Le garant et la loi

Plusieurs lois sur le rôle du garant existent. L’acte de cautionnement formalise les engagements du garant (durée déterminée ou indéterminée). La caution simple ou solidaire indique quand le propriétaire peut faire intervenir la caution. La loi oblige le garant à s’engager sur l’ensemble de la durée du bail et à rembourser le propriétaire en cas de défaillance du locataire.

Définition : garant pour location

Le garant est une personne qui se porte caution pour un locataire . Les devoirs du garant sont précisés dans l’acte de cautionnement . La caution s’engage à régler les dettes du locataire si celui si ne parvient plus à payer son loyer.

Le rôle du garant et la loi

D’un point de vue juridique, le rôle du garant est très encadré.

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale d’avoir un garant , la majorité des bailleurs en réclame un pour sécuriser leur investissement et se protéger des impayés de loyers.

Le garant ne peut pas se substituer au dépôt de garantie.

Il ne faut pas non plus confondre le garant (personne qui se porte caution pour un locataire) et la caution (qui est un acte juridique).

Légalement parlant, le garant peut aussi bien être une personne physique (famille, parents, amis) qu’une personne morale (Unkle).

Les droits — devoirs — et interdictions du garant

Les droits :

  • Se retourner contre le locataire pour lui réclamer un remboursement
  • Contester la validité de l’acte de cautionnement s’il est mal rédigé
  • Garantir plusieurs locataires à la fois (même si c’est déconseillé)
  • S’engager pour une durée déterminée ou indéterminée

Les devoirs :

  • En se portant caution, il s’engage à rembourser le propriétaire, si le locataire est défaillant
  • Il reste engagé jusqu’à l’expiration du bail et ne peut pas se retirer avant
  • Il doit conserver l’original de l’acte de cautionnement

Les interdits :

  • Se retirer prématurément du bail sans l’accord du propriétaire
  • Refuser de rembourser le propriétaire

Le bailleur et la réglementation

Le propriétaire a lui aussi des obligations légales à l’encontre du garant.

Il est dans son droit de :

  • Réclamer un garant au locataire
  • S’assurer de la solvabilité de la caution
  • Refuser un garant sur des motifs strictement financiers
  • Choisir une caution simple ou solidaire

En revanche, il est illégal de :

  • Cumuler un garant avec une assurance loyers impayés (sauf pour les étudiants ou apprentis)
  • Demander certains documents interdits au garant (santé, RIB, mariage). Transgresser cette loi est puni d’une amende de 3 000 €.
  • Refuser un garant sous prétexte de sa nationalité (discrimination)

Que dit la loi sur les engagements du garant ?

D’après la loi, le garant qui se porte caution est obligé de rembourser les dettes du locataire qui ne paye pas : Cela comprend, les impayés de loyers et des charges, les pénalités pour retard de paiement, les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.

L’engagement varie s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.

La caution simple

D’un point de vue législatif, la caution simple est procédurière et oblige le propriétaire à récupérer ses impayés auprès du locataire. C’est pourquoi il préférera une caution solidaire.

Pour être en conformité avec la loi, le propriétaire doit effectuer des relances et envoyer un commandement de payer rédigé par un huissier au locataire.

Si le locataire refuse de payer ou est insolvable, le propriétaire devra prévenir le garant via un recommandé lui expliquant la situation.

Garant solidaire

La caution solidaire est plus avantageuse pour le propriétaire car il peut s’attaquer directement au garant pour se faire rembourser.

La colocation solidaire

Dans le cadre d’une colocation, il est très courant (et tout à fait légal) que le propriétaire exige que chacun des colocataires ait un garant solidaire.

Autrement dit : dans une colocation de 3 colocataires (A, B, C), le garant de A peut payer pour les 2 autres (B et C).

Le cautionnement — comment respecter la loi ?

L’acte de cautionnement est un document qui stipule l’ensemble des engagements du garant.

Il est généralement signé par les 3 parties : le garant, le locataire et le bailleur. Il est préférable que chacune des parties garde un exemplaire du contrat, le garant doit garder l’original.

Pour être conforme avec la loi, il est obligatoire que l’acte soit sous forme d’écrit.

Si celui-ci est mal rédigé, non conforme, non transmis au garant, la responsabilité du garant peut ne pas être engagée pour cause de nullité du contrat.

Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement doit contenir plusieurs mentions obligatoires :

  • L’identité du bailleur + du candidat locataire
  • Localisation du logement
  • S’il s’agit d’une durée délimitée ou non délimitée dans le temps
  • Le type de caution (simple/solidaire)
  • A combien s’élève le montant du loyer + et quelles sont les conditions de révision
  • Quel est le montant maximal de la caution ?
  • Mention indiquant que la caution a conscience de la nature et de l’étendue de son engagement
  • L’extrait intégral de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

Durée de l’engagement de la caution

Le cautionnement doit mentionner s’il s’agit d’une durée limitée ou illimitée dans le temps. Si aucune mention n’est précisée dans le contrat, la loi considère qu’il s’agit d’une durée limitée.

Loi Élan — suppression de la mention manuscrite

Suite à la loi Élan de 2018, le garant n’est plus obligé de recopier à la main ses engagements (alinéa du 6 juillet 89). Cette nouvelle réglementation concerne les contrats qui ont été fait après le 25 novembre 2018.

Loi Boutin — Le non-cumul de l’assurance loyers impayés et du garant

La loi Boutin interdit aux bailleurs qui ont déjà souscrit une assurance (GLI) à exiger en plus que le candidat locataire ait un garant (exception si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

En cas de cumul des deux garanties (garant + GLI), le contrat peut être frappé de nullité.

Peut-on légalement se désengager quand on est garant ?

D’un point de vue légal, le garant ne peut pas se désengager avant la fin du bail. Il est tenu de rembourser les dettes du locataire dans tous les cas.

Dans un cautionnement à durée indéterminée : une fois le bail terminé, le garant peut mettre fin à son engagement quand il le souhaite. Pour cela il suffit d’envoyer un recommandé avec AR au garant.

Dans un cautionnement à durée déterminée : il est obligé d’attendre la fin du bail et n’a aucun moyen de mettre fin à sa responsabilité.

Quand est-ce que la caution prend fin ?

Aux yeux de la loi, la caution prend normalement fin :

  • Quand le bail arrive à son terme
  • Quand le garant a fini de rembourser ses dettes auprès du propriétaire
  • Au décès du garant
  • À la date prévue par la caution si durée déterminée

Quelle procédure légale suivre en cas d’impayés ?

La législation est très stricte en matière d’impayés en France. Cela encourage (malheureusement) les propriétaires à demander des garanties élevées pour se protéger financièrement contre les impayés (ce qui pénalise les candidats locataires).

La situation peut se résoudre à l’amiable (renégociation, tiers temps…) avant d’enclencher la machine juridique (procès, huissier, avocat, tribunal).

Le propriétaire doit dans un premier temps voir s’il y a signé une caution simple ou solidaire.

Caution simple et intervention de la caution :

Cette caution oblige le propriétaire à effectuer lui-même les démarches avant de faire intervenir le garant (ce qui prend plus de temps qu’avec la caution solidaire). Sans quoi la caution n’est pas obligée d’intervenir.

Cela passe par des relances (visites, téléphone) et un commandement de payer rédigé par un huissier envoyé directement au locataire.

Le bailleur doit démontrer que le locataire ne peut vraiment pas payer avant de faire intervenir le garant. De ce fait, les propriétaires privilégient majoritairement la caution solidaire.

Caution solidaire et intervention de la caution :

Le propriétaire peut « déclencher directement l’acte de cautionnement » dès le premier impayé sans passer par le locataire.

En conclusion

Peu importe le type de caution signé, le garant sera toujours obligé de rembourser. S’il refuse, il s’expose à des poursuites judiciaires.En cas d’insolvabilité du garant, il est possible de négocier un délai supplémentaire (jusqu’à 24 mois) pour payer.

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