référence minoré (correspond au loyer de référence minoré de 30%)
  • Le loyer de référence
  • Le loyer de référence majoré (correspond au loyer de référence majoré de 20%)

Calcul montant maximum autorisé :

(Loyer de référence majoré) * (surface en m2 habitable)

Si le loyer habituel > montant maximum autorisé, il faudra baisser ce montant pour un futur locataire.
‎≠

Si le loyer < plafond autorisé, il n’est pas possible de le faire monter jusqu’au plafond (zone tendue). Sauf très forte sous-évaluation de son loyer ou gros travaux, il est interdit d’augmenter son loyer à Paris entre 2 locataires.

Si l’on est déjà au plafond du loyer et que l’on bénéficie d’un très beau logement bien aménagé (ex. : balcon, terrasse, parking), il est possible de faire un complément de loyer.

La réforme de l’encadrement des loyers pour les locataires

L’encadrement ne s’applique pas pour les locataires ayant signé avant le 1er juillet 2019. Ils ne peuvent pas demander une baisse de loyer même si le montant est plus élevé que le plafond actuel autorisé.

Contestations : Les recours en cas d’abus : plafond de loyer, complément de loyer

En cas de contestation : 

  • Du plafond de loyer : le locataire peut saisir le préfet d’Ile-de-France par lettre recommandée avec AR. En cas de refus du propriétaire après jugement du préfet, le propriétaire risque une amende allant de 5.000 à 15.000 euros.
  • D’un complément de loyer abusif : il faut saisir sous 3 mois la commission de conciliation des baux d’habitation.

Qu’est-ce qu’un organisme de caution ?

Qu’est-ce qu’un organisme de garant pour location, comment fonctionnent-ils, qui est éligible, combien cela coûte ? Ces entreprises sont des « garants moraux » qui se portent caution…
Lire l’article
Article Unkle - trouver un garant pour être caution

Obtenir un garant : les solutions

Obtenir un garant est aujourd’hui devenu essentiel pour accéder à une location. Se porter caution n’est pas sans risque. Le garant est sans cesse demandé…
Lire l’article