Quel est le rôle du garant en location selon la loi ?

Le garant est une personne qui se porte caution pour un locataire. Les devoirs du garant sont précisés dans l’acte de cautionnement. La caution s’engage à régler les dettes du locataire si celui-ci ne paye plus son loyer.

D’un point de vue juridique, le rôle du garant est très encadré.

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale d’avoir un garant, la majorité des propriétaires-bailleurs en réclame un pour sécuriser leur investissement et se protéger des impayés de loyers.

Le garant ne peut pas se substituer au dépôt de garantie. La loi oblige le garant à s’engager sur l’ensemble de la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée) et à rembourser le propriétaire en cas de défaillance du locataire.

Il ne faut pas non plus confondre le garant (personne qui se porte caution pour un locataire) et la caution (qui est un acte juridique).

Légalement parlant, le garant peut aussi bien être une personne physique (famille, parents, amis) qu’une personne morale (comme un organisme privé ou la Garantie Visale).

Les droits, devoirs et interdictions du garant

Les droits

• Se tourner vers le locataire pour lui réclamer un remboursement ;
• Contester la validité de l'acte de cautionnement s'il est mal rédigé ;
• Garantir plusieurs locataires à la fois (même si c'est déconseillé) ;
• S'engager pour une durée déterminée ou indéterminée.

Les devoirs

• Le garant s’engage à rembourser le propriétaire si le locataire ne paye pas ses loyers ;
• Il reste engagé jusqu’à l’expiration du bail et ne peut pas se retirer avant ;
• Il doit conserver l’acte de cautionnement original.

Les interdits

• Se retirer prématurément du bail sans l’accord du propriétaire ;
• Refuser de rembourser le propriétaire.

Le propriétaire a, lui aussi, des obligations légales, il a le droit de :

• Réclamer un garant au locataire ;
• S’assurer de la solvabilité de la caution ;
• Refuser un garant sur des motifs strictement financiers ;
• Choisir une caution simple ou solidaire.

En revanche, il ne peut pas :

• Cumuler un garant avec une assurance loyers impayés (sauf pour les étudiants ou apprentis) ;
• Demander certains documents interdits au garant (santé, RIB, mariage). Transgresser cette loi est puni d’une amende de 3 000 € ;
• Refuser un garant sous prétexte de sa nationalité (discrimination).

D’après la loi, le garant qui se porte caution est obligé de rembourser les dettes du locataire. Cela peut inclure : les impayés de loyers et des charges, les pénalités pour retard de paiement, les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

L’engagement varie s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.

La caution simple

D’un point de vue législatif, la caution simple oblige le propriétaire à suivre une procédure pour récupérer ses impayés auprès du locataire. Pour être en conformité avec la loi, le propriétaire doit effectuer des relances et envoyer un commandement de payer rédigé par un huissier au locataire.

Si le locataire refuse de payer ou est insolvable, le propriétaire devra alors prévenir le garant via un recommandé lui expliquant la situation. La caution simple est chronophage pour le propriétaire, en général, il opte pour une caution solidaire.

La caution solidaire

La caution solidaire est plus avantageuse pour le propriétaire car il peut s’adresser directement au garant pour se faire rembourser.

Dans le cadre d’une colocation, il est très courant (et tout à fait légal) que le propriétaire exige des colocataires qu’ils aient chacun un garant solidaire. Dans ce cas, dans une colocation de 3 colocataires (A, B, C), le garant du locataire B a l’obligation de rembourser les loyers des 2 autres colocataires (A et C) en cas d’impayé.

L’acte de cautionnement est un document qui détaille l’ensemble des engagements du garant.

Il est généralement signé par les trois parties : le garant, le locataire et le bailleur. Il est préférable que chacune des parties garde un exemplaire du contrat, le garant doit conserver l’original.

Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement doit contenir plusieurs mentions obligatoires :

• L’identité du bailleur + du candidat locataire ;
• La localisation du logement ;
• S’il s’agit d’une durée limitée ou non dans le temps ;
• Le type de caution (simple/solidaire) ;
• Le montant du loyer et les conditions de révision ;
• Le montant maximal de la caution ;
• Une mention indiquant que la caution a conscience de la nature et de l’étendue de son engagement ;
• L’extrait intégral de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Durée de l’engagement de la caution

Le cautionnement doit mentionner s’il s’agit d’une durée limitée ou illimitée dans le temps. Si aucune mention n’est précisée dans le contrat, la loi considère qu’il s’agit d’une durée limitée.

Suppression de la mention manuscrite (Loi Elan)

Suite à la loi Élan de 2018, le garant n’est plus obligé de recopier à la main ses engagements (alinéa du 6 juillet 89). Cette nouvelle réglementation concerne les contrats qui ont été fait après le 25 novembre 2018.

Non-cumul de l’assurance loyers impayés et du garant (Loi Boutin)

La loi Boutin interdit aux bailleurs qui ont déjà souscrit une assurance (Garantie Loyers Impayés) d’exiger en plus que le locataire ait un garant (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti). En cas de cumul des deux garanties (garant + GLI), le contrat peut considéré comme nul.

D’un point de vue légal, le garant ne peut pas se désengager avant la fin du bail. Il est tenu de rembourser les dettes du locataire dans tous les cas.

Dans un cautionnement à durée indéterminée : une fois le bail terminé, le garant peut mettre fin à son engagement quand il le souhaite. Pour cela il suffit d’envoyer un recommandé avec AR au propriétaire.

Pour un cautionnement à durée déterminée : il est obligé d’attendre la fin du bail et n’a aucun moyen de mettre fin à sa responsabilité.

Quand est-ce que la caution prend fin ?

Aux yeux de la loi, la caution prend fin :

• Quand le bail arrive à son terme ;
• Quand le garant a fini de rembourser ses dettes auprès du propriétaire ;
• Au décès du garant ;
• À la date prévue par la caution si la durée est déterminée.

La législation est très stricte en matière d’impayés en France. Cela encourage malheureusement les propriétaires à demander des garanties élevées pour se protéger des impayés. Cela pénalise les candidats locataires qui n’ont pas un dossier conforme aux standards du marché : situation professionnelle stable, gagnant 3 fois le montant du loyer.

Lorsque le locataire a des difficultés à payer son loyer, la situation peut se résoudre à l’amiable (renégociation, tiers temps…) avant de démarrer la machine juridique (procès, huissier, avocat, tribunal). Le propriétaire doit dans un premier temps vérifier le type de caution : simple ou solidaire.

Caution simple et intervention de la caution

Cette caution oblige le propriétaire à effectuer lui-même les démarches avant de faire intervenir le garant. Il doit relancer le locataire (visites, téléphone) puis envoyer un commandement de payer rédigé par un huissier. Le bailleur doit prouver que le locataire est en incapacité de payer avant de faire intervenir le garant.

Caution solidaire et intervention de la caution

En général, les propriétaires privilégient majoritairement la caution solidaire qui est moins chronophage que la caution simple. Le propriétaire peut faire directement appel au garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire.

Peu importe le type de caution, le garant sera toujours responsable en cas d’impayé. S’il refuse, il s’expose à des poursuites judiciaires. En cas d’insolvabilité du garant, il lui est possible de négocier un délai supplémentaire (jusqu’à 24 mois) pour rembourser les loyers dus.