Différence entre le garant (caution) et la garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance payée par le propriétaire (2%-5% du loyer). Elle garantit le propriétaire contre les risques d’impayés. Cependant elle est très procédurière et la sélection des candidats locataires est difficile.

Il est crucial pour un propriétaire bailleur de se protéger contre les risques d’impayés. D’autant plus que les procédures pour se faire rembourser, récupérer son logement ou expulser le locataire sont longues et coûteuses. Plusieurs solutions existent pour se protéger des impayés (garant physique, garant moral, Visale, la caution bancaire…).

Voyons ensemble plus en détail la garantie contre les loyers impayés (GLI) et la différence avec le garant.

Qu’est-ce que la garantie loyers impayés (GLI)

La GLI est une assurance payante (entre 2 et 5 % du loyer charges incluses) payée par le propriétaire.

L’Assurance loyers impayés prend en compte :

  • La couverture contre les risques d’impayés de loyer.
  • Le recouvrement du loyer
  • Les démarches d’expulsion du locataire qui ne paye pas.

La procédure de GLI est assez formelle et ne convient pas à tout type de locataire (gagner 3 fois le montant du loyer). Il faut faire très attention au respect des clauses du contrat pour éviter que la compagnie d’assurance ne se désengage.

Sachez qu’il n’est pas possible d’avoir les deux garanties à la fois (sauf pour les étudiants).

Comment fonctionne la GLI ?

Les conditions :

  • Le bailleur doit fournir la preuve que le locataire est bien solvable
  • Il faut prévenir immédiatement la compagnie d’assurance dès le premier impayé
  • Une clause résolutoire et/ou de solidarité doit être incluse dans le contrat

Prenez garde ! La compagnie d’assurance est très regardante sur les conditions du contrat. Si l’une des conditions n’est pas remplie, elle n’hésitera pas à se dédouaner du remboursement.

Qui paye la garantie loyers impayés ?

C’est au propriétaire de payer la GLI. Cela empiète donc sur ses marges de loyer et sur son investissement locatif. Il faut compter entre 2,5 et 5 % du loyer (charges incluses).

Quels sont les problèmes avec la GLI ?

La GLI est à la charge du propriétaire

Cela empiète sur ses mensualités de crédit.

Le choix de locataire éligible

Les critères pour choisir un candidat locataire éligible sont assez stricts. Le bailleur doit s’assurer et prouver qu’il a fait toutes les vérifications possibles pour s’assurer de la solvabilité du candidat.

Pas de profils à risque = Peu de prise de risque

En d’autres termes l’assurance ne choisit que les candidats « sans risque ». Cela réduit donc grandement le nombre de locataires possible (surtout en zone tendue où la demande de logement est très forte).

Le locataire demandé doit gagner près de 3 fois le montant du loyer et avoir une situation stable (ce profil de locataire est plutôt rare aujourd’hui).

Le délai d’attente de remboursement

Contrairement à un garant moral qui rembourse dès le premier impayé en moins de 48h, il faut s’attendre à un certain temps d’attente pour se faire rembourser avec une GLI.

En cas d’impayé il faut :

  • Envoyer des lettres de relances au locataire
  • Appeler son assureur rapidement
  • Prouver que l’on a bien vérifié la solvabilité du locataire
  • Attendre la décision de l’assureur pour être remboursé

La lourdeur de la procédure

L’assureur est très « tatillon » sur le moindre détail des clauses du contrat. Il étudiera en détail si le locataire remplit bien toutes les conditions de solvabilité et si les relances de paiement ont été faites.

En conclusion :

La GLI n’est pas en faveur du propriétaire. Celui-ci doit payer un % du loyer. De plus la compagnie d’assurance prend peu de risque avec le profil des candidats et le remboursement n’est pas automatique. Il faut donc prendre soin de bien remplir toutes les conditions du contrat pour pouvoir être remboursé.

Quelle est la différence avec un garant physique ?

Qu’est un garant physique ?

Le garant physique est une personne (généralement un proche) qui se porte caution en cas d’impayés du locataire.

Si le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur peut se retourner vers le garant qui s’est porté caution afin de se faire rembourser.

Différence avec un garant physique

Le garant physique est gratuit. Il n’a pas possibilité de se désengager et est obligé légalement de rembourser les dettes du locataire en cas d’impayés. La plus grande difficulté est de trouver un garant solide qui puisse rassurer le propriétaire.

Le garant physique requiert moins de démarche administrative. Il s’engage à rembourser le propriétaire en cas d’impayés.

Quel est le problème du garant physique ?

Difficulté de trouver son garant

La première difficulté est bien sûr de trouver un garant. Il est dur de trouver quelqu’un qui accepte sachant que sa responsabilité financière est engagée. Il est aussi inconfortable de demander à un de ses proches d’être son garant après un certain âge (lorsqu’on est bien établi ou parent).

Le garant doit remplir plusieurs conditions (financière, stabilité, origine)

Le garant doit être solide financièrement

  • Gagner 4 à 5 fois le montant du loyer
  • Avoir un historique en France
  • Avoir une situation stable (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraités)

Le remboursement du loyer n’est pas automatique

En cas de caution simple, le bailleur doit dans un premier temps se retourner vers le locataire (et en fournir la preuve) avant de se tourner vers le propriétaire. Cette procédure est plus longue pour le bailleur.

En cas de caution solidaire, le bailleur peut directement se retourner vers le garant pour remboursement. La caution solidaire arrange davantage le garant.

Le garant est obligé de payer, mais il faut le relancer jusqu’à ce qu’il paye. Cela peut finir au tribunal.

Plusieurs garants peuvent être exigés.

Il arrive que les propriétaires demandent au locataire d’avoir plusieurs garants. Trouver 2 garants pour une location est très complexe.

Un garant peut couvrir plusieurs locataires simultanément.

Une même caution peut se retrouver à garantir plusieurs personnes à la fois, la solvabilité du garant peut être mise à mal s’il doit faire face à plusieurs cas d’impayés en même temps.

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Article Unkle - trouver un garant pour être caution

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